江阴市南门地区控制性详细规划-说明书

江阴市南门地区控制性详细规划说明书一、概况江阴地区历史悠久，见诸文字记载的历史已有2500多年。自汉迄元，为乡、为县、为郡、为国、为州、为军、为路、置废分合不常。沿用名称有暨阳、江阴、暨州、连洋州。自西晋起已有1706年的建县历史，1987年撤县建市，是江苏省历史文化名城。江阴地区古时设三门四水关，由于港口、码头的发展，南门、北门沿大街形成城外建成区。建国后，南门地区沿新河进行建设。到了80年代，随着经济的发展，南门地区进行了大规模的建设。南门地区属于江阴市中心城区组成部分，用地范围东起花山路，西至锡澄运河，北起环城南路，南至澄南大道，面积约2.82平方公里。南门地区居民由3个社区（南门社区、南园社区、环西社区）和3个村（澄南村、梅园村、工农村）组成。现有常住人口15487人，其中南门社区5848人，南园社区2419人，环西社区3543人，澄南村880人，梅园村1500人，工农村1217人。现状除工农村有部分农业人口外，其他都成为城市人口。由于历史原因，南门区内工业用地达到40%以上，而且工业门类多达十几种，以机电、冶金、电子、纺织、化学、轻工和建材为主。大小工业企业70多家，产值达28.5亿左右，主要沿河（锡澄河、应天河）分布。目前部分工厂已倒闭，有的正在搬迁中。二、现状分析1、现状土地利用南门地区属于江阴市中心城区，面积约2.82平方公里，其中建设用地为222.11ha，占78.9%，水面占21.1%。在整个建设用地中,居住用地为78.51ha,占建设用地的35.35%;工业用地为90.15ha，占建设用地的40.59%；工业用地与居住用地总计占城市建设用地的75.94%,其它用地比例很少。总体来说，整个南门地区用地布局较为混乱，工业用地、居住用地混杂，土地利用效率低下，基础设施落后，环境质量较差。2、居住现状居住用地主要分布在环城南路以南，东转河、运粮河一带，呈现由中心向南拓展趋势，布局也体现了居住形成过程中沿河亲水性的特点。南门地区居住是长期以来逐步形成的，布局比较分散，与工业用地交叉布置，彼此干扰严重。由于区内道路不通畅，可达性较差，而且工业区的货运车辆影响居住的安宁。区内只有少量私人商店，缺少配套的公共服务设施。大部分住宅质量较低，绿化用地很少，环境脏乱。虽然建筑密集，由于大多住宅层数不高，用地很不经济，居住用地平均容积率只有0.8。从统计抽查的数据来看，人均住宅建筑面积为45㎡，面积标准虽高，但住宅质量差，设备陈旧。住宅建筑有三种形式：公寓式、自建房、民居。公寓式住宅多为20世纪70-80年代建造，5-6层，分布比较集中，行列式布置，有合理的日照间距，基本能满足卫生通风条件，但每套面积较小，户型比较陈旧，不适合现代居住要求。自建房比较分散，层数、面积、建造年代、建设标准相差很大，有的建筑间距不能满足日照和通风要求。民居主要分布在忠义街一带和东转河两侧，建造年代较久，多为一层，建筑密度很高，有的地段达到80%，建筑质量低下，缺少基本的卫生设施，根本不能满足居住要求。3、公共设施现状公共设施用地的比例很小，远远不能满足居民生活的需要。南门地区大部分用地属于工业、居住用地，公共设施用地十分缺乏，区内只有在小型商店，基本上没有文化娱乐设施。根据用地统计，公共服务设施用地仅占建设用地的6.52%，其中行政办公用地占3.12%，商业金融用地占3.1%。4、工业企业用地江阴是一个工业城市，由于历史原因，南门区内工业用地达到40%以上，而且工业门类多达十几个，以机电、冶金、电子、纺织、化学、轻工和建材为主。大小工企业70多家，产值达28.5亿左右，主要沿河（锡澄河、应天河）分布。目前部分厂已倒闭，也有正在搬迁中。南门地区内工业大部分属于二、三类工业，主要沿河（锡澄河、应天河）分布，这与工业生产用水、运输和排污方便有关。由于工业发展的无序性，工业大都是见缝插针，并与居住用地相互混杂，布局非常混乱，。存在废气、废水污染现象。工业用地的利用率很低，根据抽查统计，多层厂房区的容积率为0.81，低层厂房区容积率仅为0.38。存在的主要问题：工业布局混乱、规模小、污染重、用地效率低。目前现状工业以粗放型和劳动密集型为主，技术含量普遍偏低。城南地区工业用地与居住用地混杂，对居住环境产生较大影响，污染也比较严重。5、道路交通现状城南地区道路呈不完整方格网形式，澄南大道、环城南路构成区外南北主要道路，花山路、梅园路构成区内主要道路。城市东西方向主干道网已基本形成，但南北方向道路没有形成，区内道路系统更不完善，行人和货运车辆混行。道路错位交叉，畸形交叉较多，交通联系不便，尤其是东西向的联系不便。澄南大道路面质量差、货运车辆多、无人行道。区内没有停车场地，停车面积严重不足，影响道路的通畅。从总体上看，道路密度较小，道路用地面积占城市建设用地面积的比例为5.32%，远远低于规范指标。南门地区道路交通主要存在以下问题：（1）道路功能混杂，交通性道路和生活性道路不分。如梅园路，既是南门地区人流较集中的地方，车流又较为密集，居民出行很不安全。（2）道路系统性差。南门地区尽端道路多，通达性较差。如南北向的南园路、中山南路和东西向的通运路，均为尽端路，无法贯通城区，给整个城区的交通联系带来了极大的不便。（3）干道密度很低，支路建设也很不完善。干道密度为1.7km／km2，远低于规范规定的3～4km／km2，且干道都位于区外围。支路密度为3.25km／km2，略低于规范标准3-5km/km2，密度虽较高，却分布不均衡，且道路狭窄。（4）城区现有停车场过少，停车面积严重不足，影响道路的畅通。（5）规划用地内工业、居住用地混杂，且大都自发形成，这导致道路随意性很强，较为曲折。现状道路一览表６、现状绿地南门地区绿地极为缺乏，不成系统。区内的绿化植被较少，行道树缺乏。目前城区内只有2小块绿地，一块位于梅园路与新河交界处（江阴皮革厂制革分厂），另一块位于小学以南。规划区内河道纵横，包括锡澄运河、新河、运粮河、东转河、应天河。但大部分沿河地段没有绿化，树种也比较单一。有的地段垃圾成堆，对河流形成污染。７、现状土地利用强度南门地区主要由居住和工业用地组成,总建造面积175.2万㎡，建设用地平均容积率为0.8，总体土地利用率不高。主要有以下原因：（1）建筑层数不高，虽然多层住宅区容积率达到1.2以上，但由于其只占总建筑面积的14.4%，而层数较低的自建房和民居层数很低，占总建筑面积的33.5%，所以平均容积率较低。（2）工业区用地利用率更低，工业建筑占总建筑面积的34.8%，其中多层厂房占15.6%，容积率为0.8，低层厂房占19.2%，容积率不足0.4，这使得总体容积率较低。土地利用另一个指标是建筑密度。城南地区总体上建筑密度较大，多层住宅区在45-50%，低层住宅区大于40%，民居区在55-65%之间，工业区也大于25%。８、建筑质量建筑主要分为三类：一类建筑指四层以上的框架结构，轻钢结构构成的建筑。一般为20世纪80年代以后修建的建筑，建筑质量总体较好。二类建筑指建筑主体部分较好，多层，以砖混结构为主的建筑。一般为20世纪70-80年代建造的建筑。三类建筑指建筑质量较差，低层，构造简易的建筑。一般为20世纪70年代以前的建筑。文物古迹指被列为市级以上文物保护单位的建筑。该区建筑主要由工业建筑和居住建筑组成。建筑质量大体上由北向南递减，总体质量不高。工业多为简易厂房，居住建筑以2-3层自建房为主。建筑分布：（1）一类建筑集中在环西社区、南园社区，靠近环城南路一带。主要由多层居住建筑组成，大都建于八十年代以后。环西社区内的工业建筑质量较好，部分是由轻钢材料建造的厂房。（2）二类建筑主要集中在环西社区、南园社区、南门社区，应天河靠近花山路段的两侧，以及工农村一带。建筑多由2-3层的自建房构成，建筑质量总体不高。（3）三类建筑沿东转河、运粮河两侧主要由解放前和民国时期建筑组成，具有一定的历史风貌和地方民居特色。但大部分民居建筑质量很差，房屋低矮，毁坏严重。居民的居住条件较差。建筑面积构成表三、规划目标、职能定位与规模1、规划目标在总体规划指导下，立足于江阴市社会、经济发展现实条件，适应开发建设需要，把南门地区建成配套设施完善、交通便捷、生活安全舒适、具有一定地方特色风貌、环境优良的高品质城市生活区。经济目标：突出经营理念--调整用地结构，优化用地布局，增加第三产业用地。充分利用旧城土地资源，运用市场原则，经营土地市场，探索旧城更新市场化模式。集约化利用土地--适度增加土地开发强度，提高土地利用率。以文化环境促效益--通过特色风貌区的建设，提升地区品位，增强吸引力。社会目标：改善居住条件--按小康居住标准对居住用地和住宅建设进行控制。增加配套服务设施--按有关标准和规范配套公共服务设施，尤其对非盈利设施进行重点控制。保存社会网络--公共空间是社会网络形成的主要载体，因此在绿地系统和风貌区规划时，应将重点放在公共空间的营造上。具体以街巷交叉处、古井保护为节点，以传统街巷，滨河绿带为线，以公园、广场以及滨水开敞空间为面，规划设计点、线、面结合的公共开放空间体系。构建南门地区居民社交网、活动网、认知网络。环境目标：改善市政设施条件--按新区建设标准配套建设给水、排水、电力、电讯、环保环卫、消防、防灾等市政设施。增加开放空间与绿地--建立公园、滨河绿带、街头绿地相结合的绿化体系。减少污染源--搬迁区内工业企业，遏制污染源。河道治理--治理污水，疏通河道，开辟滨河绿带。2、规划原则南门地区的规划应在江阴市总体规划指导下，结合开发建设的实际需要，满足规划科学、手段超前、成果实用、实施灵活要求。具体贯彻以下原则：（1）现实性原则根据江阴市开发建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要求，在尊重总体规划大的原则基础上，土地利用应适应批租、出让和招商引资的具体特点。（2）超前性原则城市更新是百年大计，南门地区的更新应突出明确的规划目标，高标准、高要求，加强规划科学性、前瞻性，引导开发建设健康、协调、持续发展。（3）综合效益原则突出“城市经营”(citymanagement)的理念，开发建设导入市场机制，增强旧城更新活力。调整土地利用结构，增加土地利用集约性。同时，决不能因为短期、局部的经济利益而影响整个地区的建设水平，在追求经济效益的同时，也应兼顾社会效益和环境效益，处理好局部与整体、近期与远期的关系。土地利用规划应统筹安排各项用地，保证公共服务设施、市政设施和绿化用地，并控制用地合理利用与适度开发。（4）控制与引导相结合原则规划强调控制与引导相结合，对非盈利性公共设施、配套的市政设施、道路、河道、公共绿地、风貌区等实行严格的控制规定，而对其它类土地的使用可根据土地兼容要求，保留适当的灵活性。规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可操作性。（5）发展与保护并重的原则对风貌区采取保护、改善、恢复、迁建等措施，处理好风貌区与公共中心、绿地、水体和开敞空间的关系，使旧城物质环境更新与历史风貌保护并举。体现南门地区历史文化特色，以特色环境提升地区的品位。3、职能定位南门地区规划职能确定从以下几方面考虑：（1）规划定位1994年12月，由江苏省城乡规划设计研究院编制的《江阴市城市总体规划》第六章第32条中确定“现有市中心应结合旧城改造、建成商业街区，提高辐射能力和服务水平，发挥商业集聚效应，城市新市中心区应利用其区位优势发展第三产业，成为城市中心的重要组成部分。”1993年6月，武汉城市建设学院编制的《江阴市中心城区控制性详细规划》中将中心城区性质定义为“以发展金融、商业服务、文化娱乐等第三产业为主的核心区”。1999年8月，中国城市规划设计研究院编制的《江阴市新中心区城市设计》，提出江阴城市现代化的目标是：“老城区城市活力得到加强，用地功能得到调整和发展，基础设施和危旧房得到改造；沿江经济开发区得到充实和提高，老城区、开发区和城东新区既是相对独立的城市区域，又是江阴城市有机整体不可或缺的重要组成部分，三者相辅相成，相得益彰。”2000年，江阴市被公布为江