海湾美地关于三亚产权式酒店酒店式公寓及公寓式酒店的分析

海湾美地：关于三亚产权式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店的分析对于产权式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。一、产权式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店的概念1、酒店式公寓：酒店式公寓全称是酒店式服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它是一种集住宅、酒店、会所等多功能于一体的，具有自用和投资两大功能的物业类型，拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供传统酒店的各项星级服务和管理外。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由酒店管理公司以酒店的形式出租，获得投资回报。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理可以为提供高档、到位的各种服务。2、公寓式酒店：设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。3、产权式酒店：即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。由于产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值的，因此，下面我们将对产权式酒店做一个详细的解释。二、产权式酒店溯源产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”即“时空共享”，产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。三、产权式酒店的分类从国际产权式酒店的发展趋势来看，其可分为以下几类：1、时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。2、纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。3、养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。4、高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。5、时值度假型酒店指消费者购买一定数量的分数，这些分数就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些分数在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。分数消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。酒店式公寓必定会锁定客户资源从而走向市场细分。产权式酒店、酒店公寓、留学生公寓、单身公寓等将逐步流行起来。人们会利用节假日、外出旅游等短期居住而首选酒店公寓。作为投资酒店公寓的要素，其中地段、配置、服务管理、客户资源最为重要。地理位置的方便性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。公寓配置的品质决定居住的档次，提供的服务与管理远离物业管理公司的经营理念，有的只是纯正的酒店服务，它把星级酒店一整套规范、周到细致的服务程序移植过来。酒店公寓的服务从其深度和广度上都有广阔的想象空间，新的服务项目将不断被发掘。是否达到星级标准，将直接决定投资的价值性。在上海，目前此类公寓的入住率达到了90％，青岛的酒店公寓也有着广阔的发展前景。说明两个概念先1、酒店式公寓我们现在所说的酒店式公寓它的全称是酒店式服务公寓，它是一种集住宅、酒店、会所等多功能于一体的，具有自用和投资两大功能的物业类型，与传统的酒店相比，它在硬件配套设施上毫不逊色，而服务则更胜一筹，除了提供传统酒店的各项服务外，还向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，最大的特点就是比传统的酒店更多了家的味道。2、公寓式酒店公寓式酒店则是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器；同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等，它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。酒店式公寓的投资风险特征：1、居住功能差一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。2、成本过高由于酒店式式公寓的经营也相当非常复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华，不仅会增加成本，也会与市场脱节。另外，开发商缺乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。3、得房率低多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从某种意义上讲，它比酒店式公寓更具有投资价值，更容易实现人们预期的投资目标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。这类产品本身的一些概念如分时度假等，与中国人的生活习惯和节奏有很大出入，只能是一种短期行为。而此类项目又多位于远郊，自住当然不合适。如果是出租，问题也不少。北方四季温差很大，适合长年旅游、度假的地方并不多，这就不具备产权式酒店开发的大环境。与酒店式公寓不同的是它的租客不是固定的，不同季节如何安排租金，以及打折的幅度，对开发商来说都是一件难事，而购房者如何掌握这些情况就更困难了。其实，开发商多数都不太关心买房之后的事，出现很多问题当然也就不意外。许多购买者都是被这类项目的“低总价”、“分时度假”和“超值投资”等卖点所吸引，其实它的风险要比酒店式公寓大很多。四、产权式酒店的投资风险特征1、有的产权式酒店档次和定位不准确，不是太低就是太高，可能在价格上有一定的优势，但从长远角度讲，它根本不具备投资价值。开发商只是在炒作一种概念，通过精心的包装、策划，希望早日出售回收资金。而一些盲目看好酒店投资物业的购房者不考察清楚就会上当受骗，每月要支付银行的按揭还款和较高的物业费。2、有些项目五证不全，甚至是乡产权、村产权，再加上开发商本身实力不够，没有估计好开发和经营中的困难，一旦出现了资金周转、延时交房等问题，开发公司就临阵退出，让银行和购房者都承受巨大损失。3、一般来说，出租年限长可令回报更长期稳定，也有利于酒店气氛和品牌的形成。可是，面对市场上产权式酒店项目打出每年6%以上的回报率，购买前一定要考虑好该项目是否具备长期出租的可能，租金是否受季节影响。开发商所说的收益，是否还要交纳房产税、营业税及其他附加税款。五、谁的生命力更长酒店式公寓与产权式酒店项目，经过北京市场的预热期后，开始向成熟、理性的方向发展。目前，一些新上市的项目在开发中，开始避免早期项目的许多弊病,在许多方面尝试创新，受到市场的认可。位于广渠门立交桥的金桥国际公寓，推出一款全新的55平方米“四明小户型”（一居），即明厅、明卧、明厨、明卫，将性价比做到最佳。另外，由专业的酒店服务公司为业主提供的酒店式服务，包括基本服务、20余专项服务和特约服务，以及近10项酒店特有的无偿服务等，让业主真正体验铂金生活。位于东三环劲松桥的富顿中心〔国际公寓〕，在楼体内进行国际化功能分区，不同楼层采用不同的装修风格，以表现不同的异域风情，并通过精巧的设计将使用率提升到80％。另外，通过24小时流动警卫和24小时社区管理，实现星级酒店的生活品质。美妙时光是产权式酒店项目，在项目中设计有独栋别墅、TOWNHOUSE、低密度的板式公寓，完全打破了传统酒店的形态，再加上22项星级公馆式的物业服务，以及周边众多风景名胜，相信会打造一个完美的“第二居所”。通过目前的市场上，做得比较到位、诚信度较高的酒店公寓和产权酒店的项目，我们看到了非主流产品流行的原因，也希望它们的出现和热销能扭转人们对早期项目的看法，重新认识和接受这两种产品。与此同时，我们也祝愿这两种产品在一定的市场需求面前，能继续保持高品质的风格，营造高尚的人居生活方式。六、三亚产权式酒店及酒店式公寓分析。1、发展背景三亚的产权式酒店及酒店式公寓兴起于三亚房地产泡沬破灭之后，起初是为了处置烂尾楼，为此，三亚的产权式酒店用酒店式公寓经营管理制度都不完善而且在国内还是一个很模糊概念。从三亚市统计局获悉：三亚在2006-2009年四年间共建产权式酒店106.74万平方米，销售均价16046元/平方米，部分高端产品达到6-7万元/平方米。三亚房地产业在经历上世纪90年代遍及全海南岛的泡沫经济后，直至2003年才开始复苏，并呈加速发展态势。特别是在一线海景规划建设了大量的房地产项目，占用了宝贵的海景资源。2006年以后，三亚市开始提出“建设国际性热带滨海旅游城市”的定位，从发展高端旅游的战略角度出发，禁止在一线海景建设房地产项目，将一线海景资源让位于旅游和公共服务要求。于是，三亚市根据国际经验和三亚旅游特点，在部分海景一线建设了一部分产权式酒店。在2006-2009年这四年间，三亚市产权式酒店累计建筑面积106.74万平方米，销售均价16046元/平方米，部分高端产品达到6-7万元。目前，三亚市共有在建及投入运营的产权式酒店27家，其中，已运营的四、五星级酒店分别为7家、11家，两者合计已占全市相同星级酒店总数的30%，其实这个数据保守了一些，其的数量大大超过这个数据。由于高星级酒店是三亚市重要税源，产权式酒店对三亚市税收的贡献也越来越大。产权式酒店不仅仅在房地产交易时形成一次税源，而且能促进住宿、餐饮、娱乐、商务等旅游服务项目的发展，从而提供产权服务、物业管理、委托经营等方面的税收，形成了持续的税源，为此三亚市政府提供建设产权式酒店。2、三亚产权式酒店或酒店式公寓现状三亚的产权式酒店及酒店式公寓占据三亚最优的度假资源，一般都是一线海景高端项目，是一种投资＋度假为主的开发模式，业主有独立的产权，酒店方每年给业主约一个月的入住期，其余时间委托酒店管理，酒店每年按总房款的百分比（约6％～8％）或营业额的一定百分比（约35％）返回租金给业主。售价都要比住宅市场要高得多，海南国际旅游岛政策出台后，现在三亚的产权式酒店及酒店式公寓已涨至均价4万-6.5万元/㎡以上,都为高星级装修标准.很多来三亚度假的人每年有一个月的度假时间基本足够了，其余交给酒店打理还省了麻烦，更重要的业主每年可获得一笔额外收入，十几年就可以收回成本。投资、度假两不误。但这种酒店式产权式酒店管理有很多不足及投资风险比较大，表现为：一是业主入住时间不够，春节节假日一天冲抵约为5天，也就是说春节来住一个星期都不够，想住还要按酒店的标准掏钱，另外酒店给你免费入住的那一个月如果你不住，酒店不会给你增加回报。二是投资回报风险。因为酒店和业主签定的是一定周期的期限，一般为3年为一周期。而3后及今后没有保障，且酒店未来经营营利也不确定，经营不好，出现亏损倒闭都说不定。明白点说就是开发商拿业主的钱来做生意，开发商把物业卖给