某房地产项目销售计划书

武宁项目――――清水湾销售计划书１、项目产品定位１）产品定位策略在“闹市静区环境”的指导思想下，为本项目确定一个强势概念，以体现产品的独特价值和差异化特征，从而确定不可替代的市场地位。通过对“闹市静区环境、水岸栖居文化、中国房产品牌”这三个概念的整合、提炼，在“闹市静区环境”概念的统领下，融合三者精华，使其产生强大的产品魅力，为本项目“闹市静区环境”这一行销主题，作出精彩的产品诠释，塑造一个“人诗意地栖居”的美地。本项目的产品定位策略可以归纳为：以闹市静区环境为主题和灵魂，以水岸栖居文化为载体，以中国房产品牌为支撑，以塑造业主“身心健康，诗意栖居”为核心利益点的武宁县样板生活社区。２）产品定位阐述（1）闹市静区环境的概念一方面体现购物、休闲等方面的生活便捷，满足县城居民对城市生活的留念和向往；另一方面体现了产品定位逾越日前普遍意义的物质需求层面，上升到一个更广阔、更丰富、层次更高的精神需求层面。（2）水岸栖居文化概念水是人类的生命之源、发展之本，它与人们的生活息息相关。祖先们选择栖水而居，是因为水带给他们生命的滋养与生活的便利；而今崇尚栖水而居，则是渴望与自然的和谐共生以及文化的传承和延续。在武宁县本项目依靠天然水系资源，为开发滨水住宅提供了良好的基础。（3）中国房产品牌概念“中国房产”是作为集团公司在国家工商总局注册的商标，在股票市场和很多大中城市广为人知，从营造“名园”到营造“名牌”，将会产生名牌住宅的联动效应。２、项目的目标客户定位由市场调查结果可知，客户对住宅的心理价位在10-14万之间，则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员。３、项目的价格定位（详见附价格表）由于项目属于高品质楼盘，临湖畔，环境优越，且位于县城中心位置，结合武宁县房地产市场摸底，根据成本测算，建议本项目住宅平均价格在900元/平方米，正临街底层门面在2200－4800元/平方米之间，二层门面在1000元/平方米左右。新宁巷门面在900－2000元/平方米之间。４、项目的功能定位１）设电子可视防盗门２）电话及idsl入户３）有线电视入户４）水、电一户一表５）老年健身器材、儿童娱乐设施６）庭院灯７）石凳、石桌５、项目身份定位１）典承文明、健康的传世之家；２）体现个性、人与自然和谐共生的诗意家园；６、公司形象１）政府中形象：敬业善战，创房屋精品，为政府分忧解虑，为百姓谋富造利，为地方出彩贴金；２）百姓中形象：中国房产，永远品质保证；７、销售准备工作１）法律文件和获奖材料：a.营业执照b.资质证书c.建筑规划许可证d.施工许可证e.土地证f.销售许可证g.荣誉证书２）楼书：a.开发商实力背景b.建筑设计及总体规划设计c.楼盘地理位置及地段总体规划资料d.社区内环境小品介绍e.物业管理及服务介绍f.楼盘品质及交楼标准介绍g.各种户型介绍等３）售楼文书：a.客户置业计划b.销售合同c.购房须知d.价目表e.付款方式f.税费一览表４）模型（整体模型1：７５；分户模型1：25）８、销售阶段（取得销售预售许可证）a.初期：开盘前1~2个月销售总额力争达5%—10%（制作户外固定广告、电视广告让客户了解项目，接受项目主题），预计广告费用：3.5万/年。b.强销期：开盘后1~2个月销售总额力争达40%—50%（进一步强化项目主题，让消费者实在感受到主题的存在），通过在节日悬挂红灯笼，烘托热闹喜庆场面，预计活动费用：5000元左右。c.持续销售期：开盘后3~6个月销售总额力争达70%—80%（在当地《声屏报》发布广告、请腰鼓游街[休息日]进一步扩大项目影响。），预计广告和活动费用：1.5万元左右。d.末期：开盘后7~10个月销售总额力争达90%—95%（以形象工程做广告，加上一些价格促销手段来吸引客户），预计１万元９、付款方式：１）一次性付款优惠2%；２）按揭优惠1%；３）特殊关系和购买量大的客户优惠3%；１０、广告用语：ａ、“走华夏路，看大中房”ｂ、“中房视质量为生命，以规模求效益”ｃ、“要买房，找中房；买好房，到中房”ｄ、“进中房住区，增值又安居”ｅ、“中房伟业，国之精品”ｆ、“中房品牌，百姓青睐”11、交房日期：2006年6月28日武宁县房地产市场调查报告公司领导：我们进行了为期一星期的市场调查，了解如下统计数据：1、建设局规划股商业房地产开发报建情况：2004年全县共计19万㎡；今年截至目前为止：9.8万㎡。2、建设局建管股办理施工许可证情况：2004年全县共计建筑面积21万㎡；今年截至目前为止：10万㎡。3、房产局开发股办理销售预售许可证情况：2004年全县共计建筑面积13万㎡；今年截至目前为止：7万㎡。4、房产局发证办办理产权证情况：2004年全县共计建筑面积19万㎡（含少数私人自办证）；今年截至目前为止：7万㎡（含少数私人自办证）。5、土管局土地出让情况：2004年全县共计出让面积400亩（商业开发）；今年截至目前为止：100亩。6、建筑成本：2004年与今年价格基本持平。7、房屋价格：今年截至目前为止比去年年初高100元/㎡左右。8、车库、储藏室产权证办理情况：据我们了解，车库、储藏室产权证目前还没有一家公司允诺办理产权证。9、聘请销售人员工资：一般聘请销售人员工资在600元/月（不含每套房屋销售完成回款后1%-3%提成）10、广告形式：目前各开发商均以户外固定广告和电视广告（2.5万元左右/年）为主，此外还有请县老协腰鼓（500元/次）游街宣传。11、楼盘摸底详细情况表：一、玉景天下：(地点：位于湖滨路)1、车库（层高：2.3-2.6米）：1200元/㎡（无优惠）2、一层住宅：开价800元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）3、二层住宅：开价950元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）4、三、四层住宅：开价1050元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）5、五层住宅：开价950元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）6、六层住宅:开价850元/㎡（一次性付款优惠50元/㎡，分期付款和按揭无优惠）7配套设施：有封闭物业管理（鹰潭某物业公司，收费0.25元/㎡），有环境。8、交房标准：电控门、防盗门、海螺牌塑钢窗、水电到户（水电管线到位、安装开关、水龙头、水电表开户费由开发商交纳）8、销售情况：一期2003年12月份开工60套左右，现在销售率达80%；二期2004年12月份开工100套正在推出。二、金地新城：(地点：位于文化广场对面)1、储藏室、车库：1580元/㎡（无优惠）2、一、二层、六层住宅:838元/㎡(一次性付款优惠20元/㎡,按揭优惠10元/㎡)3、三、四、五层858元/㎡（一次性付款优惠20元/㎡,按揭优惠10元/㎡)4、七层住宅（为坡屋顶，最低层高2.5米）：788元/㎡（一次性付款优惠20元/㎡,按揭优惠10元/㎡)5、门面（朝阳路）：6000元/㎡（一次性付款优惠80元/㎡,按揭优惠10元/㎡)6、门面（自来水公司附近）:3800元/㎡6、配套设施：无物业管理、无环境。7、交房标准：电控门（住户出钱）、防盗门、铝合金窗、水电到户（水电管线到位、安装开关、水龙头、水电表开户费178元/套[住户出钱]）8、销售情况：2003年12月份，一期100套住宅销售率到目前达80%左右，2004年春节动工二期100套住宅正准备推出，预计价格在950元/㎡左右。该楼盘以商铺为主。三、昌宁小区：（地点：位于人民路老消防大队）1、储藏室：730元/㎡2、车库：800元/㎡（销售完毕）3、一层、六层住宅:788元/㎡,一次性付款优惠30元/㎡4、二层住宅：888元/㎡,一次性付款优惠30元/㎡5、三、四、五层住宅：988元/㎡，一次性付款优惠30元/㎡6、交房标准：电控门（住户出钱）、防盗门、铝合金窗、水电到户（水电管线到位、安装开关、水龙头、水电表开户费178元/套[住户出钱]）7、配套设施：小区有少许绿化和两个小亭子，全封闭，物业管理待今后业主委员会定。8、销售情况：2002年进武宁市场，130套住宅，到目前剩下30余套（150多平方米大户型和两室两厅）。四、广场小区（地点：文化广场）1、配套设施：无物业管理、无环境。2、到目前房屋全部销售完，去年价格在780元/㎡左右。