第七章投资性房地产

第七章投资性房地产投资性房地产特征和范围一、定义和特征1.定义是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。2.特征（1）是一种经营活动；（2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）有两种后续计量模式。二、范围1.已出租的建筑物2.已出租的土地使用权3.持有并准备增值后转让的土地使用权投资性房地产特征和范围【例题1·单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物【例题2·多项选择题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。A.出租给本企业职工居住的宿舍B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量确认条件：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量二、与投资性房地产有关的后续支出1.资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；借：投资性房地产—厂房（在建）投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产—厂房2.不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。借：其他业务成本贷：银行存款等投资性房地产的确认和初始计量【例题1·计算分析题】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。【例题2·计算分析题】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1200万元，其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。投资性房地产的后续计量一、成本计量模式企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量二、公允价值计量模式1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2.会计处理借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益三、计量模式的变更●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。●企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更投资性房地产的后续计量【例题1·单项选择题】某企业投资性房地产采用成本计量模式。2009年1月31日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为5年，预计净残值为18万元。采用年数总和法计提折旧。2010年应计提的折旧额为（）。A.72万元B.50.4万元C.67.2万元D.68.6万元【例题2·多项选择题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。2010年1月1日购入一幢建筑物用于出租，年租金为30万元且于每年年末收取。该建筑物的购买价格490万元，发生相关税费20万元，用银行存款支付。建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用直线法计提折旧。2010年12月31日，该建筑物的公允价值为560万元。不考虑其他因素，下列表述中，正确的有（）A.2010年该项投资性房地产应计提折旧22.92万元B.2010年该项投资性房地产减少当期营业利润40万元C.2010年该项投资性房地产增加当期营业利润80万元D.2010年该项投资性房地产的列报价值是560万元E.2011年该项投资性房地产可以变更为成本计量模式投资性房地产的后续计量【例题3·计算分析题】20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20×9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。20×9年2月1日，该写字楼的原价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产转换的会计处理（一）转换日的确定（二）成本模式下的转换：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备1.投资性房地产转换为非投资性房地产：（1）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产投资性房地产的转换和处置2.非投资性房地产转换为投资性房地产：（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）存货跌价准备（已计提的跌价准备）贷：开发产品（账面余额）（2）自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧或累计摊销固定资产减值准备或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备【例题1·单项选择题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2011年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日“固定资产”的入账价值为（）。A.100万元B.80万元C.70万元D.75万元投资性房地产的转换和处置（三）公允价值模式下的转换：1.投资性房地产转换为非投资性房地产应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。借：固定资产（无形资产或开发产品）（公允价值）贷：投资性房地产――成本投资性房地产――公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记）2.非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产，按照转换当日的公允价值计价。（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）借：投资性房地产―成本（公允价值）累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备或存货跌价准备）贷：固定资产（无形资产或开发产品）资本公积——其他资本公积（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产——成本（公允价值）累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备或存货跌价准备）公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产或开发产品）投资性房地产的转换和处置【例题2·计算分析题】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。【例题3·计算分析题】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35000万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。【例题4·单项选择题】某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2011年1月1日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日投资性房地产的入账价值为（）。A.100万元B.80万元C.70万元D.75万元投资性房地产的转换和处置【例题5·单项选择题】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入的会计科目是（）。A.投资收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.其他业务收入【例题6·单项选择题】下列各项中，能够影响企业当期损益的是（）。A.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值B.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面余额C.采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面余额D.采用公允价值计量模式，自用的房地产转换为投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值投资性房地产的转换和处置【例题7·多项选择题】下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（）。A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日通常为租赁期开始日C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入所有者权益E.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益投资性房地产的转换和处置二、投资性房地产处置的处理（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置1.出售或转让的：①借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入②借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.报废或毁损的：①借：待处理财产损溢投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产②报经批准后处理：借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）其他应收款（可收回的赔偿款）其他业务成本或营业外支出（按差额）贷：待处理财产损溢投资性房地产的转换和处置（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置1.出售或转让的：①借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入②借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动（或借记）③借：公允价值变动损益贷：其他业务成本（或相反分录）④若存在原转换日计入资本公积的金额，则：借：资本公积――其他资本公积贷：其他业务成本2.报废或毁损的：借：待处理财产损溢贷：投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动（或借记）3.报经批准后处理：借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）其他应收款（可收回的赔偿款）其他业务成本或营业外支出（按差额）贷：待处理财产损溢投资性房地产的转换和处置【例题8·计算分析题】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以550