第7章企业价值评估中的不动产评估

第七章企业价值评估中的不动产评估本章学习目的1.了解企业价值评估中的不动产评估中存在的问题。2.理解企业价值评估中的不动产评估的方法。3.熟悉企业价值评估中的不动产评估的概念、对象和价值影响因素。第一节概述中国资产评估协会在《资产评估准则——不动产》中提出了企业价值评估中的不动产评估，这种提法在国内外还是首次。我们这样理解《资产评估准则——不动产》中关于不动产评估的分类：单独的不动产评估，是指处于独立使用状态下的不动产价值评估；企业价值评估中的不动产评估是与企业其他资产处于共同使用状态下的不动产的价值评估。不过，这是一种狭义上的评估分类，从广义上看，不动产与其他资产共同使用的状态不仅发生在企业中，而且还发生在包括事业单位的整体资产中。我们认为，该分类的提出对资产评估理论与实务的发展具有重要意义。其理论意义在于引导新一轮不动产价值评估的研究，比如，作为企业资产一部分的不动产，在面临与单独的不动产评估不同的外部环境下，企业价值评估中的不动产评估对象有哪些新的内容？它的价值影响因素有哪些新的变化？这些方面的认识和理解还很不清晰，需要理论界的进一步讨论。其实践意义在于为越来越多地出现在企业价值评估中的不动产评估提供理论依据。在讨论这些问题之前，先给定关于企业价值评估中的不动产评估的基本假设，以便使讨论建立在一个概念明确的基础上。（一）不动产是企业资产的一部分；（二）不动产评估是企业价值评估的一部分；假设（一）反映了企业价值评估中的不动产评估与单独的不动产评估的根本区别，作为企业资产的一部分，不动产是与其他企业资产共同发挥作用的，不动产与其他资产之间存在协同，而单独的不动产评估考虑的只是不动产独立地发挥作用；假设（二）反映了不动产的价值影响因素要考虑企业对不动产的各种约束，而且，不动产评估只是企业价值评估这个项目的子项目。一、企业价值评估中的不动产评估的对象企业中的不动产通常在存货、投资性房地产、固定资产、在建工程以及无形资产中核算，其中，在无形资产中核算的不动产一般是土地使用权。按照此核算方式，企业中的不动产也相应地分为五类：存货类不动产、投资性房地产、固定资产类不动产、在建不动产和土地使用权。在这五类不动产中，投资性房地产具有独立的获利能力，其他的都不具有。存货类不动产一般常见于房地产开发企业，其存货也一般为房地产。企业中存货类房地产的增减变化与房地产的市场周期有关。如果房地产市场处于销售旺季，房地产开发企业不会有太多的存货，但是房地产价格一直处于涨价预期中，房地产开发企业的存货会因为囤房囤地的行为而大幅度增加；如果房地产市场处于销售淡季，房地开发产企业中一般会有较多的存货，但是房地产价值处于较长的降价预期中，存货会因为降价促销而大幅度减少。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而有之的房地产。“投资性房地产一般包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。固定资产类不动产是以固定资产方式核算的不动产，或称自用不动产，其中最常见的是自用的建筑物或构筑物。自用不动产是指企业为生产产品、提供劳务或者经营管理而持有的不动产。在建不动产是以在建工程方式核算的不动产，可以分为产品性质的在建工程和生产资料性质的在建工程，前者一般出现在房地产开发企业中，相当于企业的在产品，其评估方法与存货类不动产的评估方法相同；后者则在一切企业中都可能出现。土地使用权是以无形资产方式核算的不动产。二、企业价值评估中的不动产评估的价值影响因素企业中的不动产也属于不动产众多权属关系中的一种，因此不动产的一般价值影响因素也会成为企业中不动产的价值影响因素。从评估假设来看，还有市场价值、转用续用价值、清算价值，这三类价值都与不动产是否属于企业资产的一部分无关。因此这里主要讨论企业价值评估中不动产的在用续用价值的影响因素。企业中不动产的价值影响因素包括以下内容。（一）企业资产管理方式企业是整体资产的整合，是众多资产的组合体，其中包括机器设备、不动产、资源资产、金融资产、无形资产等。如果无形资产中包括商誉，那么企业整体资产价值应该精确等于各个单项资产价值之和，即：ginfrermeVVVVVVV（式7－1）其中：mV——机器设备价值；rV——不动产价值；reV——资源资产价值；fV——金融资产价值；inV——可确指无形资产价值；gV——商誉价值。不过作为企业整体资产组成部分的单项资产的价值，评估界可能存在理解误区，即认为各个单项资产作为企业整体资产的一部分发挥作用的时候，由于总体价值大于或小于其组成部分的价值之和，于是认为单项资产的价值实现了增值或减值。其实这种观点不一定能成立，因为各个单项资产协同发挥作用的时候，如果各个单项资产的资产使用方式并没有变化，而是各单项资产之间的组合方式发生的变化，那么企业价值的增减就完全体现在商誉中，而与单项资产的价值增减无关。商誉是一种不能独立存在的无形资产，严格地说不应该属于单项资产，但为了表述方便，我们也称它为单项资产。商誉与其他单项资产及企业整体的关系如图7－1所示。机器设备不动产资源资产金融资产可确指无形资产其它资产商誉图7－1企业整体资产的内部结构商誉是由各单项资产的组合方式决定的，这种组合，也可称为资产的管理（也可称企业经营方式），资产管理得好，企业就会产生较好的收益。在上图中，各单项资产之间的连接线代表资产的管理，资产管理方式的优劣从企业的商誉中体现出来。机器设备不动产资源资产金融资产可确指无形资产商誉企业市场价值非市场价值占市场价值的比重0.20.40.6资产类型0图7－2单项资产与企业价值占市场价值的比重图7－2是某企业的某一种资产管理方式，从中可以看出，各单项资产和企业的价值都小于市场价值。实际上，按照文献的定义，市场价值是资产实现了最佳使用方式的价值，因此市场价值是资产价值的极值。但是，企业价值达到极值的时候，除了商誉，其他单项资产的价值不一定能达到极值，也有各个单项资产同时达到极值的，不过这种情况几乎是不存在的。可以说，单项资产的组合方式，影响着它们的资产使用方式，在不同的资产使用方式下，资产的工作负荷也是不同的，因此资产的组合方式最终也影响了资产的在用续用价值。（二）不动产的财务核算方式不动产的财务核算方式源于不动产的使用方式，不同的用途决定了它的财务核算方式，比如，如果用于出售，它的财务核算方式是存货；如果是自用，它的财务核算方式是固定资产；如果是自用的未完工不动产，它的财务核算方式是在建工程，等等。因为不同的财务核算方式，涉及不动产的不同使用方式，所以它也影响不动产的在用续用价值。（三）不动产对企业价值的贡献根据图7－1和图7－2所揭示的企业价值构成，不难看出，各单项资产对企业价值的贡献体现在各单项资产的价值中，而且，除商誉外，各单项资产对企业价值的贡献，都不会大于其自身的市场价值。但无论如何，不动产对企业价值的贡献都是不动产在企业价值评估中的具有续用价值的根本原因。（四）其他因素不动产价值的影响因素还包括不动产的担保情况、租赁情况以及是否存在不动产未结合同和尚未支付款项等。当待估不动产存在担保情况且担保责任不可分离时，有面临快速变现的风险，因此不动产的续用价值比没有担保责任的相同资产的价值低，实际操作中以一定的折扣率体现。当待估不动产存在未到期的租赁情况时，其在用续用价值应该等于正常的在用续用价值减去还未到期的租赁权价值。当待估不动产被承租人损坏，其价值应该在正常评估值基数上减去被损坏部分的价值。当待估不动产还存在未支付的款项时，其价值应该等于正常评估值乘以已经支付的款项占应该支付款项的比率。第二节企业价值评估中的不动产评估方法本节将针对市场价值、续用价值（包括在用续用和转用续用）和清算价值等三种价值类型阐述评估方法的应用。首先阐述企业价值评估中不动产评估的基本方法，然后探讨该评估方法在存货类不动产、投资性房地产、自用不动产等具体不动产评估中的应用。一、企业价值评估中不动产评估的基本方法上述三种价值类型，在对评估方法的要求有所不同，具体反映为：市场价值一般情况下由市场法得出，而作为非市场价值的续用价值和清算价值可以考虑同时使用市场法、收益法和成本法。在继续使用假设下，可以在市场上寻找具有相同或相似资产使用方式的资产作为参照物，从而使用市场法；可以根据继续使用所产生的未来收益再结合其他参数，从而使用收益法；也可以通过现有资产的重置价格和相应贬值，从而使用成本法。在清算假设条件下，可根据实际情况综合使用三种评估方法。在企业价值评估中的不动产的评估过程中，首先要明确不动产价值占企业整体价值的比率，该比率用下式计算：)/()(11lkkilj企业价值不动产的使用价值不动产价值所占比率＝（式7—1）不动产价值所占比率是一个经验数据，可以根据行业历史数据综合确定，在算数表达式上它是企业经营方式和不动产使用方式与待估不动产所在企业相同的企业过去3到5年的不动产价值所占比率的平均值。其中，k为l分别为企业个数（可以包括待估不动产所在企业）和年份数，在不考虑表外资产的情况下，企业整体价值可以根据具体情况取股东权益的价值、投资资本的价值、投入资本的价值。下面给出不同价值类型下的不动产评估的基本方法。（一）不动产的市场价值用市场法来评估资产价值的条件是“存在一个公开市场”，但是在不同的时间和地理位置中不存在完全相同的不动产，所以不动产的市场价值无法直接取值于现行市价，只能是基于参照物不动产市价的调整，具体调整如下所示：不动产价值＝mmj/)(1综合调整系数参照物不动产市价（式7—2）其中，待估不动产的资产使用方式为最佳使用方式，参照物不动产必须在资产使用方式等方面与待估不动产相同或类似；综合调整系数为众多调整系数之积，其中考虑了由于资产使用方式和其他方面的差别而产生的调整，m为参照物的数量，下同。（二）不动产的续用价值不动产的续用价值可以采用市场法、收益法和成本法进行评估，分别阐述如下：1）市场法不动产价值＝mmj/)(1综合调整系数参照物不动产市价（式7—3）上式中，参照物不动产的资产使用方式与待估不动产的继续使用方式相同或类似，这里的资产使用方式指企业对资产的使用方式。如果参照物不动产市价得不到，而参照物企业的市价能得到，则可采用下式计算评估值：不动产价值＝mmj/)(1不动产价值所占比率综合调整系数参照物企业的市价（式7—4）上式中，不动产价值所占比率来自式7—1的计算，其中，不动产的使用方式是继续使用方式，下同。上述评估方法的使用条件是，参照物企业在企业经营方式等多个方面必须与待估不动产所在企业的继续经营方式相同或类似。该方法说明，不动产的价值取决于它对企业的贡献。此外，如果能得到参照物不动产的年收益，则：不动产价值＝nt1现值系数综合调整系数参照物不动产的年收益（式7—5）其中n为待估不动产的尚可使用年限，下同。2）收益法不动产价值＝nt1现值系数不动产价值所占比率企业年收益（式7—6）上式中，企业年收益指待估不动产所在企业的年收益。对于收益法，上述评估方法与单独的不动产评估方法明显不同，后者只关注不动产自身产生的未来收益，而前者主要关注不动产对企业价值的贡献。3）成本法不动产价值＝不动产的重置成本－贬值额（式7—7）其中，被重置的不动产必须在使用方式等多个方面与待估不动产相同或类似。（三）不动产的清算价值当存在活跃的公开市场时，用下式计算企业价值评估中的不动产价值：不动产价值＝市场价值×折扣率（式7—8）其中，折扣率是不动产在清算时面临的市场条件在评估中的反映，折扣率越大说明资产面临快速变现的压力越大。在清算过程中，待估不动产可能不存在活跃的公开市场，从而导致无法使用算式7—8，但可以根据不动产的续用方式，选择下式计算不动产的价值：不动产价值＝续用价值×折扣率（式7—9）其中，不动产的续用价值由上文阐述的评估方法得到。二、企业价值评估中不动产评估的方法应用企业价值评估中的不动产评估有五个具体评估对象，它们是存货类不动产、投资性房地产、供企业自用的固定资产类不动产、土地使用权和在建工程。下面根据企业价值评