江西巴布洛策划研究报告第6章

第6章策划方案实施的措施与建议1.1政策保障1.完善策划方案编制工作、保证策划方案的顺利实施本策划报告在征得高安市政府同意后，应立即编制总体规划，为项目的开发提供总体性的指导依据。2.策划方案体系协调，争取土地政策支持将巴布洛农业综合体的发展纳入高安市的国民经济和社会发展计划。强化城市规划与项目区规划的有机协调，使城市功能和项目区功能得到有效整合，重点是提供和保障旅游发展所需的基本空间和重点项目用地。与土地利用总体规划修编相结合，落实生态巴布洛农业综合体景点及设施建设用地，将主要景区、景点、旅游服务设施和基础设施调整在基本农田范围之外，优先保障旅游项目用地指标，对具有较好经济效益、社会效益和生态效益的旅游项目优先列入市镇重点建设项目，及时安排建设用地指标。按照按照中共中央2015年第一号、《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发[2008]11号）文件精神，国土资源管理部门要加强和改进土地规划计划调控，年度土地供应要适当增加旅游业发展用地。加强对旅游业用地出让合同或划拨决定书的履约管理，保证政府供应的土地能够及时转化为旅游业项目供地。3.坚持策划方案的时序，严格总规方案的设计项目公司要与政府保持互动和紧密联系，并根据项目开发目标及时效性，适时编制总体规化，同步制定用地和项目开发发展规划，为市场提供决策信息。由于该项目建设周期短，要在政府及主管部门的大力支持下，注重规划实施的弹性和土地开发的时序性，远近结合，统筹兼顾，实现可持续发展。突出重点、建设一片、收益一片，提高建设用地的集约化程度，避免重复建设、无序建设和低档次开发。4.完善土地管理运行机制、坚持土地的集中统一管理高安市政府要积极支持项目公司，确保土地一级市场的统一规划、统一开发、统一管理。政府要为项目公司建立土地储备，委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行统一土地开发的管理。5.优化土地利用结构，引导农村产业转型随着项目开发的建设与发展，必然促进当地经济的繁荣，为当地居民和周边乡镇的农民提供就业机会，引导第一产业向第二产业、第三产业转型，实现农民工业化就业，增加农民收入，同时也为项目区零星村庄、技术落后且能源占用大户、荒废企业的搬迁和荒地的利用提供了机会，使土地的结构整合与综合利用得到优化，并且搬迁村民部分向镇区集中，有利于加快现代化城镇建设步伐，带动周边乡镇的城镇化建设。6.重视生态环境保护，加强周边环境治理坚持保护生态环境为前提，全面协调项目区内的各种开发建设活动，以生态环境保护和合理利用的原则，重视项目区原有脆弱的生态环境。尊重自然规律，在保证防洪、防潮、抗风和其它自然条件限制的条件下，加强生态环境保护及所在城镇和乡村面貌的整治，确保项目资源的永久利用和可持续发展，保持项目区在旅游业中的优势地位。1.2人才与管理保障高安生态巴布洛农业综合体的开发，涉及旅游项目策划、景点开发、市场营销、旅游商品开发、旅游投资等多个领域，需要行政、企业、营销、服务、运营、策划、设计等方面国内外的人才，需建立和健全旅游人才的引进、交流、培养和激励机制。要及时获得政府的多方支持与合作，加强高素质人才的培养与引进，提高项目公司人才的素质与结构。通过引进专业旅游培训机构、与高等院校、旅游咨询运营机构的合作，加强旅游、餐饮、电商等从业人员培训与交流，实施专项培训和岗位进修，制定企业各类服务人员持证上岗标准，实行资格证书、持证上岗制度，规范服务内容和形式，不断提高员工的业务和文化素质水平，创造巴布洛服品牌。1.3组织与经营保障组织政府管理的体制直接影响到项目区经营管理的专业化程度及效率。根据该项目的内在要求，生态巴布洛农业综合体，可以在高安市开发区管委会的领导下，形成“管委会+企业集团”的管理模式，将企业与行政管理有机结合，协调好企业经营中诸多行政事项和利益之间的关系。即借助于高安市开发区的行政机构，内设主管旅游业处室，将项目审批监管的事权统一归其管理，强化其行政管理职能和综合协调力度。发挥政府在政策法规、战略规划、环境优化、市场监管、基础设施建设、公共服务、安全保障等方面的主导作用。做到让项目公司的所有开发建设项目，在充分发挥市场机制配置资源的基础性作用下，凡涉及政府的行政审批事项，在开发区内得到一揽子解决，为项目公司在旅游投资、市场开发、产品促销、经营服务等方面，创建良好的经营环境和投融资平台，第7章投资估算和收益分析1.4投资估算根据设计工程方案及有关资料，按照建设部2007年5月8日颁发的《全国市政工程投资估算指标》（五册）和《市政工程可行性研究投资估算编制办法》进行编制，考虑通货膨胀和工资上涨等因素，对建筑材料、人工费进行了换算调整，其中主要建筑材料价格采用贵州省造价信息，以期更符合项目地的价格水平。建筑及安装工程根据《贵州建筑工程预算定额》、《贵州装饰工程预算定额》；同时，参考了贵州省同类工程实际选价，测算出估算指标进行工程费用估算。江西省高安巴布洛生态农业综合体项目总投资估算表类别项目名称建筑面积（㎡）单价（元/㎡）造价（万元）1.旅游服务重点公建其中巴布洛世界民族大酒店178401400024976会议中心153001500022950演艺中心1500120001800水疗养生馆300065001950亚健康康复中心345050001725特色民宿1437020002874接待中心1488030004464巴布洛（人工）湖泊630050003150中医康养中心15003000450滨水美食450030001350国防观光园732080005856运动休闲酒店2552030007656房车营地2058015003087社区保健630060003780斗牛场后场区6002000120采山水酒店27200600016320商业街2076030006228崖柏精气90800072酒街30002500750滑草游乐园150080001200小计1955101107582.养生度假社区其中山地运动区2840030008520运动社区23200500011600家庭养生社区1020050005100度假型养生社区1260030003780合院式养生社区920030002760养生山地社区1160030003480小计95200352403.农业配套及构筑物其中游览码头240035084斗牛场7200200144农副产品仓储区34800300010440农副产品展示区1732030005196农产品交易区1014025002535农副产品加工区1868025004670农田7500300225果园430003001290西瓜庄园4620020009240瓜田450003001350葡萄园2500003007500葡萄酒庄1940020003880白果庄园1060020002120太子参园55200030016560太子参庄园46120300013836稻田庄园2460020004920新农村示范区6954010006954湿地公园70001000700小计1211500916444.道路广场150146975.绿化120652446.运动健身场地1509957.工程造价3185788.不可预见占8%254869.其他费用13.80%43964其中1.50%1.50%0.80%5%5%合计388027一期投资估算类别项目名称用地面积（㎡）建筑面积（㎡）单价（元/㎡）造价（万元）1.旅游服务重点公建其中舞阳湖世界民族大酒店22300178401400024976会议中心3150094501500014175演艺中心50001500120001800水疗养生馆10000300065001950亚健康康复中心11500345050001725特色苗寨22100663020001326接待中心496001488030004464且兰古国11600348050001740中医康养中心500015003000450滨水美食970029103000873国防观光园24400732080005856运动休闲酒店319002552030007656房车营地434001302015001953社区保健14100423060002538斗牛场后场区20006002000120小计294100115330716022.养生度假社区其中山地运动区720001440030004320运动社区560001120050005600家庭养生社区510001020050005100度假型养生社区630001260030003780合院式养生社区46000920030002760养生山地社区1200024003000720小计30000060000222803.农业配套及构筑物其中游览码头12000240035084斗牛场360007200200144小计4800096002284.道路广场676300150101455.绿化4357000120522846.运动健身场地346001505197.工程造价1570588.不可预见占8%125659.其他费用13.80%21674其中建设前期1.50%工程监理1.50%工程勘测0.80%前期融资费5%设计费5%合计191296分期投资估算类别建设面积（公顷）建筑面积（h㎡）占规划面积比例（%）投资（亿元）一期建设150.4417.532.9919.13二期建设52.158.151.049.25三期建设3.43.390.0710.42合计205.9929.074.0938.81.5项目综合效益分析1.5.1经济效益1.直接效益本项目分为南、北湖公园滨水养生区、主题运动养生区、传统民俗娱乐区、植物科研观光区、植物科普体验区、农业生产风貌区几大片区，各片区的休闲娱乐活动盈利、旅游综合服务盈利、物业设施租赁赢利、商业活动盈利、地产出售盈利构成本项目的直接经济效益。2.间接经济效益旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。本项目建成后，将极大的促进旧州镇的经济发展。旅游业还能优化产业结构，带动旧州镇的建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进整个旧州镇经济持续、快速、稳步发展。随着基础设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动规划区的对外开放。1.5.2生态效益本项目所在的区域，旅游资源丰富，交通区位环境优越，旅游资源特色突出。但当地目前对旅游资源的粗放利用，不利于可持续发展。通过建设本项目，可以使旧州镇上下普遍重视旅游资源保护和生态环境建设，让本地居民自觉维护生态平衡，让游客深入认识生态环境演变的规律，从而最大限度的协调好人与自然的关系，其所取得的生态环境效益是无可估量的。1.5.3社会效益1.增加就业岗位旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加5个就业岗位。这样通过本项目的建设，既可以解决本镇及周边部分城镇人口的就业问题，还能为拆迁居民中的部分剩余劳动力提供一个就业机会。2.改善人民生活，扩大对外开放首先，规划区域中的新农村示范区将对旧州镇的新农村建设产生巨大的推动作用，对于改善原住民的生活环境产生重要影响；当地农民可以通过劳动力，经营特色餐饮娱乐项目，出售特色农产品等多种形式获得经济效益。其次，本项目的建设可以吸引大量中外游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，提高人民生活水平和质量；也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高旧州镇的知名度。随着旅游业的发展，还将促进社会稳定，有利于当地旅游资源的保护和传统文化的弘扬。