农业银行-农行宏观周评：房地产调控政策应保持动态一致性-10

农行宏观周评1房地产调控政策应保持动态一致性（农业银行战略管理部，5月31日）过去一周，世界经济有喜有忧。美国继续从衰退中复苏，一季度经济指标表现不俗；欧洲经济受希腊等国债务危机的拖累，但不致拖累世界经济“二次探底”；中国房地产调控政策效果不容乐观，需坚定不移地落实、不打折扣地执行。首先来看美国的情况，美国经济继续从深度衰退中复苏。美国商务部周四称，修订后的美国一季度国内生产总值折年率增长3.0%，略低于最初公布的3.2%；消费者支出增长3.5%，略低于最初公布的3.6%，但仍较去年第四季度1.6%的增幅高出一倍多，为2007年第一季度以来的最高增长水平。数据还显示，企业利润正在回升，一季度税后收益攀升9.7%，升幅高于去年第四季度的8.2%，利润水平较上年同期增长42.7%。住房市场处于脆弱反弹的过程中。受首次购房退税政策提振，全美地产经纪商协会称，4月份房屋转售量增长7.6%，增幅高于预期；S&PCase-Shiller住房价格指数显示，第一季度住房价格较上年同期的低点上涨2%，几年来首次出现同比上涨；3月份10个大城市住房价格指数较上年同期上升3.1%，20个大城市住房价格指数上涨2.3%。消费者信心继续保持乐观。世界大型企业联合会公布上周二的报告显示，5月份消费者信心指数升至63.3，连续第三个月增强，2010年第21期总第103期2好于此前接受道琼斯通讯社调查的经济学家预计的58.5；消费者对未来六个月经济活动的预期指数升至85.3，自2月份以来累积上升22.4点，是2007年8月以来的最高水平。再来看欧洲。西班牙央行5月22日接管了陷入困境的大型储蓄银行CajaSur，预计需要至少5亿欧元的资本注入。西班牙央行表示，CajaSur的倒闭不会对西班牙整体银行系统造成影响。但是，目前西班牙45家储蓄银行中的大多数正通过并购进行重建，初步估算这些银行占到西班牙银行业务的一半。在过去十年西班牙建筑业和房地产业蓬勃发展时期，这些储蓄银行因发放大量房地产贷款而增速迅猛，但随着房地产泡沫的破裂、经济陷入衰退，坏账飞速增长。评级机构周末宣布下调西班牙主权评级，应该与此有关。市场利差数据表明，如欧洲当前债务问题不能妥善解决，或许会引发流动性危机。但与美国次贷危机不同，欧洲银行就整体而言并未因信贷资产暴泻令资本受损，因而引发银行去杠杆化。但是，受欧元区债务危机和关于欧元稳定性传言的影响，消费者信心指数不甚乐观：市场研究机构GfK发布的德国6月份消费者信心指数降至3.5；法国国家统计局周四公布的数据显示，法国家庭对失业及通货膨胀问题担忧加剧，5月份消费者信心指数从4月份的-37降至-38。欧盟统计局周二公布的数据传递出了一些乐观信号，欧元区16国3月份工业新订单月度升幅创下近三年以来的最高水平，这表明经济复苏的步伐正在加快，这佐证我部上期周评观点，欧洲债务危机导致世界经济二次探底农行宏观周评3的可能性不大。此外，英国国家统计局周二公布的数据显示，受制造业活动增强提振，第一季度工业产值增长1.2%，是2006年第一季度以来的最大涨幅，为国内生产总值由初步数据的环比增0.2%向上修正至增长0.3%提供支撑。但1季度经济温和增长情况彰显出英国经济的复苏态势仍较为脆弱。再来看中国。5月24-25日进行的中美战略与经济对话主要集中在市场环境、新能源、世界经济形势等问题上，两国就推进新时期双边关系、促进经济强劲复苏以及促进互利共赢的贸易和投资等问题进行了深入沟通，签署了多项合作文件。会后，中美双方公布了3份成果文件，两国签署了8个合作协议，成果清单则多达26项，对话取得积极成果。四月中旬国务院房地产新政颁布已一月有余，调控效果如何？各方众说纷纭，甚至互相矛盾：有消息称调控已取得明显成效，依据是房地产成交量大幅下降；但也有消息称调控仍未取得显著效果，理由是仍有楼盘逆市涨价，尤其是一手房市场。这些矛盾的信息使公众对楼市的认识进入“混沌期”，楼市走向不明，“看空”和“看涨”的博弈仍在继续。尽管巴菲特表示对中国情况并不了解，但在5月初亦曾指出，中国的房地产市场是在赌博：每一个市场都有其周期性，不管中国经济发展如何迅速，中国股市也一定会碰到低谷和高潮，房地产市场也一样。各方数据表明，楼市调控尚未到位。新华社5月27日发文，担忧“调控成效不容乐观”。该文指出，目前楼市仍处于走向未2010年第21期总第103期4明的“混沌期”：高涨的房价总体稍现松动，但热点地区投资投机性需求仍显活跃；土地市场稍趋平静，但高溢价地块仍在冒头。中国指数研究院的监测数据显示，4月下旬以来，国内不少城市新建商品住宅成交面积逐周下跌，但房价却依然“坚挺”，呈现高位盘整态势，甚至不乏逆市上涨的情况。中国70个大中城市4月份房屋价格同比上涨12.8%，是2005年7月开始收集数据以来的最快涨速。5月18日，北京建工以14亿余元的总价中标房山区房山线长阳站8号地，创造了房山地区的新王，折合楼面价达到7500元每平米。种种迹象表明，尚不能对调控成效过于乐观。这不但在考验楼市新政效果，挑战百姓的心理承受力，更在挑战政府的耐心。为什么开发商敢死扛房价甚至继续涨价？缘何目前购房者与房地产开发商仍处于僵持状态？除房地产企业资金无忧，降价内生动力不足外，更为重要的原因就是，根据过去的经验，他们认为一些地方政府并非真心调控楼市，在楼市调控一时影响到经济增速以及资本市场时，政府会犹豫不决，弱化调控力度，已有措施执行不严甚至会悄无声息地退出。一些地方调控政策力度远低于预期似乎也验证了这点：地方调控细则陆续出台，却似乎越来越显“柔性”。4月30日，北京发布细则，禁止银行为第三套房产提供贷款，并采取临时性措施限定新购房套数，规定“一个家庭只能新购一套商品住宅”，严厉程度更甚于国务院新政；但此后，从深圳、浙江、广州、重庆等省市地方政府发布的细则来农行宏观周评5看，调控力度好似趋于“温和”。如深圳细则中，落实了三套房限贷等政策，但没有限购的类似规定；而广州细则中，对于购买第三套房并未做出明确限制，也未对非广州户籍人口购房做限制。房地产开发商的能量不可小觑，为了利益他们会使出各种招数，游说政策决策者，误导公众判断，最终达到减弱楼市调控政策力度目的。就在有人议论新政效果有限，应该出台更加严厉的调控措施时，房地产调控可能导致中国经济“二次探底”的声音也开始出现。有人公开指出，国家不会出台更加严厉的调控措施；更有人认为，一旦房价企稳或全球需求走软，目前的一些紧缩政策就可能放松。2007年我国针对房地产市场出台了一系列的调控措施，但是，随后世界金融危机爆发，在政府的相机抉择下，房地产业调控转向，该措施并未严格执行。2009年大力度的经济刺激政策拯救了房地产市场和房地产开发商。因此，房地产调控新政正处在一个关键时期，政府决心仍是关键。当公众知道政策制定者能相机抉择时，就会预期到宏观政策会出现动态不一致，对政府的承诺不信任，而信誉是解决该问题的重要方法。对于一个国家来说，政府信用极为重要，政策的一致性和连续性是宏观层面政府信用的重要体现之一。如果这次楼市新政再次无果而终，那么，公众的信心必然受到重创，政府信誉受到严峻挑战，中国经济的前景也值得担忧。5月26日国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问2010年第21期总第103期6题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题，以减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税空间。这是政府为地产市场降温的最新举措，政策调控的“平静期”似乎被打破。此次通知可以看作是2006年通知的升级版，在不改变土地供应制度的前提下，要求比之前的规定更严格，但通知的落款时间为5月19日，即该通知实际出台约早于公布一周时间。但该举措的实施力度和效果同样依赖于政策的一致性。其实早在2006年底，国税总局就曾下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税，并规定了若干清算细则。但随后国内房地产行业调控转向，这一政策没有得到严格执行。同样，政府对如何处理屯地、捂房的开发商，也早有相关规定，但同样存在执行不力的问题。由此可知，调控政策能否见效，是否再出台更严厉政策并不重要，重要的是已出台政策是否得到严格执行，尤其要防止部分政策后继乏力甚至走样变形。同时，对于“国十条”中提到房地产税收政策问题，既是税制改革的内容，又是楼市调控的重要手段，更不应因阻力大而退缩。因为正如有关专家所指出的那样，房产税或物业税是一个健康市场必不可少的税种。只有开征了此类税种（前提条件是设计要合理)，楼市才谈得上公平公正，供需双方才是平等的，需求才是真实的，发展才是有序的，投机才可被遏制。从征税时机看，物业税已在全国十个省市空转多年，现在落地运行可谓正当其时。农行宏观周评7附注：各地房地产调控概要（按时间顺序）地区房地产调控细则青岛在4月23日第一个出台地方版的调控细则——青岛“十四条”。在税收方面，青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。海南4月26日“海南十一条”楼市新政出台。实行商品住房买卖合同网上签约制，使房产统计数据更加真实，更为开发商捂盘增加难度。确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度，要求开发企业在订立商品住房买卖合同后，10天后内办理备案手续和预告登记，信息的透明能够有效的防止部分投资客凭空头支票倒买倒卖炒房。北京4月30日发布《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》：“采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”被业内称为最严厉的一条。西安5月5日，西安市政府出台《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出16条具体措施，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求。意见要求，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5%，经济适用住房中廉租住房配建比例不低于15%，棚户区改造项目中廉租住房配建比例不低于30%。2010年及“十二五”期间，每年新增建设用地120亩，新增廉租住房25万平方米、5000套，合计新增廉租住房150万平方米，解决30000户低收入家庭住房困难。福州5月6日福州市发布了房产调控新政细则，要求，逐步扩大廉租住房、经济适用住房保障范围，今年城区将廉租住房保障范围扩大至家庭年收入3万元以下、人均住房建筑面积13平方米以下的家庭，将经济适用住房保障范围扩大至家庭年收入3.8万元以下、人均住房建筑面积14平方米以下的家庭。将优秀外来务工人员纳入城区住房保障范围，获得市级以上荣誉称号的外来务工人员在申请各类保障性住房时，可不受户籍条件限制。深圳5月6日发布细则，直接针对炒家。“深十三条”涉及的包括严格执行10号文对购买不同套数住房家庭差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购坊商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。另外，对境外机构和个人购房严格按照有关政策执行。浙江5月19日“亮剑”，对首次购房给予公积金贷款优先保障，同时要求研究实行特定的限购政策，可谓“有保有压”，理性但相对温和。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，2010年第21期总第103期8具体由商业银行根据风险管理原则确定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；对境外的机构和个人购房，严格按有关政策执行。甘肃5月19日甘肃省财政厅和省地税局要按照国家政策规定，结合全省实际，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。省地税局要严格按照