旧城改造的市场化评估探索

1城市房屋拆迁的市场化评估探索（晋植王学哲）摘要：城市房屋拆迁行为的市场化，首先体现在补偿的市场化。新近发布的《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》（本文简称“方案”）首先就住宅房屋市场化补偿进行了尝试，在一定程度上顺应了时势的同时，也存在着诸多原则性问题值得研究。关键词：拆迁市场化评估一、方案是谨慎的市场化尝试方案相对于旧有评估规则最大的改进，是对基准价格采用了市场比较评估的方法，放弃了旧规则中限定取值范围的做法。这一尝试，在一定程度上改变了原规则与市场严重脱节的问题，让补偿价格与商品房市场价格更加趋于一致。实际上，旧规则也是基于同样的“等价补偿”理念制定的，不同的只是根据当时的市场水平，限定了基准价格的取值范围。方案提出的市场比较评估确定基准价格的方法，并没有从根本上改变这种带有浓厚“安置”意味的补偿原则，并没有考虑被拆迁对象真实的市场价值，称其为“市场”有些牵强。二、方案的市场化标准模糊方案提出用拆迁区域标准房地产价格减去标准重置价的方式计算基准价格，同时指出标准房地产价格是拆迁区域内与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格，阐明优先选择新近成交的普通2商品房为样本。方案力求将基准价格体现为普通商品房价格扣减掉建安费用后的余额，其实质是一个集合土地成本、红线外市政设施费用、公共设施费用、红线内基础设施和配套费用、管理费用、利息、税费和开发利润多种元素为一身的混合体。基准价格与房屋重置成本之和，往往介乎于被拆迁对象重置价值与商品房市场价格之间，往往高于被拆迁对象在非拆迁和规划变更条件下的转让价值，又远低于被拆迁对象的开发价值，市场价值的标准和内涵模糊。三、方案未能体现适度改善原则适度改善是拆迁行为由行政化向市场化，拆迁补偿由强制性向协商性过渡期间的必然要求。适度改善要求在给予被拆迁人妥善安置的同时，适当而有度的改善其生活居住条件。这一方面是创建和谐、民生社会的必然要求，同时也是物权保护和公民平等原则的体现。方案重复了用等面积商品房置换被拆迁房屋的基本补偿原则。而对于许多被拆迁居民而言，旧有房屋所具备的生产便利、出租便利、低居住成本等优势往往是普通商品住宅所不具备的。四、市场化需要评估原则的市场化市场化的评估首先要基于市场化的拆迁行为。拆迁的政策性特点不容改变，但如果市场化能够在一个相对广泛的意义上存在，那么也就存在一种相对稳定的平等转让行为。与通常的房地产转让价值评估一样，市场化的拆迁评估也需要遵循公平原则、最高最佳使用原则。3公平原则需要评估行为不仅仅占在被拆迁人的“立场”考虑，不能仅局限于被拆迁房屋的重建成本是什么，拆迁对象对于被拆迁人有多意义，而同样需要站在拆迁人的角度考虑其可以从拆迁行为中获取多少增值收益。最高最佳使用原则以公平原则为基础。一般而言，如果房屋被划入被拆迁范围，那么就有理由认为其并不是处于最高最佳使用状态，政府和拆迁人之所以要实施拆迁行为，就是在寻求一种最高最佳使用状态。五、市场化需要评估方法的市场化方案所提出的市场比较法只是非市场原则体系下的一个并不突出的细节。评估方法的市场化一方面需要合理的选择市场比较、收益、成本和假设开发等方法体系。另一方面需要以评估原则为基础，在参数的选取等细节做到公平、公开。特别是应用市场比较法评估时，可比案例的选取应甄别未拆迁状态下的同类物业正常市场、待拆迁状态下的同类物业拆迁补偿市场、规划确定条件下的土地交易市场以及完成规划状态下商品房市场等不同市场体系下价格的差别。六、补偿应兼顾保障和利益均沾拆迁补偿的政策性决定了不可能存在绝对的市场化。理性和公正的拆迁行为应在市场化原则的基础上体现保障和利益均沾。对于非商业性拆迁项目，拆迁补偿应在市场评估的基础上，充分考虑到被拆迁人对居住条件和生活条件的基本要求，让被拆迁人住上4更好的房子，让其不受任何经济损失，这是拆迁补偿的底线。对于商业性拆迁项目，拆迁补偿应更多的强调市场导向，能够根据投资风险和资源稀缺程度，合理的让拆迁人在开发收益中获取一定比例的收益。七、应建立区域性的利益平衡机制土地价值很大程度上决定于规划条件。同样，拆迁补偿市场化的评估结果与规划条件也密不可分。由于规划具有变动性的特点，简单的市场化评估难以平衡规划带来的潜在价值差异，容易影响社会公平。理论上，我们可以认为城市用地是由一个个紧密连接“价值同一区”构成，在这个区位条件相对一致的区域内，每一宗土地对区域的贡献是均衡的，基础设施用地和市场经营用地对社会的贡献率是一致的。建立利益平衡机制一方面需要地方政府在完善规划公开制度的同时，分区域测算土地的综合经济水平，作为拆迁市场化补偿参考。另一方面，对于城市建设相对成熟的区域，在规划充分公开的基础上，应用市场的眼光去认识投资者基于土地的适宜性和风险性不同而做出的投资选择，通过完全的市场化来平衡利益。总之，市场化的拆迁评估是社会和经济发展的必然要求。目前，各地方政府所采取的拆迁补偿政策距离相对完全的市场化有较大的差距，但探索的步伐从未停止。笔者期望此文可以引起读者对什么才是理想的市场化评估模式的思考，同时也为应用现有拆迁评估规则提供指引和帮助。5二零零七年七月六日