物业管理基本知识培训资料

物業管理基本概念及运作知識培訓教材一、物業管理對物業的意義物業管理服務是一門專業學問，以本著細心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則，並透過長期的改進和提升，使每一物業的收益和投資潛質得以發揮。而此種「投資管理」的哲學，使業主能充份保障其不動產投資之價值，不但使其保值，而且更能使不動產增值。二、管理公司之建立及其管理架構：在業主委員會成立之前由發展商委託或自建物業管理公司對物業進行管理，業主委員會成立之後，由業主委員會選聘物業管理公司進行物業管理。專業的物業管理公司實行總物業經理負責制，下設有總辦、物業部、工程部、行政人事財務部及安全管理/保安部等部門：管理公司架構三、物業管理的有關法規文件的介紹；物業管理方面的法規文件包括國家部委頒佈的法規文件及當地政府部分制訂頒佈的行政法規及相關實施細則。四、業主委員會之成立：根據當地物業管理法規，達到一定條件，可以依照相關程式之規定召開首次業主大會，選舉産生業主委員會。财务部行政及人事部工程部保安部物业部总物业经理五、業主公約、業戶手冊及裝修守則之介紹：業主公約是物業實施物業管理的基本法則，主要訂明各項管理規則，使物業各業主、住戶、租戶及物業管理公司在使用物業的公共設施及私人地方時或在成立業主委員會時，知所遵守，從而明白自身的權利義務和責任。公約包含的基本內容：-物業的名稱及坐落地址-發展商保留佔用部分（如會所等）-列明公用部分（如樓梯、公共走廊等）-列明公共設施（升降機、消防系統、電力系統、保安系統等）-業主、管理公司各自的權利-業主、管理公司各自的責任-對物業全部或部分損壞無法使用的處理辦法-委任物業管理公司-成立業主委員會的程式及辦法-其他事項六、管理公司所提供之服務：安全防範1.封閉式的保安管理；2.24小時治安及消防防範；3.公共秩序的維護；4.物業區域內部的交通及車輛導向、停放管理；5.訪客及施工人員的進出管理。維護保養1.建築物及物業內場地的養護與維修；2.物業附屬的共用設施、設備（公共照明系統、公共電梯、公共娛樂設備、會所設施等）的養護與維修；3.綠化環境的佈置、養護服務；4.經常的住宅、公共場所及商場、寫字樓的清潔服務；5.業戶的上門維修服務。客戶服務1.物業檔案資料的管理；2.住戶之訪問及處理客戶投訴；3.家居服務（代購、代訂、清潔及房間清理等）4.酒店式的送餐、電招車等服務；5.業主和使用人委託的其他服務事項（包括帶兒童、代管寵物等）。七、物業管理費的構成：1管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費（保險、公積金等）。2公共設施、設備、樓宇外牆、公共環境之日常運行、維修及保養費。如：公共照明、通風空調、電梯、保安監控、消防設備、配套的娛樂設施等。3環境綠化管理費公共綠化的設置、擺放、補充及養護等。4清潔衛生費物業公共地方、樓宇外牆的清潔，日常生活垃圾的處理費等。5保安費自建保安隊伍營運及地方政府或行政部門規定之治安費用，保安、消防器材用品的費用等。6辦公費物業管理公司日常運作之辦公開支費用，公共開支、交通通訊、管理行政費用及節日佈置等。7物業管理單位直接用於物業管理的固定資産折舊費。8保險費用的開支。通常包括財産一切險、機械損壞險及第三者責任險。9管理人酬金（5%—15%）10法定稅金。八、物業管理費的使用使用原則是所收取的管理費全部使用在物業管理上面，如有結餘將轉入下一年物業管理使用，並需定期（半年）向業主公佈管理費的開支使用情況，供業主監督。九、物業管理所屬之政府機構物業管理公司由當地房地産管理局物業管理處負責管理。十、有關銷售中物業管理的其他事項：1.物業管理費的厘定問題（按物價部門批准爲准）2.空置單位的管理費、公共水電費（由房地産開發商承擔，但標準未定）3.已交付使用但不入住的業主必須交付管理費及分攤的公共水電費4.管理費的構成（見第八條）5.管理費的使用規則（見第九條）6.對管理公司的制約（業主委員會及第十條所列的政府部門）7.物業交付使用期的物業管理規則（交樓程式、裝修程式）8.天臺或平臺的管理9.大廈外牆的管理10.公共水電費的分攤方式11.物業管理維修基金附件：大廈各項收費一覽表內容收費備註入住時的收費1.預交管理費2.水、電費周轉金3.管道煤氣初裝費4.有線電視初裝費5.電話線初裝費相等於個月管理費多層￥元/戶，高層帶電梯￥元/戶高層￥元/戶(按煤氣公司收費標準)￥元/戶（按有線電視臺收費標準）￥元/台（按電信局收費標準）裝修時的收費1.裝修保證金2.裝修垃圾清運費（自行清理不收費）3.工人出入證按金(可發還)4.工人出入證工本費(不發還)高層￥元/戶住宅面積100平方以上￥元/單元；住宅面積100平方以下￥元/單元；￥50/個￥5/個(謹作參考)不發還不發還(謹作參考)(謹作參考)【注】以上費用如有更改，以管理處發出的文件爲准。物業移交及二次裝修流程圖售樓部、律師行、管理公司書面通知業戶收樓管理處與業戶預約收樓時間業戶收樓帶備文件：1.售、租樓合同4.收樓證明書2.公證書5.出示公司委託書/個人委託書3.身份證（或護照）及委託書物業部1.安排業戶驗收樓宇（工程部同事陪同）2.填寫收樓表格及遺漏工程記錄表（如有遺漏工程，則安排填寫鎖匙託管承諾書）3.辦理移交門匙手續4.向業戶派發業主公約、業戶手冊及裝修守則5.提醒業戶購買裝修保險6.通知業戶購備消防滅火器材7.簽訂區域防火責任書8.要求業戶簽署收到業主公約、業戶手冊及裝修守則的文件業戶向管理處提出申請室內裝修工程部1.填裝修申請表，收取一式三份裝圖紙，提交裝修公司營業執照副本2.工程部檢查圖紙，並提供審圖意見3.協助業戶到政府部門辦報批手續（若有必要）物業部1.要求業戶提供裝修隊伍名單及各裝修工人資料，營業執照等2.要求裝修隊伍提供一至二名安全責任人財務部1.當獲得批准施工後，收取裝修保證金、裝修垃圾清運費等2.收取工人出入證按金及工本費物業部1.發出裝修許可證，並向客戶說明有關裝修之管理規定2.發出工人出入證裝修工程進行中物業部1.監督裝修過程按規定進行2.辦理裝修期間相關手續3.辦理物品出入及放行工作4.監管秩序、巡檢物業保安部1.監管裝修工人紀律2.監管運貨及放行工作3.監管裝修合符消防安全4.監管防止物業受損工程部進行巡視，監督工程必須依圖施工，使用材料合符安全標準及按質完成施工完畢工程部工程完工後，最後檢查，是否按圖施工，有否影響公共設施，要求裝修單位提供竣工圖則存檔物業部檢查施工隊有否損壞公共地方設備，如通知施工隊自行維修或在裝修按金上扣除相當款項物業部如驗收不合格，要求裝修施工隊再跟進物業部填寫驗收報告予物業經理財務部1.按完工檢查合格之日計起十五日後發還裝修保證金2.發還工人出入證按金物業部1.收回工人出入證2.收回施工許可證各部門存檔物管小知识1．对于配套设施，如会所、游泳池等，小业主是否享有一定的产权。对于配套设施，若在《土地出让合同》中列为应缴地价的建筑面积，发展商未售出的，则其产权属于发展商；若在土地出让合同中列明为“小区配套设施”，不计缴地价，或房地产买卖合同中列明为“小区配套设施”，则其产权属于全体业主。2．物业管理公司将小区附属的商业设施租赁给他人，是否要征求业主们的同意？小区附属的商业设施如果产权属于发展商，则发展商可自由出租或出售；如果产权属于全体业主，那么业主委员会可根据业主大会的授权，在物业管理委托合同中与物业管理公司达成协议，由管理公司按协议经营，经营收入纳入小区物业管理费帐目，补充物业管理费。3．业主是否享有所购房地产的户外广告权？根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，房地产首次转让合同对广告权益没有特别约定的，广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。4．物业管理公司是否享有楼顶、外立面处分的权利？物业管理公司不享有楼顶、外立面的处分权，楼顶、外立面作为建筑主体不可分割的一部分，其处分权应属于楼宇的业主。物业管理公司可根据业委员会的授权，并向有关部门报送具体处分措施，经主管部门批准后方可处分。5．地下停车库的权利归属如何？根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，地下停车库在土地使用权出让合同中没有约定的，属于小区配套设施，其权利归全体业主拥有；若在首次转让合同中有特别约定的，则地下停车库的权利依据约定，经办理初始登记，确认登记人的权利。6．地下停车库能否办《房地产证》？如果地下停车库属于小区配套设施，其权利归全体业主拥有，则不能单独办理《房地产证》；若地下停车库的权利在转让时有事先约定，并已缴清地价，办理初始登记时依据约定，确认登记人的权利，可以发《房地产证》。7．物业管理中小业主、发展商的各自义务有哪些？（一）业主的义务：合理使用房地产和公用设施、维护住宅区公共秩序。（二）发展商的义务：（1）小区入住前6个月开始进行前期管理，费用由发展商自行承担；（2）必须经竣工验收合格，才可交付小业主使用；（3）从住宅区开始入住，发展商应向其委托的物业公司或管理处提供下列资料：①必要的住宅区工程建设资料、各类房地产清单；②必要的住宅区工程建设资料；③出售房地产的产权范围或成本核算清单；④应按建设总投资2%一次性向管委会划拨住宅区的公用设施专用基金，并提供部分商业用房；⑤住宅区公用设施、设备及公共场地清单；⑥住宅区未完工的房地产、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；⑦《条例》第四十七条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。（三）开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟期不得超过六个月。8．物业管理公司的义务有哪些？物业管理公司的义务有：以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；按市住宅主管部门规定标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；接受管委会和业主的监督；组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。9．如何确定两个小区之间道路的维护、使用权利归属？确定两个小区之间的道路权属，主要看道路在哪块宗地的用地红线图内，则该宗地的产权人拥有道路的使用权利和维护义务。若不在任何一块宗地的红线图内，则属于市政道路，由市政部门负责维护。10．住宅楼首层为居住用途物业，能否改为商业用途？住宅楼首层为居住用途物业，若要改为商业用途，可由开发单位或业主向深圳市规划国土局提出申请。若批准同意，则需补办用地规划批准手续，并补交地价。原则上住宅区首层物业不批准改为商业用途。11．继承祖业，购买的旧宅未办理土地使用权出让手续的，有土地使用年限的限定吗？根据有关规定（深圳市规划国土局1990年64号文《关于房地产登记发证计算土地使用年限的通知》），历史用地暂不计算使用年限。继承的祖业或购买的旧宅未办理土地使用权出让手续的，暂无土地使用年限的限定。