深圳经济特区城市更新条例(草案稿150731)

深圳经济特区城市更新条例（草案稿150731）第一章总则第一条【立法目的和依据】为促进深圳经济特区（以下简称特区）土地再开发利用，加强城市功能，优化人居环境，增进公共利益，推动经济和社会有质量稳定增长和可持续全面发展，根据国家有关法律并结合特区实际，制定本条例。第二条【适用范围】本条例适用于特区内的城市更新活动。本条例未规定的，适用其他有关法律法规。第三条【城市更新的定位】城市更新基于城市发展需要、提高存量建设用地利用效率，建立以盘活存量建设用地为主，以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。第四条【城市更新的方式】城市更新是对更新区域内存量建设用地（含建成区和未建成区）及建筑物实施综合整治、功能改变、拆除重建或者整合开发，以实现城市建设和发展的综合效益。综合整治是指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造。功能改变是指部分或者全部改变建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。拆除重建是指拆除城市更新单元内原有建筑物，重新建筑，安置住户，改善公共设施，并可以变更土地使用性质或者建筑密度。第四条【原则】城市更新应当遵循下列原则：（一）实行规划统筹、计划调节，循序渐进；（二）整体布局，科学确定城市更新的功能目标和发展规模；（三）节约、集约利用土地，优化资源配置，增强城市综合承载能力；（四）保障公共利益和参与者合法权益；（五）合理安排城市更新方式，注重绿色和低碳发展。第六条【主导机制】城市更新实行政府引导，以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用。功能改变和非因公共利益需要实施的拆除重建类城市更新，坚持市场化运作。因城市发展定位而确定的重点更新区域，政府基于公共利益需要可以有选择地实施城市更新项目。第七条【政府参与】实施拆除重建类城市更新的，更新项目范围内未出让的国有土地和国有建筑物以政府作为权利主体参与城市更新。第八条【更新秩序和程序】城市更新应当根据城市总体规划，划定更新区域、制定城市更新专项规划、划定城市更新单元、制定更新项目年度计划、编制更新单元规划、制定项目实施计划并遵循科学、民主决策程序。第九条【特别要求】城市更新应当遵守保护历史文化遗存的法律、法规，依法保护城市更新范围内的历史文化遗存。实施城市更新不得破坏城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统，或者使其功能部分、全部丧失。第十条【政府主管】市政府负责组织实施本条例。市查违和城市更新工作领导小组负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。市规划国土部门的派出机构在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门履行城市更新管理相关职责。街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。第二章管理机制第一节规划与计划第十一条【进行城市更新的情形】有下列情形之一的土地和建筑物可以作为更新对象，由市政府决定或者权利人申请市政府批准进行城市更新：（一）城中村；（二）经认定为旧工业区、旧商业区、旧住宅区、旧屋村；（三）经鉴定为危房；（四）建筑物不符合消防安全，或者妨害公共交通、公共安全；（五）居住环境恶劣，妨害公共卫生或者社会治安；（六）建筑物使用满30年；（七）因重大建设工程需要；（八）产业转型升级需要；（九）其他特别情形。第十二条【城市更新区域的划定】有前条规定情形之一，市政府决定或者批准进行城市更新的，应当结合城市总体规划和更新对象所处区域的地理现状，划定相对成片的区域作为城市更新区域。临近更新对象的未建成区可以在遵循科学合理、集约利用土地的原则下一并划入城市更新区域。更新区域划定后，市政府可以根据实际需要公告禁止在更新区域内新建、加建、改建或者扩建建筑物，采取冻结房地产产权、暂停房地产交易和房地产变更登记措施。第十三条【城市更新专项规划】市政府划定城市更新区域的，应当编制城市更新专项规划，明确以下事项作为实施城市更新的指导：（一）更新区域的范围；（二）基本目标；（三）更新方式；（四）更新单元划定的基准；（五）其他相关要求。第十四条【法定图则】制定涉及更新区域法定图则的，应当确定城市更新单元的范围、应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模，指引城市更新单元的规划。第十五条【城市更新单元及其划定】城市更新单元为城市更新的基本单位。城市更新单元由市政府城市更新主管部门根据全市城市更新专项规划并结合更新区域的实际情况划定。一个更新区域可以划定多个更新单元。划定城市更新单元的同时应当合理确定更新方式。第十六条【城市更新单元规划与法定图则】未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。城市更新单元规划对已有法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。第十七条【城市更新年度计划】拆除重建类城市更新实行年度项目计划管理，具体办法由市政府另行制定。第十八条【更新单元规划编制与审批】拆除重建类城市更新项目经批准纳入年度计划后，项目申报主体应当组织编制城市更新单元规划。拆除重建类城市更新单元规划应当遵循法定图则审批的程序。城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管部门批准后实施。第二节城市更新实施第十九条【政府支持和参与实施】实施综合整治城市更新的，由更新区域所在地的区政府会同市城管、环保、公安消防行政主管部门制定项目计划，以招标或者委托的方式确定项目实施主体实施项目。政府根据本条例第六第四款规定实施拆除重建类城市更新的，由更新区域所在地的区政府进行房屋征收与补偿，房屋征收与补偿费用由市财政承担，收回的土地纳入市土地整备。政府实施拆除重建类城市更新的，由更新区域所在地的区政府申报更新项目计划、制定更新单元规划，以招标方式确定项目实施主体实施项目。第二十条【市场主体实施】功能改变类城市更新由权利人向市规划国土行政主管部门申请行政许可。市场主体实施拆除重建类城市更新的，由更新区域内房地产权利人形成更新意愿后申报更新项目计划、编制更新单元规划，通过权益转换确定项目实施单一主体实施项目。第二十一条【城市更新意愿】政府实施拆除重建类城市更新的，应当举行听证会充分听取权利人和社会公众的意见和建议。市场主体实施拆除重建类城市更新的，应当按照本条例第四十三条的规定征集权利主体的城市更新意愿。第二十二条【项目申报和纳入计划】实施拆除重建类城市更新项目应当进行项目申报，纳入年度计划后方可组织实施。第二十三条【项目申报主体】政府实施拆除重建类城市更新的，由项目所在地区政府申报项目。市场主体实施拆除重建类城市更新的，权利主体单一的，由权利主体自行申报；权利主体多个的，由多个权利主体委托单一市场主体申报。第二十四条【项目实施主体】一个拆除重建类城市更新项目只能由一个主体实施。政府组织实施拆除重建类城市更新项目的，可以通过招标的方式确定实施主体，并与其签订项目委托实施协议。在市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的情形下，权利主体单一的，由其自行确定实施主体；多权利主体在形成单一主体后再确定实施主体。实施主体应当具备房地产开发建设资质。市场主体确定的实施主体应当经拆除重建类城市更新项目所在地的区政府确认。第二十五条【拆除重建之建筑物拆除】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，项目实施主体应当自行拆除重建类城市更新项目用地范围内建筑物。项目用地面积大于10000平方米的，政府原则上按照大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%的标准无偿收回土地。第二十六条【规划许可】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，项目实施主体于项目用地范围内建筑物全部拆除后向市规划国土行政主管部门申请用地和建设规划许可。第二十七条【城市更新土地政策】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，项目实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，更新项目用地采取协议方式出让，由项目实施主体与市规划国土行政主管部门签订土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照规定缴交城市更新项目地价。缴交城市更新项目地价的具体办法由市政府另行规定。第二十八条【公共设施配建】拆除重建类城市更新项目的实施应当符合更新单元规划的要求。市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，应当按照更新单元规划的要求配建公共设施，配建公共设施用地免交地价，建成的公共设施无偿移交政府。第二十九条【保障房配建】实施拆除重建类城市更新住宅项目的，应当合理配建保障房。第三十条【综合整治类更新加建】综合整治类更新项目用地范围内可以合理加建公共建筑物和附着物。在不违反规划控制标准的前提下，鼓励在综合整治类更新项目用地范围内加建地下停车库。加建地下停车库可以由物业管理区域内全体业主或者多数业主投资兴建。建成后的地下停车库供物业管理区域内全体业主使用，但不得转让。加建地下停车库可以通过协议方式出让地下空间土地使用权。加建电梯、连廊等附着物可以由综合整治类更新项目用地范围内业主投资并享有产权。不占用公共用地或未出让国有土地的，免缴地价。第三十一条【功能改变类更新加建】在不违反规划控制标准的前提下，允许在功能改变类更新项目用地范围内合理加建地下停车库、电梯、连廊，鼓励加建公共设施。功能改变类更新项目用地范围内加建的，土地使用权人应当在申请功能改变时一并提出。市规划国土主管部门批准加建的，应当在与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者重新签订土地使用权出让合同时一并出让加建用地使用权（包括地下空间土地使用权）。第三十二条【功能改变类更新用地手续】市规划国土主管部门批准功能改变类更新项目的，应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者重新签订土地使用权出让合同；土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价。第三十三条【功能改变类更新确定地价】功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定：（一）改变功能的原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；（二）改变功能的增加建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。第三十四条【功能改变类更新行政许可】功能改变类更新项目符合规定和要求的，市规划国土主管部门应当向申请人核发规划许可文件。第三十五条【功能改变类更新项目实施】申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新，由申请人负责实施并承担全部费用。第三十六条【功能改变类更新房地产变更登记】项目实施完成后，相关权利主体应当及时向房地产登记部门申请办理房地产变更登记。第三节土地、建筑物确权与处理第三十七条【确权前提】实施拆除重建类城市更新项目的，更新项目用地范围内的土地和建筑物应当经过清理并确定权属。第三十八条【拆除重建之土地清理】拆除重建类城市更新项目范围内的用地由市规划国土部门负责清理。第三十九条【确权原则】纳入城市更新计划未确定权属的土地和建筑物，按照房地分离的原则进行处理。第四十条【处理方法】纳入城市更新计划未确定权属的土地，按照下列规定分别处理：（一）属于城市化征转地历史遗留问题以及城市化转地暂未补偿的城市建成区等用地，由原农村集体经济组织继受单位与政府完善处置土地征（转）用手续，政府不再补偿，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新；（二）老屋村、祖屋等房地产登记历史遗留问题的用地，按照市政府有关规定补办用地手续，确定权属；（三）违法建筑占用的土地，依照城市规划、土地管理相关法律法规进行甄别，依法完善手续或者予以处理。未确定权属的建筑物、构筑物和其他附属物，可以由项目实施主体与其实际占有管理人协商处理并自行拆除，但依照前款第一项规定