浙江省2011年1月自考房地产评估试题

1浙江省2011年1月自考房地产评估试题课程代码：00122一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1._________主要有商业、文教、医疗卫生、体育、娱乐等。()A.居住建筑B.公共建筑C.办公建筑D.工业建筑2._________是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。()A.级差地租ⅠB.级差地租ⅡC.绝对地租D.垄断地租3.贷款比重越大，就会_________，房地产价格也就会_________。()2A.促进房地产业的繁荣下降B.促进房地产业的繁荣上升C.减少市场对房地产的需求下降D.减少市场对房地产的需求上升4.在临海的城市，面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_________。土地平坦，地价_________；反之，土地高低不平，地价_________。()A.高较高较低B.高较低较高C.低较低较高D.低较高较低5.下列属于估价对象权益状况的是()A.土地面积、形状B.土地使用权的年限C.建筑物的工程质量、新旧程度D.建筑物的类型、面积、层数、建筑结构6.标准宗地的选择应考虑：宗地的面积_________，宗地的形状宜采用_________。()A.应尽量大不规则的形状B.应尽量大长方形C.大小要适中长方形D.大小要适中不规则的形状37._________的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。()A.特尔菲测定法B.因素成对比较法C.层次分析法D.哥顿法8.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。()A.现在未来未来B.未来未来在估价时点上C.过去未来未来D.过去现在在估价时点上9.收益法采用_________作为估价依据。()A.实际收入、实际费用和实际净收益B.实际收入、实际费用和客观净收益C.客观收入、实际费用和实际净收益D.客观收入、客观费用和客观净收益10.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会()A．越低4B.越高C.不变D.符合客观实际11.采用市场比较法，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，这体现了市场比较法哪一个限制条件？()A.时间性B.可替代性C.正常性D.可修正性12.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2。对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为_________元/m2。()A.1376B.2308C.2558D.210513.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_________。()5A.1.05B.0.95C.0.98D.1.0314.已完成土地使用权批准手续，具有一定的基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地，被称为_________。()A.生地B.毛地C.熟地D.净地15.运用成本法评估旧房地产价格，对于房地合一的旧房地产()A.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧B.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧C.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧D.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧16.剩余法的基本思路是依据_________原理。()A.供求关系6B.生产费用价值论C.替代D.投入产出17.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大()A.递减B.递增C.不变D.先减后增18.我国目前的基准地价表现形式与_________的公示地价的表现形式类似，都是_________。()A.德国区片价和路段价B.德国标准宗地的价格C.日本、韩国标准宗地的价格D.日本、韩国区片价和路段价19.房地产评估报告是房地产估价的_________，是估价师提供给委托估价方的“产品”，_________。()A.最终结果是具有一定法律效力的文件B.最终结果不具有法律效力C.中期结果不具有法律效力D.中期结果是具有一定法律效力的文件20.根据有关规定，房地产评估报告应_________才具有法律7效应。()A.由注册房地产估价师签名B.由注册房地产估价师盖章C.加盖估价机构的公章后D.由注册房地产估价师签名、盖章，并加盖估价机构的公章后二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。1.土地的社会经济属性主要表现在哪些方面？()A.利用方式的唯一性B.利用方式的多样性C.土地区位的可变性D.土地资源的无限性E.土地使用潜力的有限性2.房地产价格影响因素中，城市区域因素包括()A.心理因素B.商服繁华度C.交通便捷度D.城市设施完备度E.自然条件与环境质量3.中房指数的作用包括()A.降低房地产价格B.提高房地产开发利润C.为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据D.为投资商提供比较准确的市场信息E.为广大的消费者服务4.根据划分单元采用的手段，单元划分方法分为手工法和机助法。手工作业一般同时采用一种或几种方法，这些方法包8括()A.主导因素判定法B.主导因素分值叠置法C.固定网格法D.均质地域法E.动态网格法5.收益法应用的关键和难点是()A.潜在毛收入的估算B.有效毛收入的估算C.运营费用的估算D.净收益的估算E.资本化率的确定6.交易实例应搜集的内容包括()A.成交价格B.成交日期C.付款方式D.交易实例在交易时的状态E.交易双方的情况及交易目的7.征用农地时，主要是对被征地的农业集体和个人支付征地费和各种补偿，包括()A.土地补偿费B.青苗补偿费C.地上附着物补偿费D.安置补助费E.房屋拆迁安置补偿费8.剩余法评估不动产价格，估算各项成本费用时，专业费用包括()A.建筑设计费B.规划设计费C.工程概预算费用D.不动产销售营业税E.市场营销广告费用9.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的9资料主要有哪几类？()A.宏观经济资料B.土地交易资料C.交易资料D.企业利润和效益资料E.联营、联建、土地入股资料10.由于评估报告是记载估价过程、反映估价成果的文件，所以应当做到：()A.全面性B.公正性C.客观性D.准确性E.概括性三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面？2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类？3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方面构成的？4.基准地价修正系数测定有哪些途径？四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)1.某写字楼建筑面积3000m2，月租金水平为140元/m2，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益？2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：10上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)1.论述房地产估价的现实意义。2.论述剩余法的适用范围。来源：（青年人自考网）