深圳商业地产投资价值分析报告(10页)

2010年深圳商业地产投资价值分析2010年深圳商业地产投资价值分析【引言】谈到房地产，人们总会自然而然的想起住宅，2009年，深圳住宅市场成交火爆，成交量屡创新高，楼市价格一路狂飙。住宅市场的快速发展为深圳经济回暖做出了巨大的贡献，也为相关企业和投资者带来了巨大的财富，但同时，“高房价”因涉及太多的民生问题而引来了政府的调控，当全社会都专注于讨论住宅市场的未来发展形势时，房地产行业的另一个领域——商业地产却迎来了发展机遇。可以说，近年来深圳房地产行业的发展基本以商品住宅为重心，住宅市场的快速发展光环基本上掩盖了商业地产，但是，2009年深圳商业地产已经初露端倪，从2010年开始，我们有足够的理由相信，深圳商业地产将迎来历史性的发展机遇。一、深圳商业地产概况从概念上理解，商业地产是一个泛商业的概念，在功能上区别于住宅地产，指的是用于商业用途或者具备商业、经营办公功能的地产，主要包括商铺、写字楼和厂房。虽然没有住宅市场成交那么火热，但是2009年深圳商业地产市场同样获得了巨大的发展。以写字楼为例，2009年写字楼呈现供需两旺局面，供应量、成交量和成交价格都创下了2005年来新高。根据国土局数据统计，2009年写字楼物业新增供应约90.8万平米，同比上涨约50.8%，并且，四成以上物业以租赁方式供应，“只租不卖”的趋势有所加强。成交面积48.5万平米，同比上涨132.75%。成交均价24948元/平米，同比上涨30.01%，相比2004年，均价涨幅约为147%。从成交区域来看，2009年写字楼成交以福田、南山为主，两区约占全市84.5%的成交份额。数据来源：深圳市国土局和中联地产市场部相比而言，商铺类表现相对较弱，商铺类物业成交面积自2004年以来呈下降趋势。根据国土局数据统计，2009年商铺类物业新增供应约43.1万平米，同比下跌约32%。成交面积约19.5万平米，同比上涨5.87%；成交均价20092元/平米，同比上涨19.91%，相比2004年，均价涨幅约60%。从成交区域来看，龙岗占比超过四成，在一定程度上拉低了2009年全市商铺类成交均价。而2007年以来，新建商铺类物业供应及成交逐渐以关外两区为主，所以均价水平也相对不高。数据来源：深圳市国土局和中联地产市场部从以上交易数据我们可以看到，2009年商业地产成交量和成交价都出现了一定幅度的上升，特别是写字楼表现更为出色，这表明商业地产已经受到社会各类资金的关注，成交开始活跃。我们相信，2010年深圳商业地产将继续呈现这种供需两旺的局面，成交量和成交价格将维持上涨态势。二、深圳商业地产将迎来发展机遇受经济发展、行业变化和城市规划这三重因素的刺激，我们认为，深圳商业地产在2010年开始将会迎来历史性的发展机遇。理由如下：1、经济发展为商业地产发展带来巨大需求商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关，城市经济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年，深圳经济快速复苏，走在了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高端制造业和服务业转移，这不仅会给商业地产的发展带来巨大的需求，同时也将促使商业地产向多元化、高端化发展。深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心之一，城市综合实力位居全国大中城市的前三甲，具有较强的区域辐射能力，吸引了大批企业的入驻。2009年以来深圳总部经济不断发展，引来如中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳，而中国平安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳CBD购买土地自建写字楼，包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银行等区域性银行纷纷在深圳开设分行，而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。同时，深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求；另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》，把中小企业发展纳入国民经济和社会发展总体规划，政策将从金融、技术、规划等多方面支持和促进深圳中小企业的发展，而中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。2、行业变化带来的商业地产价值重估从国际上的成熟房地产市场来看，商业地产的价值应当在可比性的住宅地产之上。但是近年来，住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升，上涨速度和幅度远高于商业地产，以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅物业的价格，投资回报率却接近住宅的两倍，目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外，深圳毗邻香港，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很大，表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比，但是，香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。2009年末开始的房地产调控政策的变化，将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产，而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。同时，住宅政策环境的变化也引起了住宅开发商经营模式的转变，2009年至今，万科和金地、华侨城集团先后宣布布局商业地产，“开发”+“持有”必将成为大型开发商的发展方向。而其他知名开发商如华润、保利、绿地等早在几年前就已经涉足商业地产。随着地产大鳄不断进军商业地产，将使得商业地产领域进入战国时代，将不断促使商业地产向高端化、集中化、综合化发展，从而促使商业地产步入快速发展的轨道。3、城市规划带来的商圈发展机遇近20年来，得益于改革开放和深圳大城市化进程的推进，深圳的商业发展也经历了一个快速发展的过程。深圳商业地产起步于罗湖，随着城市发展自东西两翼向中心推进，消费中心随之西移，商业区也逐渐向东门、华强北、福田中心区等商圈发展。传统、单一的商业发展模式也逐渐向现代化和多元化发展，形成集商贸、餐饮、休闲、金融、商务、办公于一体的综合区。《深圳2030城市发展策略》提出，未来深圳应充分考虑区域发展的要求，发挥重要空间区位的作用，进而提升深圳在区域中的地位和影响力。“南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展”将是未来深圳城市空间拓展的主要思路。深圳商圈的发展也呈现出自东向西滚动的态势。按照目前的分布格局，我们将深圳主要市区级以上商圈划分为三类，即成熟商圈、热点商圈和潜力商圈。成熟商圈：罗湖金三角商业区（东门-人民南-宝安南）和华强北商业区等商圈起步较早，发展较为成熟，虽然投资回报率较高，但是市场饱和度也相对较高，物业供给和需求趋于平衡。所以，这部分商圈未来的投资机遇或许在于商圈改造上。热点商圈：福田中心区、车公庙片区、南山中心区和前海片区，我们认为，从商圈的角度来看，目前最具有投资价值的商圈是福田中心区，该商圈是深圳市的CBD，全市的金融、商贸、会展、行政、文化中心，其商业物业供不应求的局面最为严重，空置率低，根据中联地产调研结果显示，仅3%；而投资回报率较高，达5%以上。车公庙片区、南山中心区和前海片区则是发展较快的商圈，物业价格和租金价格都略低于福田中心区，但投资回报率相对较高，商业地产未来升值空间较大。潜力商圈：虽然目前关外两区——宝安中心区和龙岗中心区的商业氛围仍无法与关内相比，但未来发展潜力较大，况且随着关外一体化和地铁工程的推进，这两个商圈蕴藏着巨大的发展潜力，其商业价值将在未来几年后逐渐显现出来。三、深圳商业物业投资价值分析2010年或将成为深圳商业地产的发展元年，而未来十年也将是商业地产快速发展的黄金时期。基于对商业地产前景看好，我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业，如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为，商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能，即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率，即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。商业地产的宏观环境分析：经济、政策、信贷及行业发展商业物业的外部环境包含：地理位置、城市规划（政策支持）、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。商业物业的内部条件包含：开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值，最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以，对商业物业投资价值的分析，也基本将基于以下分析方法：以下，我们将介绍两个典型的商业地产案例，从横向对比和纵向对比，来展示商业物业的投资价值，案例中数据均来源与中联地产市场研究中心数据库。由于以上我们已经对商业地产的宏观环境进行了详细的分析，较看好未来商业地产的发展形势，故案例中将不再重复分析宏观环境，而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。案例一：东门八达商城临街商铺投资分析该铺位于罗湖区东门商业步行街八达商城的一个转角处，面积74平米，2004年原始登记价为400万（当时租金约2万元/月）。2005年业主陈先生挂牌出让给李小姐，成交价格为700万元，经过了2年之后，08年又成交两次，价格分别为1200万和1800万，2009年同样转手两次，最后孙先生以2600万元成交。目前该物业业主孙先生又再次放盘，放盘价为3500万元，尚未成交，目前租金2800元/平米。（案例来源于中联地产工商铺，业主均为化名）外部环境：该物业位于东门商圈。东门是全国十大著名步行街之一，是深圳形成时间最早、最成熟和最具规模的商业旺区。以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到东门茂业百货为最核心地段，形成了全国面积最大的商业步行街，集商贸、购物、游乐、观光、休闲、居住、办公为一体的多功能、现代化商业街区。浓烈的商业气息和巨大的人流是东门的最主要表现。基本资料：物业类型：商铺类物业，并且为临街转角铺位。面积为74平米放盘总价：3500万元楼面均价：47.3万元/平米租金总价：20.7万元/月租金单价：2800元/平米投资价值分析：1、保值增值功能：该物业2004-2009年成交价格不断上涨（如图），涨幅巨大，接近9倍。租金更是上涨了10倍有余。2、投资回报能力：以当前放盘总价3500万及租金2800元/年计算，租金回报率为7.1%。若08年初买入后持盘到现在，以当初购买总价1200万计算。投资回报率可达20.7%。若04年陈先生不卖出物业，并持盘到现在，1年即可收到租金12*20.7=248万。2年即可收回400万的成本。（注：投资回报率=租金*12/均价）案例总结及建议该物业地处黄金地段，并且属于临街、双面铺位，具有较高的商业价值。而从历史走势来看，该物业的价格和租金不断走高，投资回报率呈持续上涨趋势，该物业未来仍具备一定的升值潜力。但目前该物业总价较高，对投资者资金实力要求较高，并且随着总价不断提升，准入门槛越来越高，物业流动性将有所下降。所以，该物业适合资金实力强、能够持有物业时间较久的投资者。从另一个侧面可以看到，受商圈发展尚不成熟的限制，如前海、南山中心区、宝安中心区等，这些片区中的商铺类物业的价值尚未达到如案例中的水平，但其商业价值的潜力却较大，相信随着商圈的发展，这类商铺类物业的价值将能够逐渐向成熟商圈靠拢。案例二：福田中心区甲级写字楼——荣超经贸中心投资分析。该项目是福田区中心区的甲级写字楼，位于金田路与福中路交汇处东南，市民中心东侧。下面我们将通过对比福田中心区豪宅“黄埔雅苑”以及香港金钟区甲级写字楼“美国银行中心”，来分析荣超经贸中心投资价值。外部环境：物业所处的商圈是福田中心区，是整个深圳市的金融、商贸、会展、行政、文化中心。深南大道由东向西穿越其间，将中心区分为南北两个片区。其中，南片区主要为全市的中心商务办公区，北片区为全