桂林市房产面积测算细则

桂林市房产面积测算细则（试行）1桂林市房产面积测算细则(试行)第一章总则第二章房屋墙体定位及归属确认第三章房屋建筑面积测算第四章共有建筑面积测算第五章房屋产权面积测算第六章变更测绘第七章附则第一章总则第一条为加强房产测绘管理，依法保护房屋权利人的合法权益，适应我市房地产市场发展的需要，为权属登记服务，保证房屋权属登记工作的顺利进行，根据《中华人民共和国测绘法》、《房屋登记办法》、《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）的规定，结合我市实际，制订本测算细则。第二条本细则适用于本市行政区域内的房屋权属登记所需的房屋面积测算时的具体操作办法。第三条本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度等级的要求：商品房或进入房地产市场的房屋采用二级，其它房屋采用三级。二级精度限差：±（SS002.004.0）二级精度中误差：±（SS001.002.0）第四条本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等。（一）房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米桂林市房产面积测算细则（试行）2以上（含2.20米）的永久性建筑。（二）房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。（三）房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房屋登记机构登记并记载于登记簿。（四）房屋套内建筑面积系指套内房屋使用面积、套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和组成。1、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；b、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；d、内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积系指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体面积按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。（五）房屋共有建筑面积系指在一幢建筑物内有多个权属单元时，各产权人共同占有和共同使用的建筑面积。第五条房屋面积以平方米为单位，最终面积取至0.01平方米。第六条量距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、掌上型测距仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至0.01米。第二章房屋墙体定位及归属确认第七条单产权的房屋，独立幢或独立宗地的别墅不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内。毗连房屋四至墙体归属由相邻各方书面指认确定。第八条墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。桂林市房产面积测算细则（试行）3第九条房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙结构中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。计算外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应结合实地测量数据和规划审定的设计图纸中墙体数据综合考虑。同截面外墙体上下两部分厚度不同时，以高度数值大的部分作为外墙体计算取值。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。第十条房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷闸门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。半地下室外围墙厚可按其地面以上部分的墙体厚度计算建筑面积。地下室外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）可按规划审定的设计图纸中的墙体厚度计算建筑面积。（图纸无说明墙体厚度的，委托测绘方应提供有关建筑施工图集；仍无法提供的可参照地面以上部分的墙体厚度计算）第十一条玻璃幕墙作为房屋外墙的，结构楼板外沿至玻璃幕墙外墙面的间距在0.20米以内的以实际间距确定为外墙体厚度；超过0.20米以0.20米确定为外墙体厚度。同一楼层的外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。栏杆等维护结构不视为主墙。金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。第三章房屋建筑面积测算第十二条房屋可以计算建筑面积首先要具备以下五个基本条件1、结构牢固、属永久性建筑物。2、具有上盖、应有围护物。3、层高在2.2米（含2.2米）以上。4、与房屋室内相通，且具有一定的使用功能。5、符合计算建筑面积的有关规定。第十三条计算全部面积的范围桂林市房产面积测算细则（试行）4（一）永久性结构的单层房屋，层高有2.20米以上（含2.20米），按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算。对于倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）在2.20米以上（含2.20米）的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。（二）房屋内的夹层、插层、技术层及其专用楼梯间、电梯间等其高度在2.20米以上（含2.20米）部位计算建筑面积。利用、占用自然层的楼梯间、电梯间通往夹层、插层、技术层的不视为其专用楼梯间、电梯间。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及突出房屋的楼梯间、水箱间等不计层数。位于房屋底层高度2.20米以上的架空层，跃层住宅上层，规划批准层数的，该层计入房屋总层数。落地窗和位于房屋顶层的斜屋面结构，其层高在2.20米（含2.20米）以上的部位计算建筑面积。（三）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上（含2.20米）的，按其水平投影面积计算。回廊下方空间局部达2.20米以上（含2.20米）的应计算建筑面积。跃层式住宅大厅上空对应的外围墙体，无论其层高，仅按一层计算。跃层式住宅内的楼梯（包括“用户自理”楼梯）应按自然层数计算建筑面积。（四）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。（五）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上（含2.20米）的楼梯间、水箱间、电梯机房等按其外围水平投影面积计算。（六）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。封闭与不封闭按以下方法确定：1、经规划行政主管部门审定的设计图纸，阳台是不封闭的，但实际上房屋现状的阳台是封闭的，应该按照设计图不封闭阳台计算建筑面积。补办规划变更手续后则可按封闭阳台计算建筑面积。2、经规划行政主管部门审定的设计图纸，阳台是封闭的，但实际上房屋现状的阳台是不封闭的，应按不封闭阳台计算建筑面积。（七）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按其各楼层水平投影面积之和计算。（八）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外桂林市房产面积测算细则（试行）5围水平投影面积计算。若既有柱又有围护（如栏杆）时，当围护在柱外边以内的，按围护结构外围水平投影计算建筑面积。（九）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。架空通廊的外围投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。（十）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上（含2.20米）的，按其外墙外围水平投影面积计算。（十一）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。当柱或围护结构向外倾斜时,以柱或围护结构的底部外围水平投影面积计算。当柱或围护结构向内倾斜时,以柱或围护结构高度达2.20米处外围水平投影面积计算。（十二）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。（十三）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。有柱车棚、货棚应具有两排或两排以上承重的结构柱。（十四）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上（含2.20米）部位的外围水平面积计算。吊脚是指利用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构，这一部分建筑物如果加上围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空层内再整修有底板，就可以作为人们生产和生活的场所而加以利用，也就可以对层高不低于2.20米的部位计算建筑面积。如果架空层未整修有底板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为架空防潮之用时，则不计算建筑面积。（十五）有变形缝（包括伸缩缝、沉降缝）的房屋，与室内相通的变形缝计算建筑面积。（十六）无墙体分隔的车位、车库等按其永久性界址点划分测绘，计为套内建筑面积。（十七）没有结构层的立体机械停车库，不论其停放层数，均按一层计算建筑面积。有结构层的按其层高在2.20米以上（含2.20米）结构层建筑面积的总和计算建筑面积。（十八）设于层高2.20米以上（含2.20米）建筑物架空层等部位内的花园、桂林市房产面积测算细则（试行）6活动、休闲、绿化空间等计算建筑面积。（十九）通过地面以上的层高2.20米以上（含2.20米）的架空层、结构转换层、消防避难层、设备层的电梯间、楼梯间计算建筑面积。第十四条计算一半建筑面积的范围（一）与房屋相连有上盖及永久性牢固围护结构但无柱的外走廊、檐廊(仅两端的墙体不视为其围护)，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。与房屋相连的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是其它规划批准设计的上盖（宽度应不小于0.90米），当围护结构超出顶盖范围且不大于两倍顶盖宽度时，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。外走廊、檐廊的长度都必须超过两个开间以上（含两个开间），并且起到通道的作用。（二）属永久性建筑的独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。（三）层高高于2.20米以上（含2.20米）且有牢固围护结构及上盖的未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。阳台、挑廊都必须具有上盖，并且与室内相通。其中上盖可以是上层阳台或上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或专用上盖。隔层不封闭的阳台、挑廊、檐廊、通廊，其上盖高度不大于二个自然层的按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。若该阳台的围护结构超出上盖水平投影的，且上盖水平投影盖住阳台的围护结构内2/3时，按上盖水平投影面积计算。（四）住宅建筑中属于一户专用的类似于阳台的空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外），均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。（五）住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物、规划审定的范围线，第一层向其开门，如上盖为上一层的阳台，则以该阳台的外围水平投影面积的一半计为第一层阳台的建筑面积；如上盖为上方的建筑，下方视为门廊，按门廊规定计算建筑面积。（六）无顶盖的室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。（七）有上盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。第十五条不计算建筑面积的范围（一）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。若层高在2.20米以上（含2.20米），但局部（如楼梯间等）不桂林市房产面积测算细则（试行）7足2.20米，不足2.20米的部分不计算建筑面积。（二）突出房屋墙面的构件、配件、烟囱、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（三）无上盖、无围护结构或围护结构宽度大于两倍顶盖的走廊、檐廊、挑廊及房屋之间的架空通廊。（四）无顶盖的通风井、排气道、天井。（五）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。（六）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（七）骑楼、过街楼、临街楼房、挑廊的底层用作市政道路、街、巷通行的部分，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。（八）利用引桥、高