物业管理服务收费包干制和酬金制的比较研究

物业管理服务收费包干制和酬金制的比较研究配合《物业管理条例》的实施，2003年11月国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，首次在政府法规中明确提出物业服务收费形式。本文试图通过对这两种收费制的比较，对包干制和酬金制的优劣得失作一番探讨。一、物业管理服务收费包干制和酬金制的概念及其内涵。在《办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。U“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。关于中大修费用，《办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”这就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故本文不就此问题进行讨论。二、物业管理服务收费包干制和酬金制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文只列举两种制度的核心优势进行比较。（一）酬金制的核心优势主要表现1、财务透明，业主可以直接监管资金的使用。用于物业管理的资金主要来源于收取业主的管理服务费，如果缺乏监管，极易使资金的使用不以业主意志为转移，不能保证使用在业主真正所需上，同时也可能导致物管企业花别人的钱不心疼，大手大脚铺张浪费的情况发生。在酬金制的定义中我们可以看出，所收取的物业管理费，全部用于物业服务的支出，物业管理企业只是按物业管理服务合同约定，从中按比例抽取利润。从本质上讲，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业只相当于职业经理人的作用，管理这笔资金，其最终的决定权、支配权在业主手中；同时《办法》中还明确规定，实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公开其财务帐目，业主有权就相关支出问题提出质询，物业管理企业应及时答复，可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，因此，酬金制维护了业主的知情权，满足了业主的要求财务公开的愿望，可减少因信息不对称而产生的纠纷。对于物管企业来讲，也是一种约束和监督，促使物管企业加强内部管理，控制资金的正常合理使用，合情合理的用好业主的每一分钱，而不致变为物管企业的灰色隐性收入。2、有利于保护物业管理行业幼稚期的成长酬金制是以成本为依据加上一定比例的利润组成的价格。此种定价方式对于经营者而言，假设该商品能够完全出售，则经营者一定能获得预期利润。物业管理服务属于预付费的经营方式，一旦签定了物业服务合同，几乎不存在该种服务商品销售不出去的风险，亦即采用酬金制收费，物业管理企业的经营风险小至可以忽略不计，虽然此种收费方式利润的比率不高，但对于处于刚刚起步的物业管理行业而言，这种经营环境能确保企业永远处于盈利状态，最低限度保证企业的简单再生产能不断循环下去，并有机会进行小规模扩大再生产。纵观我国物业管理的发展史，最初收费就是采取的佣金制，其内涵与《办法》中提到的酬金制是一样的，正是因为使用了这种收费制度，才使得我国的物业管理在极其艰难的环境中，从依附于房地产的婴儿，发展成为今天一个独立的行业。因此，酬金制有利于企业度过襁褓期，有利于保护物业管理行业幼稚期的成长。（二）包干制的核心优势主要表现在：1、强化成本意识，提高企业生存能力。包干制下，物管企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。2、有利于提高员工素质，促进行业发展。物业管理在我国已有二十多年的历史，但整个行业仍处于低利润水平，从业人员素质偏低，年龄偏大。2003年北京太和企业管理顾问有限公司对北京地区的物业管理行业进行的薪酬福利调研表明，物业管理行业的整体薪酬居于市场的较低端地位，而且随着职位等级的增加，差距越来越大，即使在行业发展最早的深圳，这种情况仍没有大的改观，并且在人们的职业观念中，物业是一个劳动密集型的服务行业，技术含量低，社会地位不高。上述情况的存在，使物业管理行业很难吸引高素质的人才，投身到物业管理企业中来。但随着物业管理的对象——房屋本身的技术含量的不断增加，高科技技术设备的使用量不断加大，从客观上要求物业管理的发展必须与之相适应，从劳动密集型向技术密集型转变，提高行业的技术含量，使用更科学和规范的管理技术方法，而要改变这一切的根本是要提升从业人员的素质。采用包干制，因其所收物业管理费的开支尤其是人工成本不必经过业主的审核，因此，当物业管理企业通过加强内部管理，降低其经营成本后，可以在较高的企业利润中提出一部分来提高从业人员的工资水平和待遇，留住现有人才，吸引更多的高素质人才加盟物业管理行业。而高素质人才的加盟，又能增加现有员工的危机意识，促使其学习提高，从而整体提高员工素质，提高整个行业的管理服务水平，促进行业发展。3、节省监管成本，提高决策和服务效率监管是保证生产优质或质价相符商品（包含有形及无形商品）的最有力手段，我们熟知的质量管理标准ISO9000标准2000版的最大改进之一就是强调了过程控制，目的就是确保在每个环节不出现质量问题，使得最终产品达到预期的质量要求。但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。因为任何一种商品的生产一定是有专业性的，必须由专业人士或机构监管才有效，物业管理亦不例外。消费者监管的直接成本包括业委会在业主中或者从外聘请专业人士进行日常服务工作的监管，聘请专业机构进行财务审计等支付的费用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外还存在间接成本，如物业管理企业必须有专人协调处理业主方的监管和审计，这个过程中所耗费的人力和物力及时间，并没有花费在为业主提供物业服务上，这是物业服务的边际成本，不能带来直接价值。中国物业管理行业发展时间不长，人们对行业本身认知不多，更谈不上对物业管理企业和其运作有什么深入的了解和研究，无论业主或外聘人员能具备相应的专业知识和能力，对物业管理进行有效监管的，在目前很难实现。另外，在绝大多数物业管理区域中，业主的数量是较大的，如果有重大事项需要业主表决时，很难在短期内召集齐所有业主并得出统一的结果，如果耗费了成本又达不到应有的效果，从经济学角度考虑，是没有意义的。但有一种监管其成本是很低的，甚至可以忽略不计，那就是利用市场机制客观产生的商品品牌进行监管。品牌是目标消费者及公众对于某一特定事物的心理﹑生理的﹑综合性的肯定性感受和评价的结晶物，感受和评价的核心依据是商品的质量和服务。因此任何一个特定的品牌，都包含了其特有的有关该商品的所有信息。作为消费者，一旦认可了该品牌商品，就表明他（们）同时认可了与该商品相关的所有组成部分，包括商品的质量、生产过程、成本等等。对于消费者而言，在确定品牌时需要耗费较多的时间、精力、费用进行选择，但这属于一次性的行为，只要选择正确，就可达到一劳永逸的效果，日后的监管就很简单了，这就是品牌商品尤其是名牌商品大受消费者欢迎的原因。物业管理服务商品有其特殊性，即购买在前，生产和消费在后，但当我们引进了品牌的概念之后，购买、生产、消费的顺序已不成为质价能否相符的障碍；20多年的发展，已造就了一批物业管理品牌；建设部颁布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》也为业主在合同中明确服务质量提供了有力的保障。包干制的特性决定了其运作方式就是通过市场的自然调节，使业主得以选择符合其需求的价格商品，而该商品的质量可由两方面得到保证：一是该商品的品牌，二是服务合同中关于质量的条款，此条款的质量标准又可由《普通住宅小区物业管理服务等级标准》为依据确定。因此，采用包干制，业主最关心的服务质量问题完全可以通过市场进行监管，节省监管成本，提高决策和服务效率。三、结论从上述分析可知：1、酬金制能帮助物业管理企业在起步阶段的成长与发展。我国幅员辽阔，经济发展极不平衡，物业管理的发展也是如此，所以，在市场经济发展较慢、物业管理起步较晚的地区，可采用酬金制，既易于让业主接受，又适合物业管理企业及行业的立足，平稳度过行业的幼稚期。2、包干制适用于市场化程度较高，物业管理有一定基础的地区。包干制是市场发展到一定阶段时的产物，其优势远大于酬金制，尤其是在促进进入快速成长期的企业和行业发展方面。实际上，在物业管理出现最早的深圳，虽然目前的收费方式还称之为佣金（酬金）制，表面看也有佣金（酬金）制的外衣，如定期公布收支明细，应答业主有关收支的质询，业主可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计等等，但其实质上早已不是佣金（酬金）制的内涵了，第一，在监管问题的实际操作上，绝大多数业主/业委会并没有真正履行其监管的责任，而主要还是依赖物业管理企业的品牌信誉代替繁琐耗费大的监管程序，即使有个别业委会实施了监管程序，在耗费了极其巨大的各类成本之后，并没有实现过程控制的目的，最终导致两败俱伤；第二，目前已没有任何一家企业能真正按照成本进行定价，基本上均采用包干制即市场价进行定价，最典型的案例就是，最初深圳高层住宅的服务费价格整体水平较高，当某几家企业率先将价格降低时，其它企业也先后将收费价格降至与之相同或相近；多层住宅的服务收费价格普遍偏低，企业提供这种服务基本无利可图甚至亏损，但也几乎没有企业独自提高收费价格或由业主补交亏损部分，这种表现几乎就完全是市场的价格机制在自发地起着调节作用，因此，当市场化程度较高，物业管理有一定基础时，应采用包干制。随着物业管理行业的发展，物业管理市场成熟度的提高，包干制的优势将愈来愈明显，包干制利用市场这只看不见的手，以满足业主的需求为导向，保护先进，优胜劣汰，激励物业管理企业迅速提高自身的经营水平，从而迅速提高行业的整体水平。