海口长流起步区项目营销策划报告2014

打造城市运营商创造城市价值—海口市长流起步区土地价值思考及建议2019年12月3目录第一部分项目价值体系分析第二部分项目价值整合与思考第三部分项目价值实现与建议第四部分土地运营的策划内容与流程2019年12月4前言：海口的历史与未来预期本项目处在重新建构海口未来城市中心区的关键点上，因此我们需要更多的思索和慎重发展；本次汇报的内容重在梳理城市格局和发展定位，发现区域价值的矛盾点，并初步建立区域的价值体系以及对本项目的价值建议。2019年12月5第一部分项目价值体系分析1.1城市宏观背景1.2聚焦海南岛1.3认识海口1.4长流组团的价值体系分析1.5西海岸的价值体系分析1.6沿海城市房地产价格比较分析海口珠三角经济圈“9+2”泛珠合作区环北部湾经济圈1.1城市宏观背景2019年12月71.1珠三角经济圈•珠三角仍将是经济发展最活跃的地区；珠三角的发展，得益于接近香港。香港是其主要的投资来源约占75％。外资的进入，催生了珠三角一批中等城市的快速成长；•“大珠三角”，即粤、港、澳，面积18.1万平方公里，户籍总人口8679万，2006年GDP总值约为5360亿美元。2019年12月81.1“9+2”泛珠合作区域经济发展背景•“泛珠三角”简称“9+2”，即：广东、广西、福建、江西、湖南、贵州、四川、云南、海南9个省（区），再加上香港和澳门形成的经济圈；•9省区面积占全国20.9%，人口占全国34.8%，GDP占全国的33.3%。2019年12月91.1泛珠三角格局从国际经济交往来看：越南、老挝、缅甸、泰国、柬埔寨等东盟国家与广东、海南、广西、云南等省海域相接、山水相连、文化相似，加上2010年之前要建立中国－东盟自由贸易区，“泛珠三角”经济圈应包括东南亚各国。“泛珠三角”经济圈的范围是：大珠三角洲－大华南－大西南－华中中南部－华东南部－台湾地区－东南亚10国。泛珠三角区域的合作，面对的不仅仅是区域经济的问题，更触碰到了中国发展的命题；它不仅仅以中国经济“超级引擎”的形态引人注目，更对亚太乃至国际经济产生广泛影响。2019年12月101.1环北部湾经济圈北部湾位于中国南海西北部，有一个半封闭的大海湾，湾顶（北面）是广西，东面为广东和海南，西面是越南，总面积近13万平方公里；从行政概念上看，环北部湾经济圈，包括中国沿海的广东、广西和海南3个省区，以及越南北部的一些城市；环北部湾经济圈将成为继珠三角、长三角、京津唐经济圈之后，引领中国经济加速发展的“第四大经济圈”；环北部湾经济圈将是“撬动中国-东盟自贸区新增长极2019年12月11•无论是在珠三角经济圈、“9+2”泛珠合作区以及环北部湾经济圈，在这样一个大的战略格局支撑的条件下，海口能否抓住机遇，推进产业结构升级和城市经济地位的提升，及城市服务业的快速发展，提升城市的品位，强化城市的核心竞争力都具有重大的意义。1.1城市宏观背景2019年12月121.2聚焦海南岛海南省的行政区域包括海南岛西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域。全省陆地（主要包括海南岛和西沙中沙、南沙群岛）总面积3.4万平方公里海域面积约200万平方公里。全省总人口817万人。海南省包括2个地级市（海口、三亚）6个县级市（文昌、琼海、万宁、五指山东方、儋州）；4个县、6个自治区；2019年12月13海南岛的发展年度2003200420052006GDP总值（亿元）698.3790.12903.61052.43GDP增幅10.50%10.40%10.20%12.50%1.2聚焦海南岛2019年12月141.2三亚旅游对海南的贡献•2006年共接待游客约为454万人次，旅游收入达68.5亿元；•“十五”期间，三亚旅游服务业创造了166亿元的产值，提供了8亿多元的税收，占地方税收的63%。2019年12月151.2博鳌论坛对海南的贡献博鳌亚洲论坛是海南旅游产业升级的重要催化剂。会议旅游丰富了海南特色旅游的内容，促进了海南旅游产品的全面升级；借助“博鳌”效应，充分利用海岸风光、港口优势和海洋资源全力发展海洋经济；同时利用这个平台，加大了与友好城市的交流和合作；也提高海南城市的影响力和认知度；2019年12月16我国继西昌、酒泉、太原之后的第四个航天发射基地；这个发射场主要是为了服务于新一代运载火箭的发射任务，预计于2010年建成使用；航天发射基地的建设，将有大量资金涌入海南，提供更多的就业岗位，并将拥有大批高科技人才，而且投资商更有信心将资金注入海南；1.2文昌运载火箭发射基地2019年12月17据最近一期《中国商业评论》报道，日本知名学者大前研一极度看好海南，海南列为世界最有潜力地区之中国唯一城市，文章尤其指出其中原因之一就是中海油原CEO卫留成出任省委书记，为海南的发展带来新气象。1.2聚焦海南岛2019年12月182008年海南省成立20周年，中央政府可能给予的优惠政策（自由贸易区）1.2聚焦海南岛2019年12月19今天的海南站在了历史的新的起点上，中国的经济发展和对国际经济参与能力的持续增强，都会强化中央重新审视海南岛的价值和潜力。1.2聚焦海南岛——小结2019年12月201.3认识海口2002年10月，国务院批准琼山和海口两市合并，行政区划调整后的海口市土地面积由原来的236平方公里扩大到2304平方公里；人口由原来88万增加到156万，增加近一倍占海南省人口19.7%，行政区划调整，使得海口市资源整合能力显著增强，GDP占全省的34.3%。2019年12月21•1990年代的“特区热”引发的房地产泡沫对房地产业的炒作过大，阻碍了其他产业的进发展，也为今天的海南留下了严重的隐患。•房地产泡沫对海口的经济发展产生了巨大的负面影响，经济增长速度直线下降，全市国内生产总值由1992年增长83.8%滑到了1995年的1%。积压房地产不但严重影响了海口市的城市形象，还影响了海口市的投资环境；同时，打乱了原城市规划对海口的布局和城市形象定位。1.3认识海口——历史回顾2019年12月22•作为中国最具特色的热带岛屿省份中心城市，海口具备发展旅游业、第三产业、热带农业以及蓝色国土和文化资源开发等方面的巨大优势。•2005年提出了城市的发展格局：“中强、西拓、东优、南控”；以及“3+1”的城市空间布局结构；1.3认识海口2019年12月231.3海口三大产业占总体经济比例11.729.458.99.535.255.39.133.257.78.432.6597.727.664.70204060801002001年2002年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业可以看出，海口产业经济结构中，自2001年开始，第三产业就占了整体经济50％多的比例，以旅游和房地产业为主的第三产业在海口经济发展中起到了至关重要的作用，虽然第二产业亦呈现良好的上升趋势，但第一产业在海口经济中所占的比例一直维持在10%左右。2019年12月241.3海口经济发展状态0100200300400海口历年生产总值走势图(单位:亿元)GDP133.49144.62211.04238.18253.01301.35200020012002200320042005从上表可以看出，仅2001比2000生产总值增幅仅为8%外，其它年份的生产总值都比前一年增长幅度超过10%。由此可见，海口经济正呈现一个极佳的发展阶段，进入了经济的快速发展期。2019年12月251.3海口居民收入分析0204060历年城镇单位在岗职工工资总额走势图(单位:亿元)居民收入20.7922.5931.0934.0242.4249.812000200120022003200420052005年据统计局资料显示：城市居民人均可支配收入9740元/人；人均消费支出7368元/人；在2000年职工工资总额仅为20.79亿元人民币，2001年职工工资总额增长近9％，2002年比上年增长幅度达37.6％。通过以上几组数据可以看出海口自2000年之后，职工工资总额呈现一个上升的趋势；2019年12月26•按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，拓展城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。1.3认识海口——城市发展格局2019年12月27确立了“一个中心、两个组团”的用地布局结构。其中“一个中心”为具有岛内中心职能的中心组团；“两个组团”为具有岛外职能发展要求的特色组团，分别为长流组团、江东组团。长流组团江东组团2019年12月28城市发展空间布局采取“3+1”的布局结构。“3+1”指沿海岸线的三层横向发展轴线和一条沿南渡江的纵向发展轴线。其中沿海岸线的三条轴线由北到南分别为滨海旅游发展轴线、城市发展轴线和生态保护轴线；1.3认识海口——空间布局结构2019年12月29形成“三带、一轴、一中心”的布局结构；“三带”包括西海岸旅游带、东海岸旅游带和生态景观旅游带；“一轴”指南渡江城市水系旅游轴，包括玉龙泉国家森林公园和南渡江风光带；“一中心”指都市旅游区，大英山城市中心区、海口旧城历史文化街区及府城老街。1.3认识海口——产业布局2019年12月30生态景观带火车站物流配送中心空港物流园区港口物流园区中心经济带南渡江旅游轴长流组团长流起步区2019年12月31从城市交通看项目区位价值靠近都市区：项目靠近城市中心区和城市主要交通站（如火车站、秀英巷粤海港等），有利于项目更快融入都市生活圈；扼守节点：靠近绕城公路、城际铁路贯穿而过，具备交通枢纽的重点地位，因此城市具有极强的区域辐射功能和区位价值；区位价值：辐射聚合能力强。2019年12月321.4长流组团的价值体系分析城市用地布局结构为：“一个中心，两个组团”；即：兼顾岛内职能的中心组团和兼顾岛外职能发展要求的特色组团，分别为长流组团、江东组团；长流组团包括西海岸片区、长流片区、粤海通道片区及金沙湾片区；规划建设用地47.4平方公里，规划人口40万人；长流组团将承载海口城市西部发展的补充和跳板。2019年12月33长流组团分为四个片区以旅游度假和面向岛外为主的居住发展区域；以过海铁路和配套服设施为主的片区；西海岸旅游区的延伸，海口西部旅游业发展的重要组成区域。西海岸片区长流片区粤海通道片区金沙湾旅游区以教育、科研为主的综合型片区；2019年12月34长流组团功能布局海洋世界公园及千年塔长流公园港口物流本案1.4长流组团的价值体系分析长流组团未来的发展是兼顾岛内和岛外的双重职能；要依托于港口和火车站的物流园区，依托于保税区的产业园区，加上教育产业园区，形成综合的产业园区；长流组团成为城市发展轴的重要组成部分；长流组团2019年12月35长流起步区的功能结构：“一纵轴、一横轴、四组团”；长流起步区作为西部经济带的起点，将起着引领作用，从三个方面突出其价值：必须是高起点、高水准的开发建设；充分利用城市产业布局结构，来整合长流组团的布局优势，打造出长流新城存在的意义和价值；功能上与其他区域形成功能上的互补作用；1.4长流起步区的功能结构从长流起步区功能看项目的发展意向海洋公园万科浪琴湾渡假村城市中轴线五源河公园2019年12月37长流新城（未来新城）存在的意义和价值：是实现城市发展战略“西拓”的有效途径；是推进城市化进程战略举措；是提升城市形象的名片；是促进土地资源保值增值的重要保证。小结2019年12月38•西海岸位于海口市西北部，东临海口秀英港，西靠粤海铁路通道码头，南至规划道路，北接琼州海峡，全长22公里的带状型地带；1.5西海岸的价值体系分析2019年12月391.5西海岸的功能定位及区域价值西海岸功能定位为“一带三中心”；即：西海岸黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中心；景观规划：沿海将建成9座热带大花园；自东往西分别为：海口园、小溪园、海甸园、门户园、百花园、群岛园、三角园、半岛园、奥林匹克园；主要发展高档生态住宅、旅游休闲和水上运动等。目前西海岸已经拥有：三家五星级度假酒店、两个国际级高尔夫球场、一