无法入住婚房税法分析

无法入住的婚房材料搜集与整理：黎明雪赵松爽陈胤任PPT制作：鲁华辰PPT讲述：杨柳目录一、案例概述二、案例分析三、类似案例四、本案启示案例概述1案例概述今年7月初，单女士和亲家打算给女儿和女婿在杭州买婚房，经人介绍，在滨江长河一家叫卓家房产的中介公司看房子，看中了锦绣江南的一套二手房，两室两厅，面积114平方米，中介带着去看过房，房间内空空的，简单地铺了强化地板，厕所没有马桶和水池，不像有人住的样子。7月14日，双方准备签订房屋转让协议。中介拿出一份公证处办理的委托书，说是房东委托给受托人王某全权代理。当天，单女士跟委托人签订了房屋转让意向书，并交了5万元定金。7月31日，双方正式签好合同，房价198万元，签之前，打了100万过去，第二天又把余款打了过去。8月5日，单女士一家人拿到了房产三证，上面写着女儿和女婿的名字，房子是双方父母各出一半钱买的。但是噩梦就这样降临了纳尼？这个房子还住着一位租户，租户死活不肯搬走，说这个房子他租了20年他有20年的使用权。于是多方开始各执己见——1案例概述单女士租客中介我已经买了这个房子，是房屋的拥有者。我签订了20年的租赁合同而且已经缴纳了租费，我拥有房子的使用权我们对房子出租并不知情，有问题应该去找房东，我们对此也不了解案例分析2案例分析1423租赁合同的真实意图是什么？而从租约签订动机上看，是刘先生得知王先生的房屋、车辆等财产已抵押，为消除向王先生出借款项的顾虑而签订。就是说，该租约不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的租约，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力且这个租赁关系并非双方的真实意图，只是债权的一种担保形式，而该形式非我国法律确定的担保形式，所以，这份租赁合同无效。这套房子是怎么又卖又租的？卖：王先生是锦绣江南花园这套房子的原所有权人。去年5月15日，该房产进行抵押登记，抵押权人为王某甲，并公证授权王某甲全权处理这套房子的转让事宜。去年7月，两人通过卓家房产，从王某甲手里买下房子，价格是190万元，另付8万元装修费。租：去年3月，原房东王先生通过他人介绍向刘借钱。刘提出，让王把锦绣江南的这套房子长期租给他，双方签20年租期合同。原房东延迟交付要不要交违约金？王先生没有如实告知这套房子有租约的事实，是导致纠纷的主要原因之一，所以王先生要承担违约责任；中介公司并非房子转让合同的当事人，不应承担没交付的违约金。中介要不要负责任？关于房子没能正常交付，法院认为中介并非房屋买卖合同纠纷中的当事人，也不是交房的主体，所以中介没有交房的义务，小梅一家人也不应该要求中介配合交房。相关法律我国《合同法》第229条亦作此规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但并不是所有的租赁都适用买卖不破租赁的原则。1、已经设立抵押权的不动产出租的，不适用买卖不破租赁根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。2、人民法院查封的不动产出租的，不适用买卖不破租赁查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。因此，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。相关法律买卖不破租赁的适用条件有：1、租赁合同合法有效;2、租赁合同已经开始履行;3、出租人将房屋所有权转让给第三人;4、租赁关系已经采用一定的公示措施。与本案有关的主要是第124两个适用条件。适用条件1房东与承租人实有借款关系，租赁合同签订是为债权担保不具有租赁合同效力。其实这两个适用条件有着相通之处，都强调了公示的形式租赁关系为何要公示?这体现了对善意买受人的保护。只有将租赁关系公示，买受人才能了解租赁关系存在，才会全面思考是否购买租赁房屋，以便作出审慎的决定。如果不公示，买受人于购买之后才知晓租赁关系存在，则会对买受人的使用目的造成冲击，损害其对租赁房屋的利用，也会使得租赁房屋的使用关系充满不确定性，即租赁关系有可能解除。因此，公示对于确定租赁房屋的使用关系，维护买受人的知情权，都有重要的意义。审判结果买卖合同有效，小情侣胜诉，租赁合同无效，租客腾退房屋，原房东应交付房屋，并赔偿3.8万元延迟交房违约金。相关法律适用条件2:租赁合同已经开始履行。意味着承租人已经占有使用该房屋，以此作为租赁产生物权性质之法律后果的公示形式，只有如此，承租人才能据此对抗租赁物新的所有人，行使其合同权利。适用条件4:通过登记备案完成公示。关于租赁合同的登记备案制度，我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”但该条款没有对未备案登记的后果作出规定。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定：“房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。”《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》第30条认为，未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。虽然在视频中刘某有提到他们做了租赁备案，但因为租赁合同是幌子的，是无效的，所以其备案也是无效的类似案例3类似案例2012年，徐先生在中介公司的介绍下购买了赵女士的一套110平方米左右的房屋拟作婚房。尽管是二手房，但徐先生当时看重这套房屋的地段不错，稍作装修即可入住，价格也可以，比买期房方便多了。虽然这套房屋已经有了租客，但房东说已经谈妥了，租客王先生到时候会搬走的。所以徐先生和赵女士双方很快就达成了协议，但当徐先生交完钱过了户即将入住时，却被告知，租客王先生签订的租赁合同租期较长，并且一时间也不愿搬走。这就造成徐先生虽然取得了房屋的所有权，却暂时无法入住。在调解不成的情况下，徐先生不得不起诉到法院，要求认定赵女士与王先生之间的租赁合同无效，没想到在诉讼中王先生却认为徐先生与赵女士的买卖合同侵犯了他作为租客对这栋房产的“优先购买权”，对徐先生与赵女士的房屋买卖合同提出了异议，希望法院判令解除徐先生与赵女士的房屋买卖合同。这让徐先生非常不理解，怎么自己对已交完钱的房子的权利还不如一个租客呢?3类似案例首先，我国合同法规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，在租赁合同有效期间，租赁物发生买卖、继承、赠予的所有权变动时，租赁合同对新所有权人仍然有效。这条赋予了承租人在新所有权人不履行租赁义务时，能用租赁合同与之对抗的权利。本案中，租客行使的正是这项权利。其次，租客王先生对房屋提出的“优先购买权”的依据是什么呢?我国合同法规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。而在我国《房屋租赁合同解释》第21条中：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人有限购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。这两条规定明确了承租人有“优先购买权”，且当他的“优先购买权”受到侵害时，能够对承租人提出赔偿请求，但不能以此请求房屋买卖合同无效。3类似案例法院判决租赁合同继续履行，房屋买卖合同有效，也就是徐先生因为买房变成了房东，王先生仍旧是租客，双方继续履行租赁合同直到合同期满。因王先生没有提出赔偿请求，法院依据不告不理的原则对侵犯王先生购房优先权的赔偿问题不进行审理。启示在本案中，买方徐先生在买房前，没有注意附加在房屋上是否有其他权利，或者发现了却轻信自己能及时妥善处理，正是这个疏忽导致了交易风险的发生。在二手房买卖中，要提高法律意识，主动防范进而规避法律风险。毕竟，购买一套房子是许多家庭的大事，只有用法律武器才能保证交易的圆满完成。本案启示4本案启示重点要看房屋产权证上权属人姓名与售房者身份信息是否一致，有无其他共有人。依照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。比如是夫妻或家庭成员，或继承人共有的房屋，那么买房者应和全部共有人共同签订房屋买卖合同。共有人不能到场的，应出具公证委托书。防止未经共有人同意擅自出售房屋。如果是代理人受委托的，必须查明代理权限，千万不能因为代理人与房屋所有权人是夫妻、父母子女、兄弟姐妹等关系就当然相信其代理资格。如果发现代理人越权签订了房屋买卖合同，必须在1个月内向房屋所有权人提出追认。如果卖房人不能出示房屋所有权证、土地使用权证等相关权属证书，这样的二手房就可能有猫腻。审清房屋权属主体资格核清与你签订合同人的身份相关的权属证书是否齐全4本案启示交易的房屋是否存在租赁法律上有句话叫做“买卖不破租赁”，就是说买房前，这间房屋已有成立的租赁合同，买房者必须等到租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。明确交房时间房屋买卖纠纷中经常会有到了约定时间，卖方因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买方，而合同中没有约定交付时间，买方只能吃“哑巴亏”。及时办理过户手续房屋属于不动产，其权属交易是否生效是以过户登记为准的。二手房交易双方在履行付款、交房后，还没有完成全部的交易程序，只有完成过户登记手续后才能发生法律效力。4本案启示搞清土地性质等关联信息房屋产权转移是否受限制防范避税导致过户风险中介佣金支付要明确；房款支付方式表达清楚注意妥善保留相关证据房产中介的服务是否合法物管费、电费等是否拖欠参考文献谢谢观看