第10章房产面积测量成果

第10章房产面积测量成果10.1房产面积测量成果的内容10.1.1房屋调查表房屋调查包括房屋的权属、位置、质量、用途、数量等，或者说每个基本单元的位置、权界、权属、数量和利用等基本情况。在房产调查中要对地理名称、行政境界和政府机构名称和大的企事业单位名称的调查，并标明于房地产平面图上，且应绘制房屋权界线示意图，严格按照“房屋调查表”规定的格式和内容进行调查和登记。参见表10.410.1.2房屋分层分户平面图也称分层分户图，是房屋产权登记发证的依据，也是计算分摊面积的依据，是房屋产权、产籍管理的基础资料之一。分层分户图包括某房产的地名、门牌号、丘号、幢号、测量号、所在的层次、产权单元、房屋的墙体归属、共有部位、边长、房屋建筑面积、分摊共有面积、测绘单位、测量员、检查员、作业日期等。分层分户图的幅面可选用787mm×l092mm的1/32、1／16、1／8规格图纸，比例尺一般为1：200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可根据具体情况，适当放大或缩小。详见附录E所示。参见表10.5。10.1.3房屋分层面积表是房屋各层的建筑面积、套内建筑面积、分摊面积、分摊系数等的对照表。参见表10.6。10.1.4房屋分户面积表是房屋层内的各户的建筑面积、套内建筑面积、、阳台面积、分摊面积等的对照表。参见表10.7。10.1.5共有建筑面积分摊方案表是对每幢房屋的共有部位的确认，功能区的划分，共有部位具体分摊的方案情况说明表。参见表10.810.1.6成果审批表是对每幢房屋的测量成果作业员、检查验收人员签署的审批意见。参见表10.1210.2房产面积测量成果的检查制度房产面积测量成果实行三级检查。各级检查中发现的问题，必须做好记录，填写房产面积测量成果的检查记录表，提出处理意见，并督促作业人员及时修正。10.2.1一级检查是保证测量成果质量的重要环节。作业人员实行自检和互检，一旦发现遗漏或错误，必须立即补上或修正。检查的情况按表10.9、表10.10规定的内容填写。10.2.2二级检查二级检查为过程检查，在一级检查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。检查的情况按表10.9、表10.10规定的内容填写。10.2.3三级检查在二级检查的基础上，由施测单位的质量检查机构和专职检查人员对成果质量实行最终检查。检查的情况按表10.11规定的内容填写。10.2.4各级检查都必须独立进行，不得省略和代替。检查人员均应认真做好检查记录，并将记录随产品移交给下工序。无检查记录的产品下工序有权退回上工序重新检查，并应追究上工序的检查责任。10.2.5作业过程中各工序的测量成果必须达到规定的合格质量要求，经测绘组内自检、互检，如实填写质检记录，经测绘组长进行过程检查，合格后方可转入下工序。下工序有权退回不符合质量要求的上工序产品，上工序应及时修正、处理，退回及修正的过程，都必须如实填写质检记录。10.2.6质检员对房产测绘生产的产品质量进行专项检查，并按房产测绘成果质量评定标准提出质量评定意见。总工程师（质检部）对房产测绘生产的成果质量进行检查验收，并按房产测绘成果质量评定标准评定成果质量等级。10.3检查项目及内容10.3.1控制测量1.控制测量网的布设和标志埋设是否符合要求；2.各种观测记录和计算是否正确；3.各类控制点的测定方法、扩展次数及各种限差、成果精度是否符合要求；4.起算数据和计算方法是否正确，平差的成果精度是否满足要求。10.3.2房产调查1.房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确；2.收件资料中的用地略图和房屋权界线示意图上的用地范围线、房屋权界线、房屋四至墙体归属，以及有关说明、符号和房产图上是否一致。10.3.3房产要素测量1.房产要素测量的测量方法、记录和计算是否正确；2.各项限差和成果精度是否符合要求；3.测量的要素是否齐全、准确，对有关地物的取舍是否合理。10.3.4房产图绘制1.房产图的规格尺寸，技术要求，表达内容，图廓整饰等是否符合要求；2.房产要素的表达是否齐全、正确，是否符合要求；3.对有关地形要素的取舍是否合理；4.图面精度和图边处理是否符合要求。10.3.5面积测算1.房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求；2.用地面积的测算是否正确，精度是否符合要求；3.功能分区是否准确，共有、共用面积的测定和分摊计算是否合理。10.3.6变更与修测成果的检查1.变更与修测的方法，测量基准、测绘精度等是否符合要求；2.变更与修测后房地产要素编号的调整与处理是否正确。10.4成果质量的评定10.4.1测绘单位要对成果质量进行评定，验收单位负责核定。10.4.2成果质量实行合格品、良级品和优级品三级评定。成果质量由专职或兼职检查验收人员评定。10.4.3房产项目测绘产品的单项质量评定1.房屋调查表、测量草图检查⑴完全符合规定要求的为优级品；⑵发现一处一般问题，但不影响成果的使用为良级品；⑶发现两处以上一般问题，但不影响成果的使用为合格品。2.房产要素测量检查⑴完全符合规定要求为优级品；⑵限差和成果精度符合要求，其它方面发现一处一般问题、但不影响成果的使用为良级品；⑶限差和成果精度符合要求，其它方面发现两处以上一般问题、但不影响成果的使用为合格品。3.房产图绘制检查⑴完全符合规定要求为优级品；⑵图面精度符合要求，其它方面发现一处一般问题，但不影响成果的使用为良级品；⑶图面精度符合要求，其它方面发现两处以上一般问题，但不影响成果的使用为合格品。4.面积测算检查⑴完全符合规定要求为优级品；⑵精度符合要求，其它方面发现一处一般问题，但不影响成果的使用为良级品；⑶精度符合要求，其它方面发现两处以上一般问题，但不影响成果的使用为合格品。5.资料搜集整理、测量成果报告书检查⑴完全符合规定要求为优级品；⑵发现一处一般问题，但不影响成果使用的为良级品；⑶发现两处以上一般问题，但不影响成果使用的为合格品。10.4.4单项产品质量评定中凡是有限差、精度指标的，其最大误差在限差50％以内的才能评优级品、在80％以内的才能评良级品、接近限差但无一处超限差的才能评为合格品。10.4.5单项产品质量评定中凡是有限差、精度指标的，其最大误差超过限差的，一律认定为不合格品。10.4.6检查中发现一般性问题较多，虽不影响成果使用，主任工程师根据情况仍可判定为不合格产品。10.5房产面积测量报告10.5.1一般规定1.用于房地产销售和房地产权登记的各类建筑面积测绘和计算，均应按规定的标准格式形成包括封面、文字说明、数据表和平面图在内的《房产建筑面积测绘报告》（以下简称《测绘报告》）。2.《测绘报告》以幢为单位独立成册。3.《测绘报告》均应在封面上加注所属的测绘类型，即“预售测绘”、“竣工测绘”、“变更测绘”。4.“预售测绘”的《测绘报告》一式叁份：两份交申请单位（分别用于预售审批备案和房地产销售），一分由测绘部门存档；“竣工测绘”的《测绘报告》一式叁份：两份交申请单位（分别用于房地产初始登记和房地产销售），一份由测绘部门存档；其它测绘的《测绘报告》均一式两份，一份交申请单位，一份由测绘部门存档。10.5.2房产面积测量报告的内容1.项目概况；2.委托书；3.房产面积计算说明；4.房屋调查表；5.房屋分层分户平面图；6.房屋分层面积表；7.房屋分户面积表；8.共有建筑面积分摊方案表；9.成果审批表；10.成果使用说明。10.5.3测绘说明编写规定测绘说明可视各个项目的测绘类型和具体情况略有不同或有所侧重，但应包括以下主要内容（参见表10.3）：1.项目建设时间及项目概况；2.项目前（几）次房屋建筑面积测绘情况说明，本次测绘的目的、原因；3.本次测绘的依据：现场测绘时间（段）、行政主管部门的相关批文、测绘采用的图纸（图名、图号、出图日期、审图单位、审图时间、数量等）；4.对项目的实地复核情况说明（与图纸不符之处、未建、加建及改建情况等）；5.特殊情况说明（如无隔墙界址点说明、特殊情况处理等）；6.项目命名情况；7.报告的生效日期。房产面积测量报告的样式表10.1报告概况：报告编号：房产测（）字第号一、委托单位：二、项目概况：a)名称：b)坐落：c)类别：d)结构：e)层数：f)建筑面积：三、测绘类别：四、测绘日期：五、测绘依据：1国家标准《房产测量规范》2湖南省工程建设地方标准《房产面积测量技术规程》3委托方提供的各项资料：建设工程规划许可证、规划红线图、施工许可证、规划竣工测量报告等有关建房证件（复印件）；施工平面图、立面图、剖面图一套；派出所出具的门牌号证明。表10.2房屋测绘委托书××测绘单位：我方需要办理测绘，特委托贵中心按国标《房产测量规范》及湖南省《房产面积测量技术规程》等相关规定，对坐落于区路、街、巷号，项目名称：阳台状况：的房屋进行实地勘测，出具测绘成果。我负责提供测量所需的下列资料：协助贵单位工作人员完成测绘，自愿按物价局核定的价格缴纳测绘费用。特此委托。预交：委托人：(签章)经办人：联系电话：委托日期：年月日表10.3房产面积计算说明一、测量依据1、中华人民共和国国家标准GB/17986-2000《房产测量规范》。2、湖南省工程建设地方标准《房产面积测量技术规程》。3、申请人提供的有关资料。二、面积计算1、计算基数是根据申请人提供的规划审批图及现场测绘实际结果而定。2、建筑面积是采用建设部认证的《项目测绘系统》软件计算及分摊。3、报告中应说明的面积计算中其它问题。三、其它1、本报告所述面积，是指按现场勘测该房产的实际建筑面积、基本面积以产权部门确认面积为准。2、本报告为测绘成果，不能作为权属证明。3、本报告是申请人产权登记的必要件，在办理权属申请登记时，与其它有关资料一并交产权监理处。4、我们与委托方没有利害关系或偏见，也与有关当事人没有利害关系或偏见。5、本报告中陈述的事实是真实和准确的，保证本报告中所涉及的测量成果和计算成果是客观、公正、准确和规范的。我们愿意为该报告中涉及的房产测绘成果质量负责。6、本成果报告在正式提交前，已提请委托方检查校对。7、委托人对房产测绘成果有异议的，按《房产测绘管理办法》的规定，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。8、本报告一式两份，其中一份交申请人申请房屋权属产权登记，一份由测绘单位存档备案。测绘单位：测绘员：年月日表10.8共有建筑面积分摊方案表测量号：申请人产别房屋结构测量员房屋坐落栋分摊共有建筑面积范围功能区外墙水平投影面积的一半一功能区：二功能区：三功能区：功能区分摊编号共有建筑面积范围功能区1分摊一功能区2分摊三功能区3分摊一、二功能区审查意见审查人：年月日功能区分摊系数表测量号:房屋坐落:区路号序号功能区名称套内面积分摊系数独有公用面积交叉分摊面积备注1住宅2非住宅表10.12测量成果审批表测量员意见：签名：年月日绘图人意见：签名：年月日核对人意见：签名：年月日测绘组意见：签名：年月日质检部意见：签名：年月日审批人意见：签名：年月日表10.13成果使用说明一、本报告无测绘单位公章、无骑缝章无效。二、本报告涂改、复制或部分使用无效。如有损毁或遗失，应及时向测绘单位申请补发或重新测绘。三、本报告有效期至该房屋客体发生变化，当测绘对象客体发生变化后，应及时申请变更测绘，否则此成果无效。四、本报告测绘项目的房地产资料由委托方提供。若由于委托方提供资料的完整性、真实性而影响本测绘结果，责任由委托方承担。五、本报告：建筑面积＝套内面积＋分摊面积分摊面积＝套内面积×分摊系数