浅谈房地产业行政现状与政策建议

中央广播电视大学“人才培养模式改革和开放教育”行政管理专业专科毕业论文论文题目对莲都房地产业若干问题的探讨学生姓名卢巧菲学号指导教师专业行政管理年级09秋学校丽水电大提纲内容摘要····························1关键词·····························1一、丽水市现房地产现状·····················1二、房地产业行政管理存在着诸多问题················1三、房地产业行政管理建议及管理·················2四、总结····························4参考文献····························4了解我市房地产业现状与行政管理建议【摘要】近几年来，尤其是2000年撤地设市以来，丽水的房地产得到了迅速发展，市场十分火爆，呈现出产销两旺的一派繁荣景象。这在给当地房地产开发商带来丰厚收益，以及对丽水的经济起到了巨大的拉动作用的同时，也使该产业在短时间内迅速扩张，社会资本高度聚集，房价超常上涨。【关键词】房地产行政管理问题管理一、莲都区现房地产现状2011年以来，随着房地产业不断发展被确立为国民经济的支柱产业，未来我市房地产市场开始加快发展，商品房价格不断上扬，对区域经济发展的支撑作用不断加大，于此同时负面因素不断加剧。其中，住房需求，至2005年底，市区住房总建筑面积约为886万平方米，城镇居民人均住房面积已达35平方米。通过房地产开发方式建造商品住房265万平方米，原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房还占有较大比例，其次土地投放。2001年至2006年，我市市区商住土地投放（未包括开发区商住土地投放），分别为400亩、230、405亩、259亩、438亩、632亩。合计2360多亩,平均每年不到400亩。房地产开发。2001-2005年，市区商品房竣工面积130.76万平方米，仅比上一个五年的107.27万平方米年均增长14.8%；其中住房竣工面积103.82万平方米，比上一个五年的90.24万平方米年均增长19.1%。二、房地产业行政管理存在着诸多问题将加入世贸组织大家更多关注和探讨的是对企业、行业应对入世的挑战和机遇，就房地产业而言，从现实政府职能、体制、管理方式、市场秩序来说，还存在着诸多问题，其表现：（一）．对于政府职能而言：政府职能部门还没有完全摆脱既当“裁判员”，又当“运动员”的双重角色。尽管经过多年的改革，各级政府职能转变取得了很大成绩，但由于新旧两种体制的摩擦，其政企、政事关系更多地带有转型期社会过渡的烙印，政府职能还未完全摆脱既当“裁判员”又当“运动员”的双重角色特点，包括房地产行政主管部门在内的不少政府部门，仍习惯于直接干预企业的经济活动，“门槛式”的审批制和“批条”还在经济生活中起主要作用，对不同所有制企业还不能做到一视同仁，还有不少特殊政策凭某人一句话、一个批示用于支持某些企业等等。（二）．对于企业管理而言，政府担当的角色更多的是“越位”和“缺位”。目前，包括房地产企业在内的许多老板，总是千方百计找省长、找市长、找“能人”拉关系、批条子，为什么一方面政府在反复宣传“不找市长找市场”，另一方面却仍然存在这些反常的现象呢？就是因为政府的职能尚未从根本上得到转变。政府对市场和企业仍有相当大的支配权，而企业因为这些越位、缺位、错位现象的存在，也以与政府搞好关系为荣，希望在信贷、土地使用、房产开发、规划小区、物业管理、大小配套建设、土地出让金、商品房销售、按揭贷款等方面，获得政府职能部门的照顾。（三）．对于现行房地产体制而言，很大程度上体现的不是“市场意志”而是“管经济”的“行政意志”。一方面是需要市场调节时，发挥监管作用的地方政府机构，没有建立或尚不能真正发挥作用；另一方面，那些与发展市场经济相悖的部门仍难取消。机构的设立缺少市场根据，更多的是体现行政意志而不是市场意志，总是人为地管“经济”。（四）．对于政府行为而言，更多体现的是“指令性经济”或“命令型经济”的运动式的政府行为。从总体上看，当前政府行为仍然没有摆脱一靠政府红头文件，二靠政府手段，三靠运动式的政府行为，四靠保护政府垄断。这样一种行政支配的行为模式，在经济运行过程中，政府过度替代市场，一些应该由市场起作用的方面，仅仅因为有油水，有效益就由政府包办，政府审批，而一些没油水效益不好的却没有人管或管不起来。（五）．对于市场秩序而言，政府管理用甲Ａ球场比喻：规则尚不完善，裁判水平太低，球员素质不高。我国尚处在市场经济的初期，包括房地产市场在内的市场秩序还比较混乱。其表现，土地开发不规范、商品房产权混乱，房屋质量低下，商品房广告虚假，交易税费太多，房屋入市门槛高等。三、房地产业行政管理建议及管理加强对房地产行政管理工作重要性和性质、作用等方面的宣传教育，转变观念，提高认识。狠抓法制建设。抓紧房地产有关法律、行政法规和部门规章的制定。同时，结合普法教育，教育全行业的领导、干部、职工学法、懂法、用法，以法律为武器促进房地产业的发展。理顺房地产管理体制充分依靠上级领导，调动各方面的积极性，逐步理顺房地产业管理的体制。同时还要注意处理和协调好各方面的关系，争取实现房地产行业归口管理的目标。1、抓好房地产产权、产籍的管理。房地产产权、产籍管理是房地产行政管理的基础工作，要在做好产权产籍登记收尾工作的同时，继续做好房地产转移变更登记工作为房地产全方位的行政管理工作打好基础。认真抓好房地产管理人员的业务学习，提高队伍素质，推动行业的技术进步，以适应房地产业改革和发展的需要。房地产行政管理的体制还没有理顺。目前，房地产业的各方面管理体制尚未理顺。特别是土地管理体制，如果不及时解决矛盾和理顺关系，将严重地影响房地产业的深入发展。房地产各级管理机构也很混乱，有的机构不健全，有的政企不分、有的以企代政，甚至还有相当一部分的市、县还没有设定房地产管理机构。2、，房地产行政管理的机构和体制亟待统一和理顺。此外，在房地产行业归口管理方面也存在着定的矛盾和问题，条块分割，多头管理，缺乏行业意识的情况是存在的。房地产行政管理专业队伍薄弱、人员素质较低。房地产业是包括从事房地产开发、经营、管理、修缮、装饰、信托、服务等多方面经济活动的行业。因此，房地产行政管理需要有一支较强的专业性管理队伍。但从目前看，各级房地产管理部门专业队伍建设还比较薄弱，缺少必要的管理、技术专业人才，人员素质普遍也较低。特别是少数县级房地产管理部门的人员，缺少专业技术培了58一训，管理知识和业务水平很差，人员配备也不整齐，一人身兼数职，无证上岗等现象也较普遍。3、房地产行政管理存在的问题9O年代是我国房地产业深入发展的关键时期，进一步加强房地产行政管理工作已迫在眉睫。但是，由于长期以来的土地无偿划拨、房屋低租金分配，以及房地产传统管理业务领域窄小，致使目前房地产行政管理还存在许多问题，需要进一步研究和加强。主要方面有：．(一)对房地产行政管理的观念在认识上还需要进一步提高和加强。目前，各级房地产业管理部门普遍存在重经营轻管理的思想，对房地产行政管理的性质和作用还缺乏深刻的认识，不少领导干部还没有把做好房地产行政管理工作提高到是面向全行业的高度来认识。4、房地产行政管理的机构和体制亟待统一和理顺。此外，在房地产行业归口管理方面也存在着定的矛盾和问题，条块分割，多头管理，缺乏行业意识的情况是存在的。房地产行政管理专业队伍薄弱、人员素质较低。房地产业是包括从事房地产开发、经营、管理、修缮、装饰、信托、服务等多方面经济活动的行业。5、房地产各级管理机构也很混乱，有的机构不健全，有的政企不分、有的以企代政，甚至还有相当一部分的市、县还没有设定房地产管理机构。因此，房地产行政管理需要有一支较强的专业性管理队伍。但从目前看，各级房地产管理部门专业队伍建设还比较薄弱，缺少必要的管理、技术专业人才，人员素质普遍也较低。特别是少数县级房地产管理部门的人员，缺少专业技术培了58一训，管理知识和业务水平很差，人员配备也不整齐，一人身兼数职，无证上岗等现象也较普遍。四、总结房地产行政管理是实现住房商品化，进行住房制度改革的重要手段。住房商品化和住房制度改革，除了必要制定一系列政策外，还需要依靠一定的行政管理手段组织实旌才能完成。住房制度改革具有很强的政策性和群众性，它涉及到千家万户的切身利益，只有充分发挥政府行政主管部门的作用，调动各方面的积极性，才能保证房改积极稳妥地深入进行，因此，发挥房地产行政管理部门的作用是搞好房改工作的重要方面。常常是只抓直管公房的经营的管理，而忽视房地产行政管理的社会内容和作用，致使房地产行政管理受到削弱。房地产行政管理的法规政策不完善。房地产行政管理必须依据法律、法规和政策办事，做到“有法可依、执法必严、违．一S7一法必究”。但从目前情况看，房地产方面法律规范和管理制度还十分薄弱，有关的政策也不配套。特别是主导房地产经济活动的基本法《房地产法》和《住宅法》至今尚未出台，严重影响了房地产经济的顺利发展。房地产行政管理的体制还没有理顺。目前，房地产业的各方面管理体制尚未理顺。特别是土地管理体制，如果不及时解决矛盾和理顺关系，将严重地影响房地产业的深入发展。参考文献[1]曲波中国房地产土地市场与管理中国网2004—9-8[2]林毅夫.我国房地产现状房价、泡沫新解.中国青年，2004—12—30[3]2004—2005年房地产业形势分析与猜测.中国网，2005—04—18[4]郎咸平房地产现状及发展趋势东亚经济评论2007-9-11[5]谭术魁房地产开发与经营上海:复旦大学出版社2006