浅谈地方房价的调控措施及对策研究

1浅谈地方房价的调控措施及对策研究摘要：住房价格关系到群众的切身利益，引起社会各界的广泛关注。近年来，随着我国经济的持续增长，国内主要大中城市的房价大幅攀升，对此国家出台一系列调控措施，但是效果并不十分明显。本文通过对我国房价上涨过快的原因分析和对现行房价调控措施及其影响的具体分析，找出其失效的原因所在，并提出相应的对策与建议。关键词：房地产价格调控对策建议随着经济的快速发展与城市化进程的快速推进，“居者有其屋”已成为提高人民生活水平的基本内容。近年来，部分大中城市房价大幅攀升，超出了城市大多数居民的承受能力。国家出台一系列房价调控措施，其最终目的都是从构建和谐社会的角度出发，解决人民群众最为关心的房价上涨过快问题，但这些措施并没有从根本上稳定房价。一、我国近年来房地产价格上涨过快的原因分析（一）住房消费需求量大是住房价格快速上涨的基本原因。1、居民的需求增加。随着国民收入的增加，城市居民的生活水平提高，急需改善住房条件。2、城市新增人口需要住房。我国目前正处于城市化的发展时期，因城市化而导致的城市人口增长是巨大的，随之而来对住房的需求也急剧增大。3、城市拆迁迫使部分居民购买房屋。我国许多城市旧城改造的速度非常快。在对旧城的拆迁中，许多居民失去了住宅，他们也会购买房屋。需求量大是导致住房价格快速上涨的一个明显的旁证是农村和小城镇的住房价格比较稳定。农村和小城镇住房价格变化基本不大，这是由于其人口相对固定，从而使需求比较稳定。（二）建筑工程造价成本不断提高推动房价上涨。在市场机制下，住房价格的确定除受制于供求关系之外，还取决于房屋的建造成本，也就是工程造价。在我国城市商品住房的开发中，房屋的建筑工程造价不断攀升，导致这种现象的因素主要有五个：1、土地拍卖价格节节攀升。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例约2为35%，部分地区则更高。地价的上涨必然导致整个房地产开发成本的提高，进而推动房价的快速上涨。2、不断增加的融资成本。央行不断提高银行存款准备金率和银行利率，增大了房地产开发企业的贷款难度、还贷压力，提高了其自有资金投入比例，直接增加了开发商的开发成本。3、建筑材料涨价及用工成本增加。近年来，水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大，成为房价上涨的一个推动因素。另外，随着经济发展，人工工资也在逐年上涨，工人对收入增加需求增大，从而导致用工成本增加。4、房屋质量不断提升。近几年修建的房屋小区环境到房屋结构与以前相比都有很大的提升，例如，绿化面积增大、景观设计、功能区划分等，这必然会导致成本的增加。5、居高不下的税费成本。长期以来居高不下的政府各类相关税费，加大了房地产开发企业的负担和经营成本，在一定程度上拉高了房价。（三）民间资本缺乏适当的投资途径，大量进入房地产市场，导致对住房的需求虚高。随着我国经济发展水平的提高，民间资本的数量逐渐增大，这些资金需要一个投资的渠道释放出去。房地产的保值增值功能使得大量民间资本进入房地产市场，用于炒作住房。闻名全国的“温州炒房团”正是这一现象的典型表现。（四）房地产开发商的开发、销售手段促使房价升高。土地资源的稀缺和价格的上涨，导致开发商在开发和销售商品房的过程中采取一些手段来推高房价，以获取最大利润。开发商采取的手段主要有：1、有意识推迟开发进度，囤积土地。2、建设高档房屋以获取更高的利润。3、隐瞒房屋开发、销售的各种信息，人为制造供求紧张的现象。（五）政府因素。除了市场因素外，政府的因素也是重要原因。住房保障制度、公平交易制度和税收调控制度的缺失，使国家以抑制总需求增长为主的房地产业调控措施失效，高地价、高房价和高需求同时存在。一些地方政府一味通过公开拍卖土地来取得更多的建设资金，使规划与建设不协调，导致重复拆建加大城建成本[1]。3另外，公共产品缺乏也是造成住房价格偏高的重要原因。由于公共产品不足，居民家庭教育和医疗支出所占的比重迅速提高，消费者对未来收入和支出的不确定性预期增强，越来越不敢花钱，也就越来越觉得住房价高。二、房价调控措施分析及其对房价的影响现行的房价调控措施主要包括：金融调控、土地调控、税收调控及住房保障调控四个方面。（一）金融调控措施采取金融手段调控房地产市场是国际上通行的做法，无论是通过缩进银根的间接调控，还是直接针对房地产开发商以及购房者的贷款政策，目的都是使房地产市场健康发展，将房地产价格控制在合理的水平。1、金融政策调控内容金融政策主要包括三方面：一是提高对房地产开发商投资贷款标准，严格控制自有资金比例和房地产开发贷款利率等；二是提高个人购买房产按揭首付比例，如“新国八条”规定：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；三是提高房贷利率，此项政策的目的是控制遍地开花的房地产开发，抑制房地产市场的贷款规模，打击投机性炒房，保护中低收入家庭购房。2、金融政策对房价的影响从土地储备，到房地产开发、房地产建设，再到房地产购买，每一个环节都离不开银行金融信贷的支持。金融信贷政策对房地产市场的影响是很大的：（1）提高房地产开发企业自有资金比例将直接影响开发商的开发成本，它们都会迫使开放商减少资金占用，减少土地囤积并加速住房销售。这类金融政策的调控效果取决于开发商对流动性和资金成本变动的承受能力，如果承受能力弱，则调控效果有效。央行曾上调商业银行对个人住房贷款的优惠利率和个人房贷首付比例，以期通过高利率，增加购房成本来抑制投资需求，进而达到控制房价上涨的目的。（2）调节住房贷款首付比例和贷款利率会直接影响购房需求，对房价的调节作用最为迅速，效果也较明显。但提高商业性贷款也加大了中低收入群体居住性需求购房的困难，抑制了正常的住房需求。（二）土地调控措施4地价是房价的“龙头”，又是房价的重要组成部分。地价决定房价，房价反过来又会拉动地价的上升。在我国，土地是国家所有的，政府对土地出让一级市场是垄断的，所以土地价格在很大程度上不是在市场中形成的。但政府垄断土地一级市场，可在一定程度上控制土地的供给弹性，避免土地价格的大起大落。1、土地政策调控内容土地政策主要是通过限制土地供应和提高土地价格，提高房地产投资成本等行政手段，达到减少房地产投资的目的。2、土地政策对房价的影响首先，国家对土地投放数量的变动会直接影响土地价格，进而影响房价。一般来说，如果政府增加土地供应，则会促使地价下降，进而导致房价下降，但如果开发商囤积土地，则政府仅仅通过调节土地投放便难以实现调控房价的目标。近年来，我国一直实行的是“收紧地根”的宏观调控措施，使土地供应不断减少，土地价格的上涨是必然的。国土资源部应根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构和数量。对住房价格上涨过快的地方，应适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应量，科学地确定土地供应规模，用供给来调节需求与房价[2]。其次，国家对土地投放数量的变动会引发未来住房供给的数量变动，进而影响房价。但土地投放数量的变动对房价的影响，会受购房者对房价预期的制约。当现实的房价不断上升时，即时土地投放变动减少也很难改变购房者对房价的短期预期。因此，土地调控政策对地价的调控是迅速有效的，但对房价的调控则受制于开发商的土地囤积行为和购房者的“追涨杀跌”，其效果存在时滞，不能迅速显现出来。（三）税收调控措施税收调控是通过对房地产流通的各个环节的税收手段从而增加房地产开发商的开发及转让成本，控制房地产行业的利润水平，适当增加购房者税收成本而抑制房地产市场的投机性行为。1、税收政策调控内容税收调节政策主要包括：一是对个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房实行差别化税收政策。二是加强土地增值税的征收管理工作，加强5对房地产开发企业土地增值税的清算管理，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。三是稳步推进个人住房征收房产税改革试点。2、税收调控政策对房价的影响房地产税收政策实际上是一个综合性政策。在房地产市场的不同环节设置不同的税种，可以起到不同的调控作用。在房地产开发环节征税将增加房地产企业的经营成本，在房地产流转环节征税将增加住房转让的交易成本。税收政策对房地产价格的影响主要体现在以下三个方面[3]：（1）在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，在一定程度上抑制价格飙升。（2）通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目的。（3）改革房地产保有环节的税制，直接或间接为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为，促使房地产价格低落。从短期来看，对交易环节，流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机、稳定房价；而从长期看，通过征收房地产保有环节的物业税，会降低房地产的投资价值，有助于抑制奢侈性投机性住房需求，利于稳定房价。总之，调控房地产市场的税收政策将会直接影响购房需求，特别是投机性需求，因而对房价的调控作用是直接有效的。（四）住房保障调控措施住房保障是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，通过运用经济、行政和法律手段，为保障满足居民的基本住房需求所做出的多种制度安排。为了进一步加大对房地产的调控，近年来，国家相继出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等一系列文件，主要围绕进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住宅制度以及逐步改善其他住房困难群体的居住条件等三个方面采取措施，旨在加大住房需求调节力度，增加住房供应量等途径引导合理的住房消费。1、住房保障政策调控内容住房保障政策的调控主要体现在：加快城镇廉租房、公租房建设，规范发展6经济适用房和限价房，积极发展住房二级市场和租赁市场。目前，我国住房保障制度的供给主要包括：供给出售型和非出售型保障性住房。出售型保障性住房包括经济适用房和限价商品房；非出售的保障性住房包括廉租房和公共租赁住房。2、住房保障政策对房价的影响保障性住房的投入使用将会分流市场上的一部分需求，缓解强大的市场需求，同时加大新建商品住房供应以求实现住房供求的平衡。但由于我国保障性住房覆盖率低，调控作用并不明显。国家统计局2011年1月公布的《1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》的数据显示：与2010年12月份相比，在2011年1月，全国70个大中城市的新建商品住宅价格涨幅超过2．0％的城市有3个，仅有3个城市出现下降；若是与去年同月相比，在1月中，70个大中城市同比价格出现上涨的共有68个城市，下降的只有2个城市。其中，涨幅超过10％的城市有10个。由此可见，针对房价的密集调控措施收效甚微。三、房价调控措施失效的原因（一）房地产市场刚性需求强烈。在国外，常年租住房屋是十分普遍的现象，而中国人的家庭观念很强，要成家立业必须得先拥有一套属于自己的住房。随着经济不断发展和城市化进程的加速，数量庞大的城市居民加上涌入城市的打工者形成了巨大的住房需求。另外，城市的改造、拆迁，也必然产生了大量的住房需求。加上住房对于大多数人来说是生活必需品，需求的价格弹性相对较低，提高契税、印花税和住房贷款利率等造成的住房价格的上涨和成本的上升不会使得住房需求量有较大程度的下降，居民的真实性住房需求具有一定程度的刚性。(二)国家紧缩地根，土地价格不断上涨，导致房价不降反升。国家紧缩地根，严格控制商品房用途的土地供给，规定土地供给要以拍卖、竞价等方式出让。这些措施本来是想保持房地产行业的正常运转，防止出现过热发展和房地产泡沫，但在客观上却使得城市优良地段供给不足，从而加剧了住房市场供不应求的局面[4]，使得房价不降反升。(三)房地产行业发展迅猛，投资需求旺盛从投资性需求来说．近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提7高，民间资金雄厚．大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益少，操作难度大且缺乏保障，再加上长期低利率的因素，而房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长．并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置