第一章城市的区域经济状况

钦州·阳海城市广场项目建议书广西宝资诚房地产项目管理有限责任公司二00四年十月目录第一章城市的区域经济状况3第二章房地产现状与发展7第三章项目发展总体构思12第四章项目市场支持分析13第五章项目建设条件分析16第六章项目规划纲要18第七章项目计划与组织20第八章投资估算及资金投入23第九章项目的经营预测27第十章项目社会经济效益29第一章城市的区域经济状况一、区位与资源概况1、城市基本概况钦州位于中国广西壮族自治区南部，北部湾的最北端，是广西兰州自治区主要的地级市之一，也是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市之一。钦州市现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，总人口310多万，其中市区人口109.76万人，全市非农业人口占总人口9.45%，少数民族人口占总人口10.7%。人口密度每平方公里284人，钦州城市化率为25.6%，钦州市建成区的人口总数为29万人。总面积10843平方公里，小岛屿303个，陆地海岸线长520.8里。有海外华侨同胞38万人，分布在46个国家和地区。钦州是广西沿海金三角上的一块宝地。这里气候温和宜人，河流水库众多，土壤肥沃，植物繁茂。自然资源丰富，依水临海，山川美丽，浏览风景迷人，名优产品繁花似锦，有兴旺发达的农业。也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发建设有着很大潜在优势。2、优越的地理区位钦州市位于广西壮族自治区南部沿海，濒临北部湾，大陆海岸线长达520.8公里，地处东经107°2′~109°56′，为东南亚与大西南两个幅射扇面的轴心，是西南经济协作区最便捷的出海口，扼广西沿海三个地级市与广西内地及大西南交通联系的咽喉。市区距自治区首府南宁市际交通119公里，距北海市和防城港市分别为99公里和63公里，是我国少有的集沿海沿江优势于一体的沿边经济开发区。南宁~防城、钦州~北海、黎塘~钦州、钦州~钦州港等铁路在钦州市区交汇；南宁~北海、南宁~防城、钦州~灵山、钦州~犀牛脚等9条高等级公路横贯钦州市区；北海、南宁机场距钦州均只有100公里左右。具有“一市联五南”（大西南、东南亚、越南、南宁、海南）之称。1994年，在改革开放的大潮中，钦州人民以“钦州精神”捐资献劳，建成钦州港两万吨级起步码头，实现了孙中山先生的百年夙愿。钦州具有独特的区位优势和便利的交通条件，它位于北部湾顶部，地处广西沿海中心位置；是华南经济圈与西南经济圈、港澳台经济圈与内陆经济圈以及东南亚经济圈与内经济圈的结合部，在西部磊开发中具有“承东启西“的战略作用。二、城市经济现状钦州市总体城市经济发展水平属广西欠发达地区，各项主要经济指标均低于广西平均水平。2003年钦州市GDP增长率低于广西1个百分点：2003钦州GDP年较上年增长9.1%，广西的GDP较上年增长10.1%。低于广西的GDP增长率。钦州全市人均GDP水平低于广西平均水平5%，2002年广西人均GDP49901元，而钦州市2002的的人均GDP9为4663元，比全区低5%；全市城镇居民可支配收入在水平不高，属广西中下水平，2002年广西城镇居民的人均可支配收入为7315元，而钦州的为6734元。钦州市第三产业在经济问题中所占比例低于广西水平；钦州市2003年三次产业的比例为43.76：24.17：32.17，2003年广西的三次产业比例；23：37：40。三、钦州市城市发展目标1、城市发展定位钦州港城市建设的目标是依托区域地理和资源条件优势，建设现代化滨海城市、独具一格的现代化临海工业大港、广西出海大通道。2、城市总体规划“一江两岸”为主轴的城市建设和以三娘湾为龙头的滨海旅游景区开发建设，努力推进建设工业大港、滨海城市和旅游胜地；构建通江大海、环境优美的滨海城市的总体目标3、城市发展目标（1）经济目标全力推进大型临海工业园开发建设，全面加快工业化伐。（2）城市建设目标近期城市建设目标★进行城市道路建设；★建成市文化艺术中心、东站区行政中心前庭广场、市政广场一期工程、刘永福广场和钦州湾广场城市雕塑工程；★推进城市亮化、绿化工程建设；★加快推进钦南、钦北区下放驻地搬迁工作，积极推进县城和中心城镇建设；★加快钦北区新行政中心的建设步伐，抓紧钦南区新行政中心规划设计、征地拆迁工作，力争尽快开工。中期城市建设目标为促进钦州市三大建设（大航道、大工来、大旅游开发建设），实现钦州市三大（大投入、大建设、大发展）美好前景，合力以赴实施沿海基础设施大会战、百项工程大会战和城市建设大会战，储备了346个项目，总投资共计249亿元。四、人口规划发展目标根据《广西壮族自治区桂南经济区区域环境保护生物开发（1998~2020年）》预测，钦州未来的人口发展如下：2010年全市人口数：364.0万人2020年全市人口数：415.0万人五、钦州城市发展机遇1、南博会和泛珠三角南博会在南宁的召开，钦州利用其区域与旅游资源的优势而获得较好的发展机遇：钦州市处于广西南北钦防沿海经济区的中心位置，是大西南地区通向东南亚最便捷的出海口之一，是距离广西首府南宁最近的沿海城市。钦州市旅游资源丰富、独特，可满足博览会观光、旅游的需求。钦州市依托区位优势和政策优势，在泛珠三角经济圈中起中心出海通道作用。泛珠三角9+2经济指由福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州和广东，九省区推进与港澳的交流与合作，面积199.45万平方公里，人口4.46亿，占全国面积的20.78%，人口的34.76%。2002年9省（区）国内生产总值34474.2亿元，占全国的33.67%。2、南北钦防经济圈广西南北钦防沿海经济区是广西及大西南经济发展的战略区域，在全国区域经济发展和与东南亚地区、亚太地区经济合作中有着重要地位。自治区对南北钦防的战略目标是：把广西南北钦防沿海经济区作为一个有机整体，把广西南北钦防沿海经济区建设成经济外向度高、经济实力强、人均GDP和城乡居民收入达到中国沿海地区中上水平的经济区域。第二章房地产现状与发展一、钦州市房地产供应状况目前在售楼盘的潜在供应量约为53万平方米。约3800~3900个单位（未含港口部份）。如按2003年10万平方米吸纳量计，那本年度至少还可有43万平方米的潜在供应量；2004年市场的潜在需求按是在2003基础上增长1.8倍计，期需求量为16万平方米；二、钦州市房地产需求状况1、钦州市房价收入比与房地产较发达的南宁市相当。以家庭平均年收入计算，2003年钦州市家庭平均年收入约为1.5万元，以目前市场是面积比例最多的100平方米计，钦州市区单套住宅平均总价约为11.2万元，计算精得的房价收入比：7.5左右。南宁为：7.6；全国为8~10；按行业经验两者的合理比率5~6为较合适，由此可以看到钦州市房地产市场价格属可接受范围内。2、房地产市场吸纳量2003年，钦州市记房地产市场的吸量出现爆炸式的增长，在销售额，比去年增长172.8%，首次突破亿元；销售面积比去年增长96.7%。接近10万平方米。3、钦州市房地产市的潜在需求能量还有特放大近两年，钦州市城镇居民人均可支配收入平均以约9.3%的速度增长，2002年人均收入已达6734元，2003年更是达到了7437元，预计2004年城镇居民收入将达8000元以上，2005年城镇居民收入接近9000元。按国际经验，当人均收入达1000美元以上时，房地产市场进入高速转型发展时期，今后将不少还有三年的向上发展空间。4、钦州市近年房地产价格发展2000年至2003年以来，钦州市的房地产商品房销售平均价格经历两升降，但在2003年度房地产销售平均价格出现了较大幅度的增长，增长率达39%。期间房地产的销售面积，销售总额也是有大幅度的增长。5、钦州市房地产分布状况全市50%的在售楼盘集中于钦北区的钦州湾广场周边：世纪新城、广场丽园、广厦花苑、万国广场、景华庭、赛格广场等。主要的原因是：钦州湾广场将是钦州市未来建设的中心，北进是较好描述钦州房地产楼盘颁布格局。6、钦州市房地产细分市场状况钦州市房地产市场还没有形成较明显的细分市场格局。物业性质分类上，除协盛广场在推广上有较明显的商业定位，但在产品的组合上也是以商住；其它的楼盘都是住商结合的组合。在楼盘销售价格上，全市的楼盘基本没有明显的差距，1200~1300是所有楼盘的销售均价，包括了钦州港区在内。7、钦州市房地产产品特征钦州市房地产市场在楼盘整体上以住商组合，在环境上以人为本的追求理念，在户型上以3居室单位为主，面积多以110~120为主。8、钦州市房地产市场竞争状况由于潜在供应量与潜在需求存在一个圈套的差别，预计2004年以后，市场的竞争强度会更大。钦州房地产总体看同性较高，各楼盘在销售价格，位置分布，产品特征的差别都不大，这使楼盘间的竞争更加直接。9、钦州市房地产市场的客户来源从现场考察来看，商业空间的购买客来源比居住空间要广；由于受城市规模，经济规模的影响，钦州市的城市聚集能力还未达到一定的量级，因此房地产的购买者以本地居住占绝大部份比例；而商业空间的购买者则会吸引如浙江、广东等一些经济发达，经商意识较强的地域疫资者。三、钦州城市商业1、钦州市商业分析（1）钦州市商业中心区演变格局A上世纪80年代，钦州市以1街，2街头为商业中心区。B上世纪90年代，钦州市的商业中心向北移至人民路，新兴路，直至目前。C未来，钦州市的城市规模向北的扩张，政府的搬迁至钦州湾广场，可以预测，以钦州湾广场为核心将成为另一商业中心区。（2）钦州市商铺租金以人民路最高人民路目前的租金约为每月每平方米100元，南珠大道次之，该街每月每平方米约80至40元间，依离中心商业区越远租金水平越低，专业市场的租金效平均，以东平市场为例，该市场的租金为每月每平方米15~25元间。2、钦州市缺少大型的商业企业和商业空间目前钦州市上千平方米的商业经营空间只在两年，一是商业大厦，三层楼，经营面积约3000平方米，另一是服装广场，经营面积约3000平方米。3、品牌经营和连锁经营店是钦州小型商业零售单位较多见的方式。4、商业地产没有形成规模和独立的项目。钦州市商业类物业地产项目都是以商住结合的方式出现，目前最典型的商业类物业协盛大厦在其商铺以上建的就是住宅。1、钦州市房地产房业在总体上处于初期发展阶段；钦州市房地产在城市总体经济中处于弱小地位，该市房地产投资占全社会固定资产投资比重，房地产销售总额占全市GDP的比重都远低于南宁的水平。2、钦州市房地产总体供应大于需求格局已经建立。3、钦州市的房价收入比与广西房地产发达的地区南宁市相当，这使得市场的需求因房而受到一定的抑制。4、购房客的地域来源单一，这是由城市的综合能力决定的。第三章项目发展总体构思一、项目名称阳海城市广场（暂定名）二、项目性质阳海城市广场，拟通过房地产开发建设，建成一个目标定位于中高收入客户群体、侧重于投资的城市商业、商务公寓型的商住楼。三、项目目标针对钦州市中高档商业及商务公寓楼的稀缺、房地产市场发展滞后的现状和区域商住楼的发展需要，通过项目的发展，满足钦州市不断提升商业商务公寓的品质，满足钦州部分投资者的需求。四、项目选址本项目位于广西钦州市区永福大道与钦州湾大道交汇处东南侧，总用地面积约10亩，项目用地的基本开关呈长方形。本项目处于钦州湾广场的东面，是目前钦州市最中心最繁华的地段，地理位置优越，交通方便。五、项目内容根据钦州城市的发展目标以及经济开发区的总体规划，结合场地所蕴涵的自然和社会资源条件，市场的初步分析和定位，阳海城市广场项目，将以现代化的城市建设为切入点点和发展高度，综合实施房地产项目的开发和后续经营管理。项目初步定位为一个融商业、商业公寓、住宅为一体的城市商住楼。第四章项目市场支持分析一、项目的目标市场1、以阳海城市广场项目开发的初步总体构想，项目最直接面对的是城市投资市场，其最直接客户群体就是钦州市部分投资者、商务办公的客户及收入较高的住宅客户。2、本项目客户群体的支持由4大类人群组成：A钦州市中高收入的家庭B追求较高居住环境条件及品质的人群C需要提高商务办公条件的小型公司D完全的投资者二、城市的住宅市场1、