我国商业银行个人住房抵押贷款风险管理分析

商丘职业技术学院2012届毕业论文论文题目论文作者姓名：作者学号：所在院系：经贸系所学专业：指导教师姓名：2012年4月日目录一、利润风险.............................................................................................4(一)贷款利率风险...............................................................................4（二）存款利率风险...........................................................................4二、市场风险.............................................................................................5（一）通货膨胀风险...........................................................................5（二）机会成本风险...........................................................................5（三）房地产市场风险.......................................................................5三、信用风险.............................................................................................5（一）借款人的违约行为...................................................................51.提前还款.....................................................................................52.不还款.........................................................................................5（二）开发商的信用风险...................................................................61.假按揭风险.................................................................................62.项目风险.....................................................................................6四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险.....................................6（一）贷前调查形式化.......................................................................6（二）个人信贷审批不严谨...............................................................6（三）忽视贷后管理...........................................................................6（四）抵押物评估风险.......................................................................7五、法律风险.............................................................................................7（一）借款人借款资格.......................................................................7（二）借款用途...................................................................................7六、风险防范的对策和建议.....................................................................7（一）采取利率可变性发放贷款的方式...........................................7（二）提高贷款审查力度和管理水平...............................................7（三）通过保险降低风险...................................................................8（四）借款人违约风险防范。...........................................................8（五）银行对风险的控制。...............................................................8（六）重视IT技术的应用.................................................................8（七）落实信贷责任制.......................................................................8参考文献.....................................................................................................8后记..............................................................................................................9我国商业银行个人住房抵押贷款风险管理分析摘要：个人住房抵押贷款业务刚开始开办的时候就被视为一种风险低，利润稳定的信贷产品。个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。且从目前我国商业银行个人住房抵押贷款的实际来看，该项贷款业务的风险管理机制相对比较欠缺，本文首先分析我国个人住房抵押贷款迅速发展现状和意义,说明加强商业银行个人住房抵押贷款风险管理的现实性和必要性。然后从个人住房抵押贷款的各种风险入手进行风险管理分析。关键词：商业银行；个人住房抵押贷款；风险管理随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。一、利润风险(一)贷款利率风险在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。（二）存款利率风险由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。二、市场风险（一）通货膨胀风险如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。（二）机会成本风险这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。（三）房地产市场风险个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。三、信用风险（一）借款人的违约行为1.提前还款住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。2.不还款这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。（二）开发商的信用风险1.假按揭风险部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。2.项目风险项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。本篇论文由网友投稿，3COME文档只给大家提供一个交流平台，请大家参考，如有版权问题请联系我们尽快处理。四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险（一）贷前调查形式化银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。（二）个人信贷审批不严谨在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。（三）忽视贷后管理我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。（四）抵押物评估风险主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。五、法律风险（一）借