浅析如何做好二手房交易工作

浅析如何做好二手房交易工作和丰县地税局近些年来，随着经济的快速增长，和布克赛尔县二手房交易发展迅猛，转让交易中的税收管理问题也随之出现。现结合工作实际就如何加强二手房交易过程中的税收管理，谈谈个人的几点看法。一、我县二手房交易基本情况我县二手房交易呈现交易数量在逐渐增多，逐年递增的社会环境一是由于我县属边缘地区县，特殊的地理位置和气候造成居住人群普遍存在多种普发病症，为改善生活质量，退休一族纷纷在医疗条件较好的城市购买房屋养老；二是由于我县教育基础薄弱，为提高教育水平大多数家庭供养孩子在外地上学；三是近几年来教育系统为整合教学水平，对学生生源少的学校关、撤、合并，在一定程度上使农牧区的家庭处于对孩子的考虑在县城购买房屋；四是近几年随着我县招商引资力度进一步加大，县城经济发展逐步增强，房地产业迅猛发展，使二手房市场日益活跃，这些原因或多或少给我县二手房注入了成长的有力养份。二、税收管理中存在的问题及税收征管现状一是我县二手房交易形式多样，规避政策。为了钻政策空子，部分纳税人为逃避纳税义务，“兄妹之间的无偿赠与”、“遗产继承”、签订虚假买卖合同等方式，在二手房交易过程中呈日渐上升趋势。在这种超常规的赠与背后，不排除人为偷逃税款可能性的存在。二是我县二手房交易缺乏相应的监督制约机制。至今没有房屋买卖合同真伪鉴别的部门，对二手房交易的税收缺乏有效的监控手段。目前，二手房交易所参照的价格主要是房产评估机构出具的评估价格。评估机构也是以盈利为目的，利益各方会从自身角度出发满足各自的需要而易产生暗箱操作，在实际工作中我们不乏会碰到,购买方为多贷贷款有意虚假提高房屋原值，而为过户办证为少缴税款进行差价评估，多种原因使得实际交易价格与评估价格不一致。三是购买时间难以确定。一般购买者与房屋出售者实际签订买卖合同与销售时间不一致，有的时间差距非常大，甚至长达五年以上。事实上，购买者已实际入住，这样，势必造成签订合同时间与办证时间相差太大。个别交易者购买房屋周期短，由于其他原因，购买的房屋尚未来得及办理相关证件就又转让给他人。甚至许多住户居住多年以后到现在也没有办理相关的证件。四是交易相关涉税数据难以取得。一是真实成交价格取得难。二手房交易是以交易金额为计税依据，买卖双方合同价格的真实性直接影响到税收收入。一些纳税人为了逃避税收，故意降低合同成交价格。按照法律规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。但由于缺乏对二手房市场交易价格信息足够的掌握，县域范围内相关部门又难以制定较为合理的市场指导价，税务机关也就难以取得有力证据证明交易合同的虚假性。五是家庭唯一生活用房难界定。如何界定家庭唯一生活用房，税务机关调查难度较大，房管部门也没有现成的资料可供查询。比如存在子女购置第二套房屋后转移到父母亲名义之下，第一套房屋以唯一住房的名义卖出后以继承的方式取得房屋所有权。三、二手房交易税收征管应采取的措施和对策一是加强部门协调配合，加强信息共享程度。及时交流信息，充分利用相关信息资源，将税收征管信息和房产部门的权属登记信息进行比较、分析，防止漏征漏管。实施二手房交易一体化管理是从源头上加强二手房交易税收控管的重要途径。因此在日常工作中应要求地税、国土、房管、城建等相关部门严格按照《塔城地区房地产税收一体化管理实施办法》执行二手房交易一体化管理。其次是通过对房地产业涉及的各职能部门的管理职责的划分，争取相关部门的配合，发挥职能部门的管理优势，堵塞税收漏洞。二是采取有效措施控制虚假交易。销售价是二手房交易过程中征税的重要环节。一是确保税务部门对普通与非普通住宅、成交价格能及时科学确定。二是对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的，实行核定征收。税务机关要依据不同建造年限、房屋地段等比对当时市场价，核定征收。三是积极宣传二手房交易的相关税收政策。避免纳税人对二手房交易过程中要缴纳什么税不明白、不清楚，减少纳税盲区。特别是相关税收优惠政策，大部分纳税人对哪种情况下进行二手房交易享受税收优惠政策不清，怎样办理税收优惠政策审批手续等缺乏了解，减少因政策理解不足，致使纳税人对税收征管有抵触情绪。四是进一步加强二手房交易减免审核检查关。一是严把政策审查关。税政法规部门应严格审核纳税人是否享受政策优惠，在所提供的资料和外围的调查了解的情况下，确定是否是唯一住房，是否符合法定赠与等减免税等条件。二是严把事后监督关。监察部门更好地发挥其监督作用，加强对受理房屋交易的监督，对不符合享受税收优惠政策的纳税人在进行二手房交易时，必须先按规定开具发票，缴纳各项税费，才能到相关部门办理产权，达到相关部门治税合力的真实作用。手房交易中突出问题的调查与法律研究2010-08-16作者:未知来源:法律快车分享到：0二手房交易中突出问题的调查与法律研究律师协会房地产专业委员会自2006年底至2007年9月针对二手房市场从法律的视角进行了一次全方位的调研。通过对调查成果的总结和分析，房地产委员会现以这份《二手房交易中突出问题的调查与法律研究》的调查报告的形式，向各被调查主体和与二手房交易相关的各市场主体汇报调查的成果。该份调查报告通过对现今二手房交易中存在的矛盾纠纷和迫切需要解决的问题进行研究并提出相应的法律分析意见和建议。第一部分为物业中介公司与买受人的突出矛盾及处理。该部分首先针对目前中介公司的收费现状、收费标准及收费法律依据进行分析，提出以加强立法、加强行政监控、建立信用制度等方式完善收费模式。其次针对交易中频繁出现的跳单、飞单、吃差价、挪用资金等现象分析其存在的原因及具体行为的合法性及违法性并提出相应的法律思考及解决方案。第二部分为物业中介公司与委托人的突出矛盾及处理。该部分首先针对社会普遍存在的对中介公司所谓赚取差价、双向收费等问题的抨击，从合同性质的法律角度客观地分析具体情况的合法性和违法性，探讨如何最大限度地保护包括中介公司在内的交易各方的合法权益。同时对交易双方违约时中介公司在何种情况下承担违约责任、产权瑕疵保障义务的承担、委托人权限的认定等问题进行了分析和探讨。第三部分为物业中介公司与按揭银行的突出矛盾及处理。该部分主要针对不断扩大的二手房交易量给按揭银行带来的无限商机以及同时带来的商业风险进行分析并提出相应的法律建议。第四部分为物业中介公司与政府职能部门的突出矛盾及处理。该部分主要针对现在政府对二手房交易市场及中介公司的监管现状、监管法律依据进行分析并提出加强监管力度、完善地方立法、发挥行业自律等方面的法律思考。由于时间、人力和水平的限制，调查报告必然由许多不足之处，请各相关人士不吝赐教，积极提出意见和建议。前言近年来，随着中国经济的快速增长及珠海这座海滨美城本身所具有的人文内涵的感染，房地产市场迅猛发展，具体表现在：新注册的房地产开发企业迅速增加、房地产开发项目迅速增长、积压多年的烂尾楼盘盘活复工、二手房交易量较往年成倍增长、房产价格一路上扬、房地产中介代理机构应时增多且成交量增长。但是在房地产市场的沸腾之中，也同时显现了诸多矛盾与纠纷。二手房交易中，中介公司和委托方、买受方的纠纷不断涌现，与交易配套的银行按揭业务在给银行带来商机的同时，也带来了更多的商业风险，使得银行采取更审慎的态度对待二手房按揭业务，未能完全形成二手房市场的良性互动。针对房地产市场的上述现象，律师协会房地产专业委员会在全市范围内针对二手房交易市场进行调查，通过问卷、座谈、走访等方式，分别对二手房交易的参与者、管理者进行调查，深入了解我市二手房市场的现状，目的在于为构建具有我市特点的和谐的二手房交易市场提出有益的法律意见和建议。经过调查结果的分析、研究，我们认为在我市二手房交易中，应当研究的重点为：中介公司与交易各方的不明确的法律关系为根源产生的中介公司与交易各方的突出矛盾、交易安全、应对策略及中介公司合法权利的法律保护途径。本文将围绕这些突出问题展开研究，以达抛砖引玉的目的。根据我们的调查，参考北京、上海、广州等大中城市同类调研成果，我市的二手房交易，与其他城市一样，80-90%是通过物业中介公司进行交易的。但物业中介公司的交易方式因法律、法规和政策的缺失，导致交易模式的五花八门，加之物业中介公司的从业人员素质参差不齐，交易中的不规范行为时有发生，以致同一单二手房交易，因由不同的物业中介公司和由不同的从业人员操作，与交易各方发生的关系、结果大不相同，从而与交易各方产生一些较为突出的矛盾，严重影响了二手房交易市场的健康发展。一、物业中介公司与买受人的突出矛盾，具体表现在：1、中介收费标准不统一，收费种类繁多，是物业中介公司与买受人最为突出的矛盾。在我们的调查中，根据市消委会提供的数据，在二手房交易的投诉中，关于中介收费的投诉为数最多，略占整个二手房交易投诉的20%左右。具体表现在收费标准不统一，中介公司对收取的中介费用名称不统一，有的叫“中介费”，有的叫“佣金”，有的叫“咨询服务费”，有的叫“经纪费用”等等，名目繁多杂乱，更使得中介公司的正常收费扑朔迷离，加之各物业中介公司对一些延伸服务，也有部分公司收取费用，如在办理产权过户中收取所谓的“加急费”、“评估费”、“按揭费”、“律师费”等等，待买受人事后了解到以上一些费用并不存在或费用数额不真实，要求退费而产生矛盾。通过调查分析，专业委员会认为，造成上述现象有其客观基础：第一，物业中介公司盲目追求高额利润，有法不依，是产生上述现象的主要原因；第二，现行法律、法规和政策的缺失，使得二手房交易市场缺乏约束、缺乏理性、缺乏诚信，放纵了市场中的各种欲望，从而引发了上述现象的产生和泛滥。迄今为止，我国关于物业中介公司的收费，仅有1995年7月7日由国家计委、建设部颁发的《关于房地产中介服务收费的通知》一部法规，该《通知》第六条明确规定“房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理收取的佣金。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。”国家计委、建设部的这一《通知》，明确如下问题：第一：物业中介公司与委托人之间的法律关系，是居间法律关系；第二，收取的居间费用称谓为佣金；第三，收费的标准是在0.5-2.5%之间。但存在如下问题，导致该《通知》在实际操作中难以贯彻执行。第一，该《通知》未概括完物业公司、委托人之间的法律关系。换句话说，专业委员会认为在物业中介公司与委托人之间并非仅有居间法律关系，而《通知》仅对居间法律关系的收费作出规定，其他法律关系的收费依据是否就处于无法可依的状态；第二，物业中介公司与委托人因居间法律关系而收取佣金，是单向委托人收取，或是同时向买受人也按同样标准收取佣金，《通知》对此未做明确规定，但双向收取佣金在实践中却屡见不鲜。《通知》对此不做明确规定，可否推定为《通知》的本意是否定双向收取佣金的价值取向？第三，收取佣金的标准是0.5-2.5%，其考量的标准是什么？且这一标准是在十多年以前，现在的经济发展与中介公司的居间行为的运作成本都与《通知》下达时不可同日而语。时至今日，执行该标准是否会让中介公司的正常经营活动难以为继？鉴于此，专业委员会认为，规范二手房交易市场中的价格体系，应该充分考虑作为二手房交易市场的最重要主体——物业中介公司在不同法律关系之中的劳动价值，使其工作物有所值。目的应培养加入这一市场的其他主体如委托人、买受人、银行等等主体尊重物业中介公司的劳动并认同其价值。因此抓好如下工作，规范市场，减少、消除物业中介公司的乱收费现象则成为当务之急：1）尽快加强和完善规范二手房交易市场的立法，从法律、法规上明确物业中介公司的市场准入条件、交易模式，规范合同和合理的收费标准，从源头上消除矛盾。但因立法的时间较长，可以通过政府调控制定政策和针对已出台的法规制定执行细则，特别是像珠海这类有地方立法权的城市，应争取根据本地情况尽快立法，使得二手交易市场的运作处于有法可依的有序状态。但专业委员会认为：立法的目的，在与使二手房市场的运作处于有序状态，而不是把所有市场主体的手脚束缚起来。因此不论是以政策调整，还是对已颁布法规制定实施细则，还是单独进行地方立法，都应满足市场调整的空间，使得各个参加主体的自身利