戴德梁行_上海虹桥交通枢纽拓展区定位项目拓展区报告_263页

虹桥交通枢纽拓展区定位项目致申虹公司Page2研究框架——第一阶段枢纽拓展区发展研究(区域)枢纽拓展区发展定位枢纽功能定位理论研究大型枢纽国际案例分析不同功能区可发展物业类型本项目的枢纽发展特征本项目发展借鉴枢纽区消费者结构及特征功能区间的互动关系枢纽区发展研究(站体)项目发展功能分区枢纽区物业发展特性枢纽区案例发展借鉴枢纽区发展定位第一阶段工作内容财务分析Page3研究框架——第二阶段第一阶段：站体研究第二阶段：拓展区研究第二阶段工作内容长三角苏浙沪产业分工关系上海商务区与产业区发展产业发展建议适合发展产业定位财务分析站体财务分析上海竞争区域分析上海产业发展侧重虹桥枢纽拓展区适合发展产业筛选大型枢纽拓展区国际案例借鉴枢纽拓展区产业发展侧重区域财务分析财务平衡建议为平衡而划拨的可能的地块建议资金运作建议枢纽拓展区适合发展产业对物业需求分析物业发展建议枢纽拓展区幅射发展理论Page4研究框架——第二阶段长三角苏浙沪产业分工关系上海商务区与产业区发展产业发展建议适合发展产业定位财务分析站体财务分析上海竞争区域分析上海产业发展侧重虹桥枢纽拓展区适合发展产业筛选大型枢纽拓展区国际案例借鉴枢纽拓展区产业发展侧重区域财务分析财务平衡建议为平衡而划拨的可能的地块建议资金运作建议枢纽拓展区适合发展产业对物业需求分析物业发展建议枢纽拓展区幅射发展理论Page5交通枢纽辐射区定位理论剑桥系统理论回顾枢纽区（枢纽1公里范围内）枢纽拓展区（距枢纽10公里范围内）功能：为依托枢纽可达性所发展起来的产业、经济、商务活动等提供设施及服务。产业：与枢纽相关的“吸引产业”，包括先进制造业、电子信息行业、现代服务业，以及为时间有较高敏感性的货物提供输送的物流业等。物业：直接为枢纽拓展区服务的类型多样化的商业、酒店、商务办公、物流工业园、公寓住宅、展览中心、娱乐中心等。功能：为枢纽直接相关的群体提供基础设施及服务。产业：与航空运营相关的“附属产业”。物业：直接为枢纽旅客服务的商业、酒店，以及为相关产业服务的办公。与枢纽相关产业/物业地理区位枢纽周围6公里范围内的就业增长速度可以比它所在都会区的郊区高2-3倍。如右表所示，枢纽周围地区运输及仓储业的就业比例相对稳定，但制造业和服务业的相关比例却有很大的差别。这种差异主要与区域经济以及枢纽区位密切相关。详细比较分析见戴高乐机场案例。剑桥系统理论对枢纽拓展区产业定位的方法论华盛顿巴黎达拉斯中间值物流业14%17%18%17%制造业31%45%59%45%服务业55%38%23%38%合计100%100%100%100%枢纽周围地区主要行业就业比例表Page6枢纽拓展区主要吸引的产业–非常高度集中的产业航空运输服务航空设备光学仪器和镜片制造通讯器材制造电气配送设备制造货运代理–高度集中的产业电子和电气设备制造特殊化工制品制造公共仓储工具、量具与控制仪器制造航空运输服务邮政与进货服务特殊构造金属制品药物制品批发–中等集中的产业汽车租赁印刷与出版用券纸品制造电子元件与附件制造建筑业公共汽车与出租车建筑服务宾馆，汽车旅馆机动车停车医疗器械制造与供应汽车服务特殊塑料部件制造–越来越集中的产业旅行社特殊机械邮政与相关服务计算机数据处理服务枢纽相邻区的主要产业类别（按空港吸引程度分）交通枢纽所吸引的产业可分为四个梯度，梯度高的与航空产业的直接相关性较大，梯度低的往往依赖于梯度高的产业发展。交通枢纽非常高度吸引的产业主要是与航空产业直接相关的行业，包括航空相关制造业、航空物流相关产业以及依赖航空运输的高新技术制造业。交通枢纽高度吸引的产业主要是享用空港提供的服务或创造的条件的产业，包括仓储及航空物流产业、高端制造业、批发贸易。交通枢纽中等及不断吸引的产业包括各类2.5产业（都市型工业）及商业服务业。交通枢纽拓展区的建设一般需要5-20年甚至更长的时间，这些产业的发展也往往依照空港对其吸引力的由高到低逐渐扩散开来。Page7枢纽拓展区适宜发展的产业形态交通枢纽所吸引的产业形态包括两类：一类是被吸引到该地区的新型产业形态，另一类是都市区已有产业形态的扩展。其中，交通枢纽所吸引的新型产业形态是交通枢纽地区特殊的产业形态，他们依赖于交通枢纽的人流、物流以及信息流而生存，因此也是枢纽拓展区域的核心竞争产业形态。两者的发展规模与交通枢纽业务的旅客流量并无紧密的联系。更多取决于地区可达性，都会区经济特征和土地开发模式等因素。都市区已有产业形态的扩展被吸引到该地区的新型产业形态吸引力的体现：全国性或国际性航空服务的加强，提高了声誉，改善了顾客的可达性。吸引的产业形态：–全国性或跨国公司的地区或国家总部–营销零售或工业品的贸易与展销中心–依靠航空服务来到达其市场的服务业公司及航空公司吸引力的体现：交通枢纽所产生的市场，交通枢纽所提供服务、当地交通及其他支持性基础设施。吸引的产业形态：–高技术电子与专用设备制造商–通讯公司–批发与送货服务各类专业化商业服务–各种会员制组织的总部–旅馆和会议设施交通枢纽所吸引的产业形态Page8城市土地开发模式交通运输的可达性影响枢纽拓展区土地开发的因素•货物运输集中的空港内仓储和货物配送设施集中；•支持公路货运与仓储业服务的货物转运枢纽产生的附属产业较多；•向外国开放航空服务市场与向这些国家的机构开放商务办事处密切相关；•多商务旅行者的大型空港转向发展贸易、会议商品展销等。空港的市场定位•空港与城际高速交通连接紧密则有利于物流产业发展；•空港与现有工业地区的距离与交通时间较短，地面交通较顺畅，对产业的吸引力越大；•空港与现有商务集中区的距离与交通时间较短，轨道交通联系越紧密，对生产型服务业聚集越有利。空港的地理区位是否出于城市主要发展方向上，会影响空港相邻地区的产业吸引速度和规模。拓展区土地开发时序、规模和特征影响空港相临地区土地开发时序、规模和特征的主要因素有：空港的市场定位、交通运输的可达性、城市土地开发模式。对于本案拓展区域的土地，可充分利用虹桥空港的优势并依据以上三个要素逐步进行开发Page9高铁辐射区定位理论高铁辐射范围城市关系图图示为高度集中发展模式的城市群关系，在城市集中发展区内社会化、生产集约化的和城市规模不断扩大化的现象非常明显，区域内物质积聚和环境开发利用的集约化程度很高。城市群间可依赖高铁充分发挥城市间的联动作用。高铁将构建城市群的“一日交流圈”-一日交流圈即各主要城市间的流动所需时间在2.5小时以内；-它反映了交易成本上的质变，当日往返能够节省如住宿费用等额外成本，以及在外住宿的心理或生活负担。“一日交流圈”的定义高铁的建设将使服务圈内城市形成“同城效应”，从而促进城市间的广泛交流，主要包括以下三方面：-城市群生活圈的建设：快速交通使跨城市的通勤通学服务成为可能；-城市群企业服务圈建设：借助快速交通，跨城市的公务商务服务实现的便利性大大提高；-城市旅游圈建设：即近距离城市的休闲旅游、文化交流服务得到很大程度的促进。“一日交流圈”的对枢纽辐射区建设的意义超大城市区集中发展区发展轴节点一日交流圈Page10高铁对产业活动的影响开发设施高铁带来的影响住宅由通勤圈的扩大带来的郊外型住宅的发展。人口向郊区外分散，住宅环境质量得以提高。房屋租赁成本转化为通勤交通费用。商业车站的人流汇集带来商业的振兴。大规模零售商店在车站四周设立分店。同时分流市中心商业街区的消费力。大都市观光人数的增加，住宿的增大。工业运用高铁便利性的企业进驻。地区的雇用能力的扩大，地区经济所得及税收增加。由工厂进入等带来的环境的恶化。交通设施和其它的交通机关的适当任务分担。交通族次增加带来的当地交通企业的发展。由对货物处理的转换带来的活性化。增加通学的便利性。其他当天来回圈范围扩大，一定程度上减少旅馆需求。由人的交流增加带来的信息集聚。由活用了车站广场等的活动召开带来的地区活化。Page11交通枢纽引导的多层次开发模式超大城市区集中发展区高铁沿线发展走廊高铁节点航空经济影响•辐射范围：全国，主要经济发达城市航线密度较高；•主要吸引产业：跨省市贸易、跨国贸易，依赖航空物流的高端制造业的物流职能部门。高铁经济影响•辐射范围：以长三角通勤线路为主，以及京沪线；•主要吸引产业：长三角区域贸易、长三角区域生产型服务业。城市轨道交通经济影响•辐射范围：上海市中心及西部卫星城镇；•主要吸引产业：-通往市中心轨道交通沿线——市中心商务、商业的对外扩展；-卫星城镇站点周边——集中居住、教育等人口导出功能。总结：不同交通方式对区域发展的影响经分析，本案拓展区的发展将更多依托来自高铁、轨道交通的影响效应，航空则弱之；以下我行将对长三角和上海的产业进行分析研究，结合案例从而筛选出虹桥枢纽拓展区适合发展产业Page12研究框架——第二阶段长三角苏浙沪产业分工关系上海商务区与产业区发展产业发展建议适合发展产业定位财务分析站体财务分析上海竞争区域分析上海产业发展侧重虹桥枢纽拓展区适合发展产业筛选大型枢纽拓展区国际案例借鉴枢纽拓展区产业发展侧重区域财务分析财务平衡建议为平衡而划拨的可能的地块建议资金运作建议枢纽拓展区适合发展产业对物业需求分析物业发展建议枢纽拓展区幅射发展理论Page13I.史基浦机场枢纽集合了机场、港口、高铁、高速公路四种对外交通方式Page14枢纽综合交通组合状况SCHIPHOLAMSTERDAM阿姆斯特丹机场、港口与高速公路荷兰高速铁路网阿姆斯特丹高速铁路史基浦机场综合枢纽交通组合状况-阿姆斯特丹地区交通枢纽由机场、港口、高速公路、高速铁路四种对外交通方式共同组成；-其中史基浦机场为欧洲主要国际机场之一，承担长途中转客货运为主，与阿姆斯特丹港口共同成为欧洲的对外门户；-阿姆斯特丹地区的高速公路网发达，连接机场、港口，并通往荷兰全国以及相邻欧洲国家；-阿姆斯特丹地区的高速铁路网以港口为核心，向外辐射，网络密布荷兰全国，并可通往相邻欧洲国家。SCHIPHOL荷兰高速公路网阿姆斯特丹地区的交通枢纽地位，使其融入荷兰的兰斯塔德城市圈，甚至与巴黎都市圈、莱因都市圈共同构成世界第三大城市经济体。Page15枢纽扩展区用地分析扩展区用地状况扩展区用地开发规律-办公用地为核心，外围为工业用地机场周边的用地开发中，工业用地占地面积较大，密度较低，而商办用地占地较小密度较高。-布局迎合城市主要发展轴线开发用地主要集中在通往市中心的高速公路沿线，并由于通往港口的高速公路即将开通，规划建设项目集中在其两侧。机场用地现有办公用地规划办公用地现有工业用地规划工业用地居住用地扩展用地15公里-枢纽扩展区规划范围约为15公里；-总开发面积约为10平方公里。Page16枢纽扩展区产业发展分析产业航空业物流业制造业时尚业商务与商业跨国贸易业医疗业产业细分航空科技飞行员培训中心、航空器械制造航空服务鲜活产品运输短生命期产品运输货物仓储电子信息产品制造服装业办公酒店展会中心跨国贸易中心康体中心所在地块1.SCHIPHOL-OOST1.A4-ZONEWEST2.SCHIPHOLLOGISTICSPARK3.CARGOWORLDSCHIPHOL4.NIEUW-VENNEPZUID5.STICHTSEKANT1.ATLASPARK2.ALMEREPOORT1.ABPLIJNDEN2.ABPOSDORP1.SCHIPHOL-RIJK2.PARKOUDEMEER3.BEUKENHORST4.SCHIPHOLELZENHOF5.RIEKERPOLDER1.HOOFDDORP1.ABPOSDORP选址临近机场枢纽临近机场及高速公路位于机场枢纽与港口之间，良好的仓储运输及分拨条件位于机场枢纽与港口之间，良好的运输条件及环境质量紧临机场、高速公路、或位于市中心方向临近机场，具有展示平台临近机场，靠近商务商业集中区选址理由依赖机场依赖机场及高速公路依赖物流服务依赖物流服务依赖区域发展依赖国际机场及国际物流服务依赖人流运输发展时序扩展区主要产业及其联系枢纽扩展区聚集量最大的组团：物流及与物流相关的制造业职能企业、商务与商业。Page17枢纽拓