注会税法-第八章土地增值税法

/第八章土地增值税法本章考情分析在最近3年的考试中，土地增值税一章的平均分值为6分，在税法考试中属于比较重要的一章。这个税种综合性和被综合性都很强，土地增值税很容易与其它税种混合命题。考生在复习时可通过研究观摩以往年度的考题，结合土地增值税的清算，以达到掌握重点考点的目的。近三年本章题型题量如下：最近3年题型题量分析年度题型2008年2009年2010年题量分值题量分值题量分值单项选择题111111多项选择题111111判断题计算题131314综合题合计3535362011年教材的主要变化1.删除了土地增值税作用的内容；2.进行了部分节之间的合并；3.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定；4.增加土地增值税清算时将已计入房地产开发成本的利息支出调整至财务费用中计算扣除的规定；5.对土地增值税清算的内容表述进行了调整和更正；6.增加对转让不能取得评估价的旧房的特殊加计扣除的计算；7.补充细化了国家征用收回的房地产的税收优惠和因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的税收优惠的政策解释；8.在土地增值税管理中增加预征率的规定。第一节土地增值税基本原理（了解，能力等级1）一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税；一类是收益性质的的土地税。二、我国土地增值税的特点/（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人（了解，能力等级1）土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。二、征税范围（掌握，能力等级1）土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产的买卖。【解释】土地增值税的征税范围要从行为范围和对象范围两个方面来理解：首先，从行为范围理解土地增值税的征税范围，土地增值税的征税范围必须具有“国有”、“转让”两个关键特征。上述内容的具体化经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：【特别提示】房地产投资土地增值税的征免规则归纳：征免房地产投资情形投资应征收土地增值税房地产企业房地产企业房地产企业非房地产企业非房地产企业房地产企业投资暂免土地增值税非房地产企业非房地产企业其次，从对象范围来理解土地增值税的征税范围，不仅仅包括转让土地使用权，也包括/连同土地使用权一并转让的地上建筑物和土地附着物。“地上建筑物”包括地上地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。【例题·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。（2006年）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产【答案】A【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有()。A.将房屋产权赠与直系亲属的B.由双方合作建房后分配自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案】CD第三节税率（掌握，能力等级2）土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。【建议】记忆土地增值税的税率表。（教材P185）第四节应税收入与扣除项目（掌握，能力等级2）一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。二、扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）——P186包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。A.土地出让金B.耕地占用税C.公共配套设施费D.借款利息费用【答案】BC（三）房地产开发费用（适用新建房转让）1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成/本）×5%以内2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况）最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法（P187新增）。也就是说，房地产开发企业多渠道借款，部分借款能取得金融机构借款利息证明，但是部分其他借款不能取得金融机构借款证明，只能使用上述1或2的公式计算开发费用，不能把不同借款分开来分别运用公式计算可扣除的开发费用。【案例】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金2000万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用=（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。考生还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）【例题·单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（）。（2005年）A.营业税，印花税B.房产税,城市维护建设税C.营业税,城市维护建设税D.印花税,城市维护建设税【答案】C（五）其他扣除项目（适用房地产开发企业新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%【提示】1.此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支/付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为10000×（10%+20%）=3000（万元）。（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。1.“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。——P188评估价格=重置成本价×成新度折扣率P188新增内容：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计5.5万元，缴纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）万元。A.314.7B.359.7C.374.7D.376.5【答案】C【解析】该房产计算土地增值税时可扣除的金额=300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。2.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。【例题·单选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。（2009年原制度）A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费【答案】ABD【例题·判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。()（2000年）【答案】×【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项目的差异。/新建房地产转让时可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.与转让房地产有关的税金；5.其他扣除项目（从事房地产开发的）。存量房地产转让时可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额；4.与转让房地产有关的税金；6.旧房及建筑物的评估价格。