石台县房地产调研报告

石台县开发背景一、区域位置石台县位于安徽省南部，东与黄山区交界，南与黟县、祁门县相连，西与东至县接壤，北与贵池、青阳为邻。全县东西最长处70.7公里，南北最宽外46公里，总面积1403平方公里，约占全省总面积的1%。总人口11万人（2004年）。自县城开始，东至黄山市太平湖80公里距黄山市160公里；东北至青阳县界70公里，距青阳县城110公里，距九华山147公里；东南至齐云山140公里；南至祁门县界27公里，距祁门县城98公里；西至东至县界34公里，距东至县城76公里；西北至贵池区界46公里，距池州市77公里；至安庆107公里；至省会合肥294公里。石台县在大地构造上属江南古陆和南京拗陷的过度地带。县内地貌以低山、高丘分布最广，总面积1156平方公里，约占全县总面积的82%。东南部为黄山北行千脉盘结，西北部是九华山脉的南端，形成南、北高，东、西低的地势。境内山峦起伏，沟壑纵横，海拔高度一般在50至100米之间。最高峰牯牛降海拔1728米。最低处莘田乡东庄黄湓河河床，海拔34米，相对高差1694米。自建县以来，县境地域几经变化，分属不一，县治几度远距离迁徙。二、行政区域石台县现辖6个镇、2个乡：仁里镇、七里镇、仙寓镇、丁香镇、小河镇、横渡镇、大演乡、矶滩乡。石台县城设在仁里镇，是全县政治、经济、文化中心。位于县境中部偏西。县城沿东西延伸，东至掘珠，西抵重阳坑口，南至南山麓，北临秋浦河，总面积近4平方公里。县委、县人民政府设在曙光路北侧。三、地形气候石台属于中亚热带湿润气候区，光照充足，四季分明，且冬夏长，春秋短。因受太平洋暖空气和北方冷空气的交替影响，一般年份，春季温凉多雨，夏季炎热湿润，秋季先干后湿，冬季寒冷少雨。境内由于受特定的中、低山及高丘地形影响，又显示出显著的山地气候特征，如近地面风向复杂多变，平均风速小，岩、坡、谷地温差较大，夏季昼热夜凉，地形雨明显，雷阵雨较平原地区多等。石台县房地产发展特征石台县土地市场供应强劲，在“卖地发展城建”思想的引导下，石台县房地产发展竞争将越发的激烈。石台县房地产价格与经济发展指数相对比较平稳，说明石台县房地产市场目前处于供求平衡，价格合理的阶段目前人气不够旺、配套不够完善的现实不足。四、发展区域特征石台县目前的房地产市场已经形成以东区强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性；受政府政策引导，房产开发倾东发展集中特征逐渐显现。五、消费群针对性分析：30～40岁年龄段的市民，其中有一部分为外来商人，他们大多数以批发、零售、住宿、餐饮、沐浴、娱乐为主业，有1～2个子女，家庭经济较好。因此他们对自己的居住条件也希望得到很好的改善，加之一些公务员、教师、公司企业白领，形成了一支对住房二次置业的主力军，要求户型面积在100～130㎡之间，两个卧室和客厅朝南，并且客厅开阔宽敞，小区的规划和户型设计比较有特色，彰显身份！六、区域户型产品需求定位多层产品依然受到市场追捧，项目前期开盘时多以多层产品打开市场局面，随着项目的销售和周边配套设施的完善，逐渐推出了商铺产品。区域项目竞争激烈已是事实，众多开发商已经认识到此问题，不论是外地的开发商还是本地的开发商，在产品内部景观以及微观细节方面是下足了功夫。随着石台县房地产发展，房价稳步提升，在缺少客户群外力支持的情况下，石台县本地需求成为主导力量，在经历过长时间地产发展高峰期，目前经济型总价相对较低的户型热销也在情理之中，也符合目前三、四线区域房地产发展特点。东区属于未来的政务新区，更多的产品是符合大众消费需求的物业类型，而中高端社区概念在石台县受到了消费者的认同，所以建议项目以打造石台县高端社区为理念，进一步拉高项目产品品质。浅谈县域房地产业的发展