住宅专项维修资金的使用、续筹作业指导书

1住宅专项维修资金使用、续筹作业指导书（修改稿）1.0目的和适用范围1.1目的规范和明确受业委会委托做好住宅专项维修资金的归集、使用、续筹等工作的职责和适用范围。保障住宅共用部位，共用设施设备在保修期满后的维修和更新改造。1.2适用范围物业共用部位，公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造等。1.3定义1.3.1住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。1.3.2住宅专项维修资金交存，是指商品住宅（含经济适用住房、两限房、危改回迁房、单位集资建房），在购房时首次按照拥有物业的建筑面积和缴费标准交存的住宅专项维修资金。1.3.2.1交存住宅专项维修资金的依据：首期住宅专项维修资金的交存数额，由市建设委员会按照本市住宅建筑安装工程每建筑平方米造价的8%测算后预以公布，并适时进行调整。1.3.2.22008年2月1日起签定房屋买卖合同的业主，交存标准如下：多层，100元/建筑平方米；高层全现浇结构（含板式、塔式的高层、小高层），150元/建筑平方米；高层框架结构，200元/每建筑2平方米。1.3.3住宅专项维修资金使用，住宅专项维修资金按照专户储存、专款使用。所有权人决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致，政府监督的管理原则，用于住宅公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。1.3.4住宅专项维修资金续筹是指业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。住宅专项维修资金续筹过程，续交方案由业主大会决定。2.0物业维修工程项目使用住宅专项维修资金过程中的管理职责2.1社区与行政事务办公室2.1.1负责组织相关部门开展住宅专项维修资金使用工作;2.1.2严格按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定和使用程序，负责向辖区业主委员会呈报启动住宅专项维修资金的使用计划和住宅维修工程施工方案；2.1.3协助业主委员会召开业主大会及公示、表决；2.1.4受业主委员会委托，承办住宅专项维修资金的申请、备案、请领、划转及结算工作；2.1.5组织业主委员会、居委员和居民代表对维修工程适时监督；2.1.6对施工过程中形成的资料、检验报告进行收集、整理、汇总及归档；2.1.7负责组织相关部门对外答疑。2.2.0物业工程管理部32.2.1拟订年度使用住宅专项维修资金的维修工程项目计划、使用方案（含更新改造项目、费用预算、列支范围、应急处置办法等）；及时提交年度维修工程项目计划；2.2.2负责组织使用住宅专项维修资金的工程确立、鉴定及立项；2.2.3负责组织维修工程项目招标，签订维修工程合同及其他相关协议；2.2.4审核住宅维修工程项目预决算；2.2.5负责监督维修项目的开工、施工、竣工验收及组织维修工程鉴定等工作；2.2.6负责组织对维修项目的报验工作；2.2.7对住宅维修工程项目预、决算进行审核。2.2.8负责住宅维修工程过程的资料整理及存档工作；2.2.9负责对技术问题的答疑。2.3.0财务部2.3.1负责对零散入住业主专项维修资金的收集存交2.3.2负责组织办理住宅专项维修资金分户清册及查询卡；2.3.3承办维修项目工程费用的支出、结算、划转等；2.3.4对维修过程中产生的废、旧材料进行确认及处理。2.4人力资源部：负责组织相关人员进行法律法规、专业知识培训2.5.0质管部2.5.1组织维修工程合同的评审工作；2.5.2监督检查年度使用专项资金工程项目的计划落实情况，及时纠4正错误问题和处理违规行为。2.6.0项目部2.6.1提交维修工程项目建议书；2.6.2做好宣传、引导、解释工作；2.6.3核实业主信息;2.6.4协助业主委员会召开业主大会，做好公示、表决和统计工作。3.0作业程序3.1.0住宅专项维修资金的交存3.1.1商品住宅买卖合同明确住宅专项维修资金的交存方法及用途；3.1.2商品住宅买卖合同明确交存专项维修资金的金额；3.1.3销售商（开发商）建委小区办为专项维修资金管理办公室代管；3.1.4业主大会成立后，业主大会按照建设部、财政部令【2007】第165号《住宅专项维修资金管理办法》实施，委托当地一家商业银行开立住宅专项维修资金专户，并办理账目移交业主委员会。3.2.0住宅专项维修资金的使用3.2.1物业管理项目部向物业工程管理部提交年度共用部位、共用设施设备使用住宅专项维修资金计划（或建议）；3.2.2物业工程管理部审核、汇总、编制计划及工程预算；3.2.3物业工程管理部将3.2.2报副总经理批阅后，呈总经理审批；重大工程或涉及范围广的维修工程项目由总经理办公会决定；3.2.4.1社区与行政事务办公室在3.2.3审批后，编制维修工程涉及范围内业主专项维修资金分户分摊明细表，并形成年度共用部位、共5用设施设备维修和更新改造计划报告（明确维修工程项目的维修依据、目的和意义）提交业主委员会审批；3.2.4.2社区与行政事务办公室协助业主委员会依法召开相关会议通过年度维修工程计划；3.2.5.1物业工程管理部按照业主委员会批准的年度共用部位、共用设施设备使用住宅专项维修资金计划制定具体（分期）维修工程项目计划及预算；3.2.5.2物业工程管理部按照《住宅专项维修资金管理办法》（165号文件）和《天通苑小区住宅专项维修资金管理办法》要求进行组织专业鉴定，并出具专业鉴定书及施工计划；3.2.5.3物业工程管理部将3.2.5.2报副总经理批阅后，呈总经理审批；重大工程或涉及范围广的维修工程项目由总经理办公会决定；3.2.6.1社区与行政事务办公室致函业主委员会具体（分期）维修工程项目计划及预算；3.2.6.2社区与行政事务办公室协助业主委员会批复3.2.6.1函；3.2.6.3业主委员会复函物业公司批准书；3.2.7物业工程管理部组织编制招标文件，组织议标招标工作会议，确定中标维修单位，下达中标通知；3.2.8质量管理部组织合同评审；3.2.9物业工程管理部组织与维修单位洽谈维修工程合同的相关事宜；3.2.10物业工程管理部组织审核维修工程预算，组织签订维修工程6合同；3.2.11社区与行政事务办公室向业主委员会报告维修或更新改造工程的招标结果。确定涉及范围内业主大会的内容、时间、召开形式。3.2.12物业工程管理部、办公室（社区办）、项目部、专业公司协助业主委员会召开涉及范围业主大会，进行入户表决；3.2.13项目部做好业主的宣传、引导、解释及入户表决日统计工作;3.2.14社区与行政事务办公室组织业主委员会、居民委员会、业主代表对表决结果进行抽查，并形成监督意见书；3.2.15社区与行政事务办公室对表决结果进行统计汇总，形成业主大会决议；3.2.16项目部组织对涉及范围内业主大会表决决议进行公示；3.2.17社区与行政事务办公室按照《住宅专项维修资金管理办法》要求，登录北京市专项维修资金管理系统网站，进行网上办公：申报、打印任务单、分摊明细表、支取汇总表。持相关资料到区建委小区办住宅专项维修资金中心办理备案手续；3.2.1社区与行政事务办公室、财务（材料）部持区建委小区办住宅专项维修资金中心备案书到托管住宅专项维修资金银行办理预支；3.2.19财务（材料）部根据备案书设立专项帐目，做好划账、预支及账目划转；3.2.20.1物业工程管理部监督施工质量及施工计划的落实3.2.20.2物业工程管理部按相应《作业指导书》组织施工监管，洽商维修工程项目变更内容；73.2.21社区与行政事务办公室组织业主委员会、居委会、业主代表对施工进行监督；3.2.22物业工程管理组织竣工验收报检3.2.23项目部专人跟踪监管，填写日维修记录；3.2.24物业工程部审核维修工程决算，报请领导审批;3.2.25财务（材料）部组织处理维修废料；3.2.26社区与行政事务办公室向业主委员会报告结算情况及公示;3.2.27社区与行政事务办公室、财务（材料）部持维修费用决算单、维修费用发票、最终维修费用、施工合同、费用决算分户调整表等材料到开户行办理结算手续；3.2.28质量管理部按照维修工程使用专项维修资金职责分工及作业程序进行质量监管；3.2.29社区与行政事务办公室把施工过程形成的文书、资料、检验报告进行收集、汇总、整理、归档并报业主委员会3.3.0发生危机房屋安全等紧急情况下专项维修资金的使用3.3.1物业工程部、社区与行政事务办公室告知业主委员会、提出建议。3.3.2物业工程部、社区与行政事务办公室向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。3.3.3在业主委员会依据使用方案审核同意后，协助业主委员会向当地居委会、地区办事处、市区建委小区办备案及公示。3.3.4物业工程部、社区与行政事务办公室、财务部（材料部）持业8主委员会向专户管理银行发出的划转住宅专项维修资金的通知书及3.3.1和3.3.2资料报市建委小区办专项维修资金管理中心审批。3.3.5社区与行政事务办公室、项目部组织抢修、验收、公示。3.3.6社区与行政事务办公室、财务部（材料部）持3.3.4资料及市建委小区办专项维修资金管理中心的批准表到专项维修资金开户行办理预支或决算。3.4.0住宅专项维修资金的续筹3.4.1物业公司告知业主委员会住宅专项维修资金的使用情况，提出续筹建议。3.4.2向业主委员提交续筹标准及续筹明细。3.4.3协助业主委员会办理续筹公示，召开涉及范围内业主大会，形成续筹决议。3.4.4报市区建委小区办公室专项维修资金续筹备案。3.4.5协助业主委员会办理续筹工作。3.4.6协助业主委员会将续筹专项维修资金划转至专户管理银行。4.0工作流程4.1住宅专项维修资金使用工作程序图(见附件)；4.2维修工程合同签订程序(见附件)；4.3维修工程预决算工作程序(见附件)。