龙湖地产物业弱电工程问题总结

弱电工程问题总结本次的问题都是在已完工的项目中进行收集的，而且只是以点代面，并不能把存在的所有问题全部集中。另外有些问题无法采用图片的方式进行描述，所以不能用PPT的方式向大家展示，只能用文字的方式说明问题的存在。•注意：•地产公司对物业总结问题的解决方式简述如本页板式解决方式：*******从三方面来进行说明一.设计方面二.施工方面三.产品选择方面一.设计方面1米小区外照明灯孔水晶郦城的围墙设计，在转角的地方很容易攀爬，而不容易引起报警。解决方式：调整围墙设计，整体高度不低于2.4米，结构形式不易攀爬。报警探测器设置无明显死角。-围墙设计与安防设计密切配合。视频监控盲区香樟林靠财富中心周界监控解决方式：周界监控无死角设置。物业后期增加矛尖小区的排水立管、天然气立管等未采取措施消除安全隐患，能攀爬到生活阳台等地方。同时也是业主的敏感点。解决方式：调整排水立管、天然气立管设计，安置在周界围墙内侧或加矛尖阻挡。摄像机、对射前期未采取防雷措施，经常遭受雷击损坏。尤其以香樟林和西苑最为严重。解决方式：室外弱电终端设备在直击雷防护区或非直击雷防护区内的一律添加弱电专用避雷器：通讯信号避雷器、视频避雷器、电源避雷器等。景观设计与周界围墙设计未进行综合考虑，围墙边上的大树使该处的周界防范失去效果。解决方式：调整周界围墙景观设计或调整报警探测器位置或适度修剪易造成隐患的树枝。周界植物引起误报警的比较多，下面是部分报事记录。在前期围墙设计和景观设计紧密配合，可以减少此类报事。解决方式：调整景观设计或选择对该景观适应的报警探测器及其安装方式。70米摄像机安装距离设计不合理。在最远处的图像看不清楚，如果把录像资料做为证据，根本没有实际意义。解决方式：设计摄像机有效监控距离最大40米，重点区域控制在6~16米；人流密度高的区域同时考虑提高摄像头清晰度与录像清晰度。大量的视频线路进入到中控室机柜，线路凌乱，不好清理，给维修带来难度。是否可以考虑其他的传输方式，减少进入中控室的线路。比如宽频共缆传输等。解决方式：规范施工与理线，成本控制下合理采用光纤或宽频共缆传输。对讲话机安装的位置要合理。在紫都城交房后，有很多业主办理了申请移动对讲门机，主要原因是门机安装在了厨房和客厅的共用墙上，而那个位置一般的业主需要设计安装鞋柜、或做玻璃隔断、或做开敞式厨房等原因，所以移动的比较多。下页有详细的报事记录。解决方式：深化设计时对对讲机、红外探测器与强、弱电箱的位置逐户审核。-前期设计时应加强与设计院的交流和图纸审查，施工时应逐项落实，画出安装定位图。在设计过程中综合考虑，把类似位置的路灯和摄像机安装在一根立柱上，既节约成本又不影响环境美观。解决方式：与景观密切协作调整安装位置，同时要保证灯柱的内径空间，能为安防放置2根镀锌钢管（20），下端能放置金属接线盒100*160*50（单位：毫米）。-共杆可能带来干扰的问题，需做实际试验。消防系统探测点位要根据业态的不同作适当的预留。如在北城天街，就因为商铺经常更换使用人而作不同风格的装修，导致探测点位不够使用而接入到不同的消防分区，使得线路比较混乱。解决方式：深化设计时考虑预留布线。-已在前期设计时对系统和点位进行了预留，但后期如果改动过大或频繁则很难完全满足要求，如果前期预留过大，则一次投资会增加很多。消防报警编号和报警点一一对应。但在水晶郦城，住宅楼内一般每层有四个消火栓，每一个位置的由一根立管供水，但每一个消火栓按钮只有一个编号。即如果这栋楼有30层，那么从1到30层相同位置的消火栓报警为同一个编号，如果发生报警，根本就不能准确知道是哪层发出的信号。解决方式：成本可接受下可独立编号。-一般来说消火栓报警并不一定代表该处一定作火，它还可以通过烟感来确认，30层一个编码主要是成本的考虑，这种作法也是一个常规做法。二.施工方面箱内线路处理不美观，屏蔽层未做相应处理柜内线路凌乱，检修会对正常的设备造成影响。解决方式：标记稳定，时效长接头排座，易于检修维护理线整齐，易于检修施工当中对讲线路与安防线路共管共槽，造成相互影响，经常使对讲系统语音不清晰，干扰噪音大。南苑曾经做过实验，把安防的线路全部断开，对讲的通话效果明显变得很好。同时，井内的线路处理得不规范。解决方式：采用屏蔽层合格的线缆，线路上信号衰减要小。-加强施工管理这是设置在室外的弱电机柜，线路未整理，同时进线孔洞未做封闭处理。也未考虑柜内通风，在温差大的时候，柜内的设备及线路上会结满水珠，影响使用寿命。解决方式：改进机柜结构与加强工程管理。开关电源的安装直接暴露在外，一是具有安全隐患，同时对周围环境造成了影响。解决方式：将电源安装在防护箱内。-是否是供电局或其他垄断企业安装？线路进线线路经过房间线路到工作台下施工中未能把线路敷设到准确的地点，使得设备房内的线路不美观，暴露在外也容易损坏线路。紫都城中控室电梯对讲系统话机的安装，既不美观也不牢固。粗糙的接线很容易造成故障的产生紫都城：这样处理穿越静电地板的线路，使用寿命不能保证，故障的产生也就不可避免。解决方式：规范布线。-加强施工现场管理，规范分供方的行为。蓝湖郡：室外巡更底座，长期处于植物的覆盖下，螺丝严重生锈，造成固定不稳固。曾经发生过队员按巡更键盘时倒掉的事情。解决方式：采用不锈钢材料。-加强维护管理，年老失修需更换。香樟林：这样的管线敷设，接头处理，很难保证正常使用。解决方式：规范施工工艺。-加强施工管理和验收程序。•室外弱电线井需要考虑排水和防鼠的情况。在西苑有多个线井因为没有考虑排水的问题，导致线路长期浸泡在水中，造成系统故障和缩短使用寿命，其中以1-12前最为严重。另外施工完成后没有将线路孔洞进行封闭，导致老鼠损坏线路造成故障，其中以2-12前最为严重。解决方式：设计前期需考虑排水，施工时加强质量把空和验收。三.产品选择方面水晶郦城：电梯轿厢监控摄像头采用针孔式的，接插头很容易随着电缆的移动而脱落，维护频率很高。在实际操作中，此类不属于业主户内的报事，经常是通过电话和对讲机直接通知工程部处理，而没有留下记录。解决方式：采用半球摄像机。西苑：室内巡更键盘，使用久一点过后的情况。蓝湖郡：室外巡更键盘，并不能完全防水，后期物业在使用时，在结合缝的地方采用了打胶的方式解决，每次检修不方便解决方式：采用感应卡巡更，不用键盘，可完整密封。摄像机及对射的支架和固定螺丝生锈严重，后期维护时拆装困难。这些位置平时也不易保养到。解决方式：加强维护。中控室设备机柜的散热未充分考虑，现在几乎所有的中控室都需要把门打开或取掉才能保证设备正常工作。解决方式：此要求应在订货时明确。蓝湖郡车管系统中安装在室外的控制柜，未考虑散热问题，夏天柜内的温度可以达到60℃以上，使系统保护而停止工作。解决方式：产品订货时提出。进口读卡器出口读卡器香樟林车管系统不设挡车杆，使用有源车管卡。经常因为车速过快和车本身的屏蔽比较好，而使刷卡成功率较低。只适用于车流量较少，且不收取停车费的地方。解决方式：车辆出入口全部采用基本完整停车管理系统，如道闸等。另外，南苑、西苑、水晶郦城都反映对讲系统的故障比较多，也是业主报事较多且敏感的问题。问题主要集中在：1.经常无法呼通用户，但检查是正常的，试机的时候能正常通话。2.系统噪音比较大，通话质量不好。物业的分析：第一种情况是系统产品本身的缺陷，无法进行多方通话，门口机设置越多，这样的现象越普遍。第二种情况主要：1.是线材本身的质量。2.与其他系统的线路共管共槽。3.在室外转线井的地方处理不好，许多线直接在井底，潮湿加速了线路的老化，降低了线路的性能。4.未对接线端的屏蔽网进行有效处理。现在已经把B组团中控器到门口机的线路进行了更换，且没有按照原来的线路走向，重新穿管敷设，基本解决了对讲系统的噪音问题。下面是2007.01.01到2007.05.10时间段的对讲系统报事记录。解决方式：采用合乎国标的线才，采用合理施工工艺，规范布线施工；同时注意审查信号线线径，减少接收端信号衰减（5%）和终端设备端电压衰减（10%）以内。北城天街的车管系统原来使用的“晨阳科技”的产品，由于经常出现进出场卡机、不读卡、不出卡、网络不畅，电脑乱显示收费金额等故障。现已经更换为“博士高”的系统，而且运行比较稳定。附：各项目弱电系统部分报事记录。谢谢各位！新龙湖物业公司品保部