中信_房地产开发业务流程优化工作思路培训资料_48PPT

Page0房地产项目开发业务流程优化思路Page1（1）我们与同行业的开发效能对比中信万科金地从拿地到开盘周期最快：15个月最长：36个月低、多层：9个月高层：12个月最快：10个月最长：15个月现场变更签证率粗略统计，由设计失误所造成的设计变更占总建造成本的5％--8%。重复犯错率未作统计。03年前由设计失误所造成的设计变更占总建造成本的3％。04年后，标准化项目降至0.5%粗略统计，由设计失误所造成的设计变更占总建造成本的4-5％。重复犯错率未作统计。人均设计面积约3-4万㎡上海公司约8-10万㎡深圳公司约5万㎡标准化项目7-8万㎡深圳公司约5-6万㎡上海公司约3-5万㎡设计各阶段成果标准统一设计成果标准完成，尚需完善。02年形成统一的设计成果标准。高于行业标准。统一设计成果标准完成，尚需完善。高于行业标准，略低于万科标准。施工图完成后部品材料定板封样目前部分公司工程设计部努力在施工图阶段完成部品定样工作。实施方案阶段部品完成部品材料清单。施工图阶段完成主要部品定样封板。已完成施工图阶段部品定样工作。一.房地产项目业务流程优化工作的意义上述表格数据采集时间为2007年12月Page2●提高集团内部的业务管理水平。●规范集团各子公司的业务管理制度。●拉近与行业标杆企业之间的差距。（2）为什么开展业务流程优化工作现实的环境（国家宏观环境、行业竞争环境、集团内部环境）要求我们：练好内功应对挑战结合中信地产上市，开展业务流程优化工作，提高子公司的开发效能和管理水平。Page3（1）业务流程优化工作模式选择1.流程优化工作的方式是由上至下，由集团在总结各个子公司的业务流程优化成果的基础上，提出一套集团标准业务流程，主要应用在新成立公司。模式一湖南公司流程惠州公司流程苏州公司流程深圳集团流程集团标准的业务流程湖南公司惠州公司苏州公司深圳集团新公司2.各个子公司可以利用集团的标准业务流程成果，并随着业务流程优化工作的不断开展而逐渐改进。二.设计管理业务流程优化工作思路Page4模式二1.流程优化工作的方式是由下至上，是一个“螺旋式”上升的过程。湖南公司深圳集团苏州公司惠州公司新公司标准的业务流程2.不断地执行、评估、持续改进，做到各个子公司之间取长补短，使业务流程向好的，更优的方向趋同，最终目标就是形成中信地产的标准业务流程。3.不同时期成立的新公司同样可以利用集团当时最优的业务流程成果，并随着业务流程优化工作的不断开展而逐渐改进。Page5模式一模式二子公司流程优化成果一致性强弱子公司流程优化成果完成耗时周期长周期短子公司对流程优化成果的接受程度不易容易子公司流程优化成果的可持续改进不易容易模式比较选择Page7流程管理实现从职能导向到流程导向的转变流程基于顾客最终为顾客创价造值Page8战略与规划组织管理体系资源保障与绩效驱动体系人力资源•基于对战略或公司定位的理解分析建立有效的组织管理体系IT组织绩效•梳理和完善流程管理体系包括核心业务流程与管理支持流程，以ISO9001为工具完善流程组织目标组织结构管控模式•建立有效的内部监控审核体系•通过定期的内部审核和管理评审确保体系的执行流程绩效流程管理体系项目评估员工绩效•通过流程梳理对组织和岗位职能进行适应性调整，建立岗位和流程的关系1234战略与组织流程与ISO执行项目策划设计开发采购管理工程施工。。营销管理客户关系。。。战略、组织、流程与绩效Page9输入输出流程的定义一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动输入输入输入输出输出输出输出输入输入输出组织的内部流程构成了一个系统的流程网络或体系Page10创业期成长期成熟期规模/市场影响力发展阶段衰退期手工作坊粗放式规范化精细化精益化中信地产处于进入规范化管理的初期阶段流程管理是实现精益化生产的必然途径Page11（2）流程优化的原则：例如：设计管理阶段主线流程：方案设计－扩初设计－施工图设计主线部门：设计部配合部门：集团、营销、成本、工程、开发、物业主线输入：设计任务书以及阶段性成果的集团、营销、成本、工程、报建、物业等方面的意见主线输出：实施方案设计（方案设计、扩初设计、部品材料清单……）成果、施工图最终成果。突出主线流程强调配合服务理清专业职责明确阶段成果说明及图例：一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。（1）增值链模型（VAC）项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段入伙管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合设计配合销售配合Page14三.业务流程优化工作思路流程描述流程优化持续改进推广应用流程培训流程调研项目启动程序文件编制优化目标的分析和确认流程优化组织的成立流程优化工作计划的确认项目启动企业内部流程的调研标杆企业的流程分析流程描述培训流程优化培训各专业的现状流程描述分阶段业务主线流程主线初步优化各阶段主线流程优化的讨论各阶段主线流程优化修改完成各阶段主线流程优化初稿确认明确为完成各阶段业务流程主线工作需要明确的相关部门配合工作完成各阶段流程优化最终修改根据各阶段优化流程图成果对各专业流程的优化调整深圳集团业务流程优化方案评审确认程序文件初稿程序文件讨论程序文件修订程序文件颁布流程培训流程执行审核员培训流程审核领导评审纠正改进体系维护（二）流程优化的步骤流程描述流程优化流程培训流程调研项目启动深圳集团目前需重点关注的工作Page15（4）业务流程优化的关注点2.4.1.识别流程中的关键流程节点作为优化的突破点例如：概念规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、销售示范区设计……关键流程：对流程价值产生重要影响的流程。关键流程识别方法：目标分析法产品质量及时交付方案设计销售管理关键成功因素KSF设计关键流程KP概念规划设计扩初设计施工图设计销售示范区设计设计质量客户价值客户满意度Page162.4.2.流程的优化不是为了改变而改变，而要为了改进而改变“方案、扩初、施工图”的三分法与“实施方案、施工图”二分法的结合Page17土建扩初建筑、规划方案结构、设备初步方案施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板扩初设计概念规划草案概念规划方案施工图拿地节点概念规划草案概念规划方案方案报建方案设计扩初设计施工图设计模型研究施工图设计指引部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶段策划阶段设计管理阶段工程管理集团实施方案听证会方案报建销售示范区设计？Page182.4.3.流程优化要体现出主线和配合部门之间协作高效的搭接关系。流程明确专业之间的输入输出关系，同时明确阶段性成果的标准。施工图完成时的部品材料基本完成封板定样Page21三.业务流程优化的成果示例（1）增值链模型－VAC（2）分阶段业务流程图（3）流程优化点说明（4）程序文件和作业指引说明及图例：一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。（1）增值链模型（VAC）项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段入伙管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合设计配合销售配合（2）分阶段业务流程图例如：成本专业配合工作项目工程部配合工作主体工程设计模型推敲研究部品研究和定板详勘和基础设计景观工程设计集团相关部门配合销售示范区设计项目部配合工作营销专业配合工作财务专业配合工作报批报建配合工作物业管理配合工作项目设计管理阶段—扩初设计项目经营策划阶段—编写方案设计任务书项目设计管理阶段—方案设计项目设计管理阶段—施工图设计项目工程管理阶段—设计配合委托方案设计单位（签订方案设计合同）规划、建筑方案设计完成集团实施方案听证会上会标准的资料是否听证集团实施方案听证会组织面积核算人防方案报建详勘完成景观概念方案设计确定景观概念方案设计单位提供《价格初步测算》项目收益测算编制《方案阶段项目成本测算目标》方案、环保、消防方案报建提供成本专业评审意见提供营销专业评审意见提供工程专业评审意见提供物业管理的评审意见结构、设备初步方案设计模型推敲研究流程图反映节点之间的主要输入输出关系Page27项目设计管理阶段流程项目策划阶段－编写方案设计任务书设计管理阶段－方案设计设计管理阶段－扩初设计设计客服项目工程部开发成本财务营销项目部集团Y通过通过报建未通过未通过通过报建未通过是否听证？《建设规划用地许可证》需要完成的精装修房室内方案设计修订影响方案设计的项目产品技术标准备案项目收益测算提供营销专业评审意见提交完善的方案模型新产品创新研发提交营销配合资料完成集团实施方案听证会上会标准的资料销售示范区的目标成本要求策划阶段概念规划设计成果营销对销售示范区的设计要求编制《营销策划报告》进行成本估算，编制《方案阶段项目成本测算目标》模型推敲研究人防方案报建提供《初步价格测算书》《策划阶段建安成本估算》委托方案设计单位（签订方案设计合同）提供工程专业评审意见编制销售示范区工作策划书委托施工图设计单位及人防设计单位完成施工图设计指引编制组织面积核算技术应用成果汇编新技术创新研发部品材料调研《项目开发计划》详勘集团实施方案听证会③确定景观概念方案设计单位编写方案设计任务书规划、建筑方案设计物业管理要求提交部品材料清单结构、设备初步方案设计提供工程专业评审意见提供成本专业评审意见方案、环保、消防方案报建完成景观概念方案设计完成景观方案设计编制《工程策划指导书》实施方案成果备案完成主体工程扩初设计图《市场定位和产品建议书》提供物业管理方面的评审意见N优化点一：将产品创新研发流程与项目开发主线分离，并前置至项目策划阶段。Page28案例：金地上海云湖项目在策划阶段就开展院落式花园洋房的创新设计研究，大大地缩短了项目研发阶段的周期Page29项目设计管理阶段流程项目策划阶段－编写方案设计任务书设计管理阶段－方案设计设计管理阶段－扩初设计设计客服项目工程部开发成本财务营销项目部集团Y通过通过报建未通过未通过通过报建未通过是否听证？《建设规划用地许可证》需要完成的精装修房室内方案设计修订影响方案设计的项目产品技术标准备案项目收益测算提供营销专业评审意见提交完善的方案模型新产品创新研发提交营销配合资料完成集团实施方案听证会上会标准的资料销售示范