浅析二手房投资及面临的陷阱与风险

武汉理工大学自考毕业设计课题名称：浅议施工项目成本的控制专业工程管理指导教师黄世宽学生姓名魏军威完成时间：2010年02月25日至2010年04月10日初稿时间：2010年04月01日定稿时间：2010年04月10日鄂州大学毕业设计（论文）任务书课题名称：浅析二手房投资及面临的陷阱与风险完成期限：08年3月10日至08年5月20日系部名称建筑工程学院专业班级05级房产（2班）指导教师佘桂平职称教师学生姓名张建学号2005060242系部毕业设计（论文）工作领导小组组长签名一、课题名称及研究的任务内容1，课题名称：浅析二手房投资所面临的风险与陷阱2，研究的任务内容：本文主要针对房地产三级市场交易中出现的问题,对购买二手房的投资置业者所面临的部分问题进行阐述,说明购买二手房所将面临的一些具体问题,为其置业投资做一些建议.二、具体要求（包括说明书、论文、计算程序、图纸、作品等数量和质量等具体要求及保障措施）本论文是通过本人在相关单位实践所总结出的结果。本论文总共分三部分：1，房地产三级市场投资前景2，以事实说明投资置业中所面临的问题3,规避风险的方法三、毕业设计（论文）所需资料1，重庆二手房交易网-楼讯房，搜房帮四、毕业设计（论文）进度初稿时间：08年04月10日定稿时间：08年05月20日五、审核意见教研室审查意见教研室负责人签名年月日系部意见系部负责人签名年月日鄂州大学毕业设计(论文)开题报告系部建筑工程学院专业__房地产经营与估价__指导教师佘桂平学生张建学号___2005060242_______2008年03月20日课题名称浅析二手房投资及面临的陷阱与风险一、课题的来源及意义(综述)本文来源于本人在武汉一家经纪公司的实习以及一些现实生活调查和部分网络信息，描述了当今房地产三极市场（二手房）置业投资的前景以及所要面临的风险。消费者可以通过本文所描述的问题进行思考，正确面对二手房置业，规避风险，达到安全置业投资的目的。二、本课题的研究内容、方法、手段及进度安排本文主要研究二手房投资置业中的风险，主要分为两本分第一部分：房屋所有人的布下的“陷阱”，第二部分；房屋中介公司设计的“暗坑”。并分别从房屋所有人的布下的“陷阱”中：1合同陷阱2质量陷阱（故意隐瞒二手房质量缺陷）3、结构陷阱4、产权陷阱5、伪造各项房屋产权证件和身份证，诈骗房款6、不告知拖欠物业管理费以及水、电、暖、气费等诸多费用，消费者无法结清，或者一些房主签订合同后不肯卖了或拖延交付，有的甚至把合同中约定的家具擅自搬走，以及第二部分；房屋中介公司设计的“暗坑”1、瞒上欺下，低估房价高价转手吃差价2、中介公司通过面积误差赚钱。3、有的中介公司通过各种方式骗取定金等多方面论述了二手房置业的风险陷阱，通过逐一列举说明其中的具体问题，让消费者知道在置业中所面临的一些相关问题，并在论文的结尾部分就相关规避办法进行了一些比较。本文先从二手房置业的前景开始说明投资房地产三级市场的优势，然后在说明二手房置业的风险，最后一部分讲解了一些应对措施。三、课题的重难点课题主要集中在房地产三级市场置业时的风险。四、论文提纲本文主要分为三部分,首先开头讲述了房地产三级市场投资的潜力,其次根据现实生活说明在房地产三级市场投资置业所面临的风险,最后一部分简要说明了一些因对方法.五、论文参考文献1，重庆二手房交易网-楼讯房，搜房帮六、指导教师意见论文选题合理，中心明确，与实践联系紧密，满足任务要求，符合此次毕业论文课题研究的选题原则和要求。指导教师签名年月日七、教研室审查意见同意开题教研室负责人签名年月日八、系部意见系部负责人签名年月日浅析二手房投资及面临的陷阱与风险摘要：二手房交易即房地产三级市场的交易通俗的说法，与新房相比“二手房”具有价格实惠，过户后市场价位波动较小、省装修费、产权清晰等优势，为避免置业风险。同时随着城市土地规模扩大，城市人口流动，城市中心一首楼盘的减少等。“二手房”已成为不少初次置业者或者投资者的首选。然而“二手房”交易也存在许多问题，相对于新房来说二手房的交易手续更加复杂；买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度大，稍不留神就会掉进陷阱，或者在一些小问题上浪费很多时间和精力，所以买二手房必须详了解房地产三级市场，以及其交易过程，从而减少风险，获得最大收益。关键词：二手房，置业首选，风险,三级市场。目录1.房地产三级市场发展潜力……………12.房地产三级市场的风险2.1房屋所有人的布下的“陷阱……………12.2.1合同陷阱……………12.2.2质量陷阱（故意隐瞒二手房质量缺陷）…………22.2.3结构陷阱……………22.2.4产权陷阱……………22.2.5伪造各项房屋产权证件和身份证，诈骗房款…………32.2.6不告知拖欠物业管理费以及水、电、暖、气费等诸多费用，消费者无法结清。…………32.2房屋中介公司设计的1、瞒上欺下，低估房价高价转手吃差价……………32、中介公司通过面积误差赚钱。……………43、有的中介公司通过各种方式骗取定金“暗坑…………43规避方法……………5浅析二手房投资及面临的陷阱与风险房产2班张建2005060242摘要：二手房交易即房地产三级市场的交易通俗的说法，与新房相比“二手房”具有价格实惠，过户后市场价位波动较小、省装修费、产权清晰等优势，为避免置业风险。同时随着城市土地规模扩大，城市人口流动，城市中心一首楼盘的减少等。“二手房”已成为不少初次置业者或者投资者的首选。然而“二手房”交易也存在许多问题，相对于新房来说二手房的交易手续更加复杂；买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度大，稍不留神就会掉进陷阱，或者在一些小问题上浪费很多时间和精力，所以买二手房必须详了解房地产三级市场，以及其交易过程，从而减少风险，获得最大收益。关键词：二手房，置业首选，风险,三级市场。一房地产三级市场发展的潜力：房地产市场可以分为三级：一级市场是土地市场，二级市场是一手房市场，三级市场是二手房买卖和租赁市场。随着中国改革开放的发展和不断深化，我国经济和社会不断得到发展，中国城市化水平也得到了前所未有的发展．但是与西方发达国家相比还存在着非常大的差距，结合中国的现实国情，中国房地产三级市场的发展潜力巨大，尽管发展的道路不会一帆风顺．但是房地产的三级市场的前途是光明的．目前西方发达国家的三级市场的占有额占整个房地产市场的百分之九十以上，我国就上海北京这样的大城市而言，三级市场占整个房地产市场总额不到百分之四十.这样可以很直观的认识到我国房地产三级市场发展的潜力.二房地产三级市场的风险：第一部分：房屋所有人的布下的“陷阱”１、合同陷阱消费者在与中介公司签订二手房委托预订协议、交付订金之前，一定要先了解该中介公司是否有卖主与之签订的委托合同。如有的话，根据权利义务对等的公平原则，将双方的违约责任写进“协议”之中。如果中介公司没有与卖主签订委托合同，则一定要仔细阅读“协议”条款内容，对于明显不利于消费者的、或是双方权利义务不对等的条款，可以要求修改甚至拒签。据了解一些理念领先的地市房管部门正在推广房产中介示范合同文本，消费者也可以要求与中介公司签定示范合同。如果消费者在签订“协议”时遇有法律问题，而自己又不懂法，可以找专业人士求教或咨询，也可找律师咨询或请律师陪同购房。二手房交易合同需要注意以下十个要素必不可少：当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。标的这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。价款这里也是很主要的内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。违约责任这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。解决争议的方式是采用仲裁方式还是诉讼方式。如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成熟或不成熟；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。２、质量陷阱（故意隐瞒二手房质量缺陷）建筑质量的好坏直接关系到购房者在购买时的价格和今后的使用期限，有的二手房就是因建筑质量不好的原因，原房主才决定出售的。原房主在交易时，有时可能会有意隐瞒房屋存在的质量问题，购房者如果不仔细观察就轻易购买，将会受到损失。对房屋质量的检查包括墙壁、地面是否有裂缝，厨房和卫生间是否漏水，外墙是否渗水、门窗是否有损坏等。除了这些常见的建筑缺陷外，购房者还要查清核实二手房的已使用年限和耐用年限，已使用年限越长其房屋质量就有可能越差。一般在交易前房屋出现的房屋裂纹、漏水等质量问题一般都经过业主处理过，交易过程中一般很难发现，但住进去之后就原形毕露。因此有些地方甚至出现了在当地常年搞建筑出身的“民间验房师”，专查建筑质量问题。3、结构陷阱消费者购买二手房，要特别注意房屋的结构情况，看看房屋的外部状况和内部格局是否完好。由于有些二手房在原房主使用期间经过改建，其基本结构可能有所改变，经过改建、加建的部分可能会增加二手房的价格，增加购房者的负担。另外购房者要注意原房屋改建、加建部分的手续是否完善，加建的房屋是否属于临时建筑中的违章建筑，是否通过了有关部门规划、设计等有关要求，是否补办了房屋所有权证书等，均要充分了解以免今后产生纠纷。4、产权陷阱二手房与新建房一样同样需要有合法的产权证明，因此交易中一定要验看产权证的正本，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人、有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，而且还要到有关部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留有优先回购权，交易中必须到房地产管理部门办理有关产权过户手续。目前一些二手房屋转让后，新房主以为拥有了旧房主的一切合法权属证明就可以万无一失，也就没有必要再花钱去办产权过户手续了，这种做法是政策不允许的，也往往会留下许多隐患，除了新房主不能办理有关抵押、担保、行使处分权利之外，万一原房主推翻原转让合同或提出额外要求，极易产生纠纷。还有种情况是房屋被封，原房主依旧出售。离婚夫妇的一方利用法院已经判决并予以登报公告作废的房产证，寻找买家骗取首付款或押金携款潜逃，是新近出现的一种陷阱。没办下房产证就出售房屋，也是房地产市场非常火爆的区域的一大怪。因为开发商存在违规开发，手续不全，从而需要等待开发商补齐相关手续和费用才能办理，或者开发商把整栋房屋在银行做了抵押，还没有撤销抵押等原因导致房屋没有办下产权证，但是房主又想变现于是市场中就有了名为出售房屋所有权而实质出售使用权的情况，对于不同情形应该区别对待，慎重购买。5、伪造各项房屋产权证件和身份证，诈骗房款。一些诈骗犯采用不正当的手段，伪造几乎可以以假乱真的房屋所有权证件及身份证，然后公然持假证件到房市登记出卖，而受骗的购房人为了省去中介费，