房地产估价报告范例

房地产估价报告估价报告编号：深国众联评报字（2009）第1-20501号估价项目名称：深圳市科技园北区科丰路2号特发信息工业大厦4、5、6层房地产市场价值评估委托方：深圳市特发集团有限公司估价方：深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司估价人员：黄荣真、余伟、王新梅估价作业日期：2009年03月20日至2009年07月6日深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司公司地址：深圳市深南东路2019号东乐大厦第10层1008电话：251323252513227625132267传真：25132275邮政编码：5180021目录一、致委托方函..............................................2二、估价师声明..............................................3三、估价的假设和限制条件....................................4(一)、估价假设条件....................................4(二)、限制条件........................................5四、估价结果报告............................................6(一)、委托方..........................................6(二)、估价方..........................................6(三)、估价对象概况....................................6(四)、估价目的........................................8(五)、估价时点........................................8(六)、本次评估价值定义................................8(七)、估价依据........................................8(八)、估价原则........................................9(九)、估价方法........................................9(十)、估价结果.......................................10(十一)、估价人员.....................................10(十二)、估价作业日期.................................11(十三)、估价报告应用有效期...........................11五、附件.................................................122一、致委托方函深圳市特发集团有限公司：承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，估价时点为二○○九年三月二十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：委托估价房地产为深圳市科技园北区科丰路2号特发信息工业大厦4、5、6层房地产市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:评估总值：人民币38,146,100元大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预计应补地价：人民币3,688,152元大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948元大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整评估结果明细表建筑面积评估单价评估总值预计应补地价评估净值物业名称（m2）(元/m2）(元)(元)(元)特发信息工业大厦4、5、6层9,345.644,081.738,146,1003,688,15234,457,948备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。法定代表人：深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司二○○九年七月六日3二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2009年07月6日至2010年07月5日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。7、参加本次评估的人员中由王新梅对估价对象进行了实地勘察及拍照，根据分工估价人员黄荣真、余伟未到实地勘察。中国注册房地产估价师：（注册证号：4419960027）中国注册房地产估价师：（注册证号:4420050073）二○○九年七月六日4三、估价的假设和限制条件(一)、估价假设条件1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。3、不考虑特殊买家的额外出价。4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：①自愿销售的卖主；②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。5、委估物业尚未办理房地产证，根据委估物业的国有土地使用权出让合同书的记载，委估物业的土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。本报告设定其在公开市场上能够转让，根据深圳市房地产估价中心2004年5月20日发布的《关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明》，对于非行政划拨性质的不完全产权房地产，将采用如下公式测算应补地价：应补地价=（市场公告地价-已缴地价）×年期修正系数，扣缴预计应补地价进行评估其价值。6、假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。7、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。5(二)、限制条件1、本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以委托方提供的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》记载的建筑面积分割而得,总建筑面积18,691.28m2，根据委托方介绍，总层数6层,每层的建筑面积相同，我们并未进行实地丈量。3、必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。4、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。5、估价结果明细表中的委估物业评估价值包含市场地价,已按深圳市有关规定扣缴预计应补地价，实际应补地价款应以相关主管部门的核定为准。6、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。7、如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果使用。8、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。6四、估价结果报告(一)、委托方名称：深圳市特发集团有限公司(二)、估价方机构名称：深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司法定代表人：黄西勤住所：深圳市罗湖区深南东路2019号东乐大厦第10层1008营业执照注册号:440301103378033资质等级：一级行政许可决定书号:建住房许（2009）058证书编号：建房估证字[2006]052号有效期限：2006年7月27日至2009年7月26日发证机关：中华人民共和国建设部(三)、估价对象概况1、房地产位置状况：估价对象位于深圳市科技园北区科丰路2号，东近青梧路，西近科苑路，北近北环大道，南临科丰路。周边交通配套南北走向的科苑路、科技路、铜鼓路，贯通深圳东西走向的三条主干道——北环大道、深南大道、以及滨海大道，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有370、209、236、334、36、365、437、473等。附近有特发信息科技园、长园新材料港、科技园坚达大厦、南山外国语学校、科苑学里小区、东方科技园、7金晖嘉柏酒店、深圳大学等，市政配套设施完善。2、房地产权利状况：根据委托方的要求，本次估价范围为特发信息工业大厦4、5、6层，根据委托方提供的资料，估价对象目前已办理《国有土地使用权出让合同书》，尚未办理《国有土地使用权证》，报建规证有《投资许可证》、《建筑许可证》、《单位工程竣工报告书》、《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，尚未办理《房地产权证》，根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同书》（深地合字（93）055号）及其三份补充协议的记载，估价对象所位于土地的权属人为深圳市特发信息股份有限公司，估价对象所位于的地块编号为T305-19，土地使用权面积为31,112.6平方米，土地使用年期为50年，从1993年4月19日至2043年4月18日止，土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。主体建筑物的性质规定为工厂、仓库、科研、检测、办公、食堂，建筑密度＜35%，容积率＜2.2，总建筑面积不超过68,450平方米，科研、检测19,000平方米，办公6,000平方米，已征收国有土地使用权出让金。根据委托方提供的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》的记载，通讯区1#厂房（现名为特发信息工业大厦），框架6层，建筑面积18,691.28平方米，估价对象位于其4、5、6层，建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。根据委托方提供的2006年11月14日签署的《以物抵债协议书》，估价对象建筑物的权属由深圳市通讯工业股份有限公司以以物抵债的方式抵偿给深圳市特发集团有限公司，目前尚未办理确权及产权转移登记手续。3、房地产现状概述：经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数6层的框架结构厂房，估价对象位于其4、5、6层，评估建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。估价对象外墙为马赛克，室内部分环氧树脂地面、部分水8磨石地面，部分地毯，内墙抹灰、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗，装有两台垂直货梯、烟感喷淋等消防系统和中央空调系统，水电设施齐备。据委托方介绍，估价对象建于1994年，整栋楼宇有专人负责管理，现使用情况正常，保养状况良好。估价对象目前均已全部出租，其中4、5层出租给深圳中电数码显示有限公司，租赁期限为2009年2月1日起至2010年1月31日止，每平米租金23元；6层出租给瑞谷科技（深圳）有限公司，租赁期限为2008年7月1日起至2011年6月30日止，每平米租金26元，均用作厂房及其配套，目前经营情况正常。(四)、估价目的为核定资产市场价值提供价值参考。(五)、估价时点估价时点为二○○九年三月二十日。(六)、本次评估价值定义本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。已考虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。(七)、估价依据1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)92、《中华人民共和国土地管理法》3、《中华人民共和国城市房地产管理法》4、《中华人民共和国民事诉讼法》5、《中华人民共和国物权法》6、委托方提供的委估房地产有关资料7、评估人员现场勘查、摄影和记录8、估价时点深