物业管理法规.

物业管理法规主讲教师：王燕军课程综述1、物业管理法规课程是跨越法学和物业管理专业的边缘性课程，需补充法律基础知识。2、具备一定的法律知识是大学生的基本素质之一。3、物业管理法律制度有自己的特色孟母三迁的故事，“昔孟母，择邻处”小区业主是一个地缘共同体，妥协是解决纠纷的必要途径；涉及到业主、物管和第三方等课程综述4、该课程是统设课，一学期开设5、该课程重点内容：第二章建筑物区分所有权、第三章业主团体、第五章物业服务合同、第七章物业管理法律责任、第八章物业纠纷的防范和处理。6、学习法律的目标和方法目标：法律思维（规则意识）方法：参照法条、掌握原理、多做案例第一章绪论第一节物业的概念（一）词义辨析汉语中的“物”、“业”二字是多义词。“物”作为名词主要有两种含义：一是指东西，即由自然生成和人工形成、占有一定空间、可被人感触的有形体和有内容的客观存在体；二是指作为人的对立面，物只是身外之物，即人之外的万物.第一章绪论法律上的物具备三个条件：具有价值和使用价值、能够为人所支配。法律上的物包括动产和不动产。不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。其特点是不能与土地分离、移动，或者分离、移动将使其价值明显减损。不动产以外的物属于动产第一章绪论“业”作为名词主要有两种含义：一是指人们所从事劳作的社会经济部门、职务领域或需付出劳动的岗位，如工业、物业管理事业、就业；二是指归属于一定主体所有的、体力劳动和智力劳动的成果，亦即财产，如业主、家业。自从宋代立法中对动产与不动产作了区分后(《宋刑统•名例律》)一般称动产为物、财或财物，称不动产为业、产或产业。宋代称动产所有权为物主权，称不动产所有权为业主权第一章绪论现代物业一词是从英语词汇Property及estate翻译而来由香港传入内地,是指与地产相联系的单元性房产。香港人口密度的增长，高层建筑和屋村的扩大，促使香港1970年制定《多层大厦（业主立案法团）条例》。根据我国物业管理条例的规定，物业是指房屋及其配套设备和相关场地。第一章绪论香港的业主立案法团，并不等同于我们的业委会，它是由业主共同成立的公司，代表所有业主管理大厦的公共部分，有自己独立的法人资格。业主相当于这个公司的股东。业主立案法团设有管委会，相当于这个公司的董事会。法团依法召开的业主大会的决议，对所有业主具有法律约束力。第一章绪论第一章绪论物业的属性1、属于不动产民法学中的“不动产”概念是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变或降低其经济价值的物(财产)《城市房地产管理法》第2条第2款又将房屋解释为是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。第一章绪论2、具有单元性,特定的四至范围物业的单元性是指人们可根据经济上或管理上的需要，将有特定四至范围的建设用地和房屋及其固定附着物确定为一宗独立(单独、个别化)财产，以便确权、交易、使用或管理3、具有一定空间和环境性，配套设施和相邻的场地、庭院、停车场等第一章绪论（二）物业与房地产、不动产的区别一般来说,房地产涉及宏观领域,泛指一个国家或地区整个房地产;物业是一个微观概念,是指一个单项的房地产或者是一个具体的实物财产。物业是不动产的一类。（三）物业与建筑物区分所有权的关系第一章绪论二、物业的构成（一）物业的物理属性构成1、建筑物本体（住宅、商业、工业物业）2、附属设备3、公共设施（公共服务性设施）4、建筑地块第一章绪论（二）物业的法律区分1、专有部分2、共有部分3、约定共有部分4、约定专用部分第一章绪论三、物业的种类居住物业、商业物业、工业物业和特殊用途物业。商业物业又可分为商服物业和办公物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。第一章绪论物业用地的使用年限：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。第一章绪论第二节物业管理一、概念和特征（一）物业管理的概念广义：业主、物业企业和其它主体对物业的管理和服务狭义：物业企业的专业服务（二）物业管理的特征第一章绪论二、物业管理的法律属性（一）私权性质私权利，有关个人的合法权利，最集中体现在民商事活动中宪法：住宅神圣不可侵犯“张剑案”：辽宁本溪张剑刺死强拆房屋者被判处有期徒刑3年缓刑5年。有法律界人士认为，张剑杀人犯罪但未抵命，是新时期拆迁纠纷中出现的首例判决，可成为我国法律保护公民私权的典型案例公权力必须进入私领域，那得恪守一个原则，即“非请莫入”。第一章绪论（二）公权性质公权，是“私权”的对称。西方法学家所指的公法上确认的权力。公权与私权的划分标准同公法与私法的划分相联系。有的认为公权是关于公益方面的各种权利；有的认为公权是关于国家与公民之间的权利。通常是把公法上确认的权利称为公权。两个方面：政府的干预；公共利益上海闵行交通执法大队钓鱼执法属公权滥用2009年9月16日，张晖搭载自称胃痛路人被指非法运营；10月14日，孙中界遭钓鱼持法为证清白砍手腕。26日，浦东宣布孙中界事件初步调查结论与事实不符。11月19日，张晖状告闵行交通执法大队案宣判，交通执法大队被判违法。第一章绪论四川洪雅县政府办公室向全县下发了《关于切实做好2009年秋季绿化工作的通知》，要求全县机关事业单位的在编干部职工，都必须在自家阳台上或庭院内栽种至少两株三角梅，督查发现未栽种者，将受到通报。（10月22日《华西都市报》）（三）结论物业管理具有双重属性。第一章绪论三、物业管理的类型第一，委托型和自主型物业管理第二，服务型和租赁型物业管理第三，居住、商业、特种物业管理第一章绪论四、物业管理的内容（一）涉及到管理方面的内容政府、业主和物业企业（二）涉及到服务方面的内容（三）涉及经营方面的内容第一章绪论五、物业管理的作用第一，优秀的物业管理可以使房屋保值、增值。良好的物业管理能够延长房屋的物理寿命，起到了保值、增值的作用。第二，良好的物业管理能够为居住人提供清洁、优美、舒适、安全的生活和工作环境。广州翠湖山庄的例子是反面教材第一章绪论第三节物业管理法法是什么？词源学：独角兽法、法律是同义词，是实施正义的工具法律又是一种行为规范，与道德、宗教是一样的，但又区别西方是司法女神据说她左手拿着的天平Libra，这个词跟常用的法律词汇“自由、衡平”library深有渊源。Libra就是十二星座的天平座。传说中狄刻（Ｄｉｃｅ）的天平可以准确无误判断对错。在黄金时代，她经常从奥林匹克山上下来，为寻求公正的人类决断。但是渐渐的她发现找她的人越来越少了，正义女神认为世间已经没有不公正，于是很高兴的下山来看，才发现恰恰相反，人类已经彻底堕落，完全不要公正。伤心的女神只好向山上走去，把她的天平留在了天上，就成了天平座。Libra这个天平代表的公正、平等和仔细权衡的意思，造像的背面往往刻有古罗马的法谚：“为实现正义，哪怕天崩地裂.法的特征：1、一定物质(经济)条件决定的上层建筑2、法体现国家意志，即国家制定和认可3、权利和义务是法的核心4、具有普遍约束力5、具有严格程序性（程序先于权利）第一章绪论一、物业管理法含义广义：狭义：物权法和物业管理条例二、物业管理法律制度的基本原则（一）尊重和维护业主财产权利原则1、财产权是宪法权利，公民住宅权受到特别保护2、物业管理基本目的：物业管理条例第一条3、同时禁止权利滥用和公序良俗原则案例1一宗普通的房屋买卖，牵出了5年前的一起杀人碎尸案。买方李先生得知自己买下“凶宅”后，数次打电话要求卖家刘先生退还房款。可是刘先生却以“卖房子不是卖房子的历史”为由断然拒绝，双方久争不下，终于闹上法院。法院以卖房者刘先生没有履行告知义务构成欺诈为由，判决撤销刘、李双方签订的《房屋买卖合同》，刘先生退还李先生支付的31、8万元房款。但是，由于李先生在买房过程中没有全面了解房屋状况，对纠纷的酿成也存在一定过错，法院判决李先生承担719元诉讼费，剩下的4000元则由刘先生全部承担。案例2北京华宸怡园小区物业公司发布紧急通知:通知大意为：有些人破坏大家利益偷放暖气热水，致使供热质量不佳，现除要求这些人讲究点道德外，还要采取以下措施：一、对重点放水户严查……二、加大放置化学物质，对使用后的严重后果自负(有致癌物)；三、掺入大量粪便，污染暖气水质。第一章绪论（二）自治管理、契约自由、平等守信自治管理主要针对业主及业主团体契约自由是市场经济的灵魂诚实守信是做人的基本准则,“帝王条款”诚信需要制度保障；强者更须讲诚信。（三）政府适度监管原则1、弥补法律不足2、物业管理是社区管理的组成部分3、相对来说高效权威第一章绪论三、物业管理法的表现形式（渊源）（一）宪法国家根本大法，具有最高效力。宪法关于住宅、城市管理和公民权利等方面的规定。比如：中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。英国的一位首相威廉·皮特，他说：“即使是最穷的人，在他的小屋里也敢于对抗国王的权威。屋子可能很破旧，屋顶可能摇摇欲坠；风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，但是国王不能踏进这所房子，他的千军万马也不敢跨过这间破房子的门槛。”第一章绪论（二）法律如物权法、民法通则、合同法、公司法、房地产管理法、土地法、城市规划法（三）行政法规和部门规章如物业管理条例；物业收费办法（四）地方性法规和地方规章（五）司法解释和判例最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一章绪论四、物业管理法的地位和作用（一）地位（性质）主要性质是民法，兼受其他法律的规制（二）作用1、保障物业管理权利人合法权益2、规范物业管理市场秩序3、为优质服务创设保障，为解决纠纷提供依据第二章物业管理法律关系及其相关制度第一节物业管理法律关系概述一、概念和特征（一）概念法律关系是调整一定社会关系中所形成的权利义务关系。《辞海》云：社会关系是“人们在共同活动过程中所结成的以生产关系为基础的相互关系的总称。最基本的社会关系有两种形态，即本源性社会关系和调整性社会关系，其中前者包括物质关系、政治关系和文化关系等；而后者包括法律关系、道德关系和宗教关系等。法律关系由主体、客体和内容三要素组成物业管理法领域可以分为民事、行政和刑事法律关系；其中民事法律关系是最主要的。第二章物业管理法律关系及其相关制度（二）特征1、法律关系性质的多重性2、基本主体的特定性3、客体的特殊性4、国家干预程度较大5、程序性和要式性程序先于权利，或者程序就是权利本身第二章物业管理法律关系及其相关制度第二节构成要素一、主体法律关系主体享受权利，并承担义务主体包括：自然人、法人、国家和其他组织具体：（一）业主、物业使用人、开发商（二）物业服务企业（三）国家行政管理机关（四）其他（侵权者）第二章物业管理法律关系及其相关制度主体应当具备权利能力和行为能力权利能力在一般意义上每个人都是平等的自然人行为能力则和年龄和智力程度极为相关的。民事和刑事的行为能力有所不同。完全民事行为能力人已满18周岁、视为完全民事行为能力人16-18、限制民事行为能力人10-18和无民事行为能力人10岁以下。第二章物业管理法律关系及其相关制度限制民事行为能力人和无民事行为能力人，通过监护制度，由监护人代理其权利法人则在章程的范围内，权利和行为能力保持一致。刑事责任能力：14岁以下是无刑事责任能力人；16周岁是完全负刑事责任的年龄动物能否成为法律关系的主体？电影《加菲猫2》中，一只叫“王子”的猫继承一座美丽城堡。某女士家里先前养了4只猫，不久前又收留了1只流浪猫。她对这5只猫恩宠有加，不但购置了猫笼、猫食，甚至立下遗嘱，要把自己的房产留给它们。她为了给小猫们找“监护人”，写了委托书，和邻居、亲友等都打了招