房地产开发与经营课程设计

1《房地产开发与经营》课程设计2玉兰山庄项目可行性研究一.项目总说明(一)项目提出的背景1.企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目2.通过市场供求分析,南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议。（二）项目地址概况仁恒玉兰山庄，位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上，据新街口5公里左右。玉兰山庄临近花神湖，利用西北高，东南低的缓坡地形，在山坡上依次面向湖面布置住宅，使住户能最大限度享受到水景，使小区既具有丰富层次，又有充分的开放性和亲和力，具有不可复制的田园魅力。宁南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台风景区相接，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁溧路，总占地约8.9平方公里，该地区有南京市的南大门之称。这里树木葱笼，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦于牛首山风景区相连，是南京生态防护网骨架的一个重要节点。（三）可行性研究的目的：为企业投资决策提供依据（四）可行性研究的依据（五）开发企业简介二．市场调查与分析（略）（一）房地产投资环境的调查与分析（二）房地产市场状况的调查与分析三．规划设计方案（一）拟开发项目建设工程规划设计要点1.同意在规划红线范围内进行规划设计2.规划容量要求容积率1建筑密度15%绿化率50%3.建筑退让要求4.组织好用地内外交通，做到人车分流5.按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会，小区活动中心，物业管理，配电房，停车库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。6.统一进行室外绿化设计。7.认真进行建筑单体设计。8.规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电，供水，教育，消防，市容等有关部门的书面意见。9.报审图纸的要求（1）设计说明（含技术经济指标）（2）总平面图3（3）主要建筑单体平，立，剖面图（4）小区景观表现图（彩色）（二）拟开发项目的规划设计方案根据玉兰山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。拟在该宗地块上进行多层住宅和独立别墅的建设。独立别墅可建35幢，每幢建筑面积为370平方米。多层公寓均为跃层式，每套建筑面积约为250平方米，可建264套。另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。别墅、多层公寓建成后全部用于出售。规划设计方案的主要技术经济指标如表1.序号名称单位数量1规划建设用电面积㎡173002总建筑面积㎡821802.1住宅面积㎡789502.2公共建筑面积㎡25302.3地下停车场面积㎡7003建筑物占地面积%141884建筑密度%8.25容积率%0.486绿化率%757居住户数户299四．项目开发经营周期的确定本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期为2年，商品房预售期为1年，具体开发经营周安排见表2表2项目开发经营周期横道图内容进度时间12345前期工作主体结构施工安装工程施工装饰工程施工室外工程商品房预售商品房现售五．项目投资估算投资估算依据为1.国家建设部20015年9月发布的《房地产开发项目经济评价方法》2.国家及南京市对房地产开发项目费用取定的项目文件。3.南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。4.项目用地现状的调查资料（一）项目投资，经营费用估算41.土地费用拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格为8400*(1+23/100)=10332万元2前期工程费表3前期工程费估算表则前期工程费为：82180*43=353.37万元3.基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水，供电，供气，排污，绿化，路灯，环卫设施等建设费用。表4基础设施建设费序号项目元/建筑平方米1供电工程20.002供水工程12.003供气工程5.004排水，排污工程7.005道路费用5.006路灯工程5.007绿化工程5.008环卫工程2.009通讯工程10.00合计71.00则基础设施建设费为:82180*71.00=583.48万元4.建筑安装工程费仁恒玉兰山庄的独立别墅和多层住宅均为框架结构，且具有一定的造型要求。参照南京市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对本项目的建筑安装工程费进行估算。建筑安装工程费构成情况见表5表5建筑安装工程费估算表序号项目建筑面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元）1住宅建安工程费789501250.009868.751.1结构工程费78950700.005526.501.2装饰工程费78950400.003158.001.3给排水工程费7895050.00394.751.4电力照明工程费78950100.00789.50序号项目元/建筑平方米1规划设计费4.002建筑设计费25.003勘察费6.004临时供水，供电费3.005场地平整费5.00合计43.0052停车场建安工程费7001200.0084.00合计9952.755.公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费用。结合本项目具体情况，本项目公共配套设施建设费构成情况见表6表6公共配套设施建设费估算表序号项目建筑面积单价（元/㎡）金额（万元）1会所18001200216.002物业管理用房55070038.503配电房1207008.404垃圾中转站606003.60合计2530266.506.开发间接费开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用根据本项目的情况，此项费用为07.管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。以上述1~5项之和为基数，费率为2.5%。则管理费用为：（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50）*2.5%=537.20万元8.财务费用财务费用为1029.51万元，详见附表49.销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的费用，以及专设销售机构的各项费用。以上1~5项之和为基数，费率为2%。则销售费用为：（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50）*2%=429.76万元10.开发期税费开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定，国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。开发期税费见表7表7开发期税费序号收费项目依据数量收费标准总额（万元）1固定资产投资方向调节税02土地使用税03新建房屋白蚁防治费宁价房字（96）315号82180㎡2.318.904市政公用基础设施配套费宁价费（2003）82号82180㎡105862.895发展新墙体材料专项用费宁财综（2002）707号82180㎡1082.186人防建设经费宁防办（2003）70号82180㎡30246.5467供电工程贴费宁价工（2000）322号5500kva16088.008煤气建设费宁价工字（1998）513号299户200059.89自来水官网建设费苏价工字（1998）54号82180㎡26213.6710教育地方附加省委苏发（1994）6号82180㎡20164.36合计1736.3411．其他费用其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取，或个怒工程建设惯例应发生的但未计入1~10项的费用。应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总投资构成总的其他费用进行估算。其他费用见表8.表8其他费用估算表单位：万元序号收费项目依据数量（万元）收费标准（‰）金额（万元）1建设工程标底编制费宁价房字（94）114号10802.731.212.962建设工程标底审核费宁价房字(94)114号10802.730.33.243建设工程招标管理费宁价房字（99）120号10802.730.33.244建设工程质量监督费宁价房（2004）330号10802.731.212.965建筑施工安全监督管理费宁价房字（97）453号10802.730.66.486工程监理费10802.730.886.4212.不可预见费根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。不可预见费用为：（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50）*5%=1074.41万元13.经营资金经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。考虑到此项目有预售收入，则经营资金为0.项目投资，经营费用构成见表9表9项目投资，经营费用估算表单位：万元序号项目合计0123451项目总投资25837.611157.533184.575859.455636.051.1开发建设费用25837.611157.533184.575859.455636.051.1.1土地费用10332103321.1.2前期工程费353.37353.371.1.3基础设施建设费583.48583.481.1.4建筑安装工程费9952.751858.974507.433586.351.1.5公共配套设施费266.5053.30106.60106.601.1.6开发间接费01.1.7管理费用537.20134.30134.30134.30134.301.1.8财务费用562.03103.22239.44219.971.1.9销售费用429.76214.88214.881.1.10开发期税费1707.11426.78426.78426.78426.7771.1.11其他费用103.7036.3033.7033.701.1.12不可预见费1057.81264.45264.45264.45264.461.2经营资金02经营费用903.45536.54399.912.1管理费用176.3088.1588.152.2财务费用537.20342.62172.982.3销售费用211.56105.78105.78(二)项目总投资估算项目总投资（不含财务费用）见表10项目总投资见附表1表10项目总投资（不含财务费用）表单位：万元序号项目合计01231开发建设投资25323.6811157.533127.475688.145350.541.1土地费用10332103321.2前期工程费353.37353.371.3基础设施建设费583.48583.481.4建筑安装工程费9952.751858.974507.433586.351.5公共配套设施费266.5053.30106.60106.601.6开发建设费01.7管理费用537.20134.30134.30134.30134.301.8财务费用1.9销售费用429.76214.88214.881.10开发期费用1707.11426.78426.78426.78426.771.11其他费用103.7036.3033.7033.701.12不可预见费用1057.81264.45264.45264.45264.462经营资金03项目总投资25323.6811157.533127.475688.145350.54六．项目收入估算1.销售单价的估算根据南京释放地产市场的调查与分析，结合南京近期别墅销售价格，通过对类似项目销售价格的分析与比较，确定独立别墅售价为9100元/平方米，多层公寓为6100元/平方米，有偿出售的地下停车场车位使用权价格为8万元/个。2.可销售面积的确定可销售的住宅建筑面积为82180平方米，可销售的停车场面积为700平方米（即40个车位）3.销售计划据南京市目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况，别墅及地下停车场销售按表11所是比例估算。预收部分款项在签订预售合同，交割时分别按30%和70%收取，现房款项在交割时一次性收取。表11销售比例估算表年份类型2345多层公寓及独立别墅20%40%20%20%8地