森语星园”纯住宅洋房的房地产项目市场调研报告

广州市“森语星园”纯住宅洋房的房地产项目市场调研报告（1）一、前言二、项目概况1、地理位置2、项目简介3、项目基本经济技术指标三、广州市房地产发展状况1、广州市房地产发展状况2、广州市地产价格水平3、住宅类物业近期市场特点4、区域市场主要楼盘概况四、本案SWOT分析五、本案市场定位及项目定位1、市场总定位2、项目定位3、客户群定位六、价格及价格策略1、价格厘定标准2、价格走势策略3、价格4、销售价格的制定七、销售策略1、销售时机2、推盘方式3、销售方式4、付款方式5、优惠政策（价格折让）6、销售计划7、销售策略八、广告及推广1、本案广告宣传推广整体思路2、本案广告费用预算3、广告策略1）、公共传播媒体2）、户外媒体3）、印刷媒体4）、PR活动策划5）、广告投放计划6）、广告宣传各阶段费用安排九、楼盘包装及项目价值提升建议十、各阶段工作计划表一、前言市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关健在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。而科学的策划是项目成功的基石之一。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是本盘第一的追求，也是公司永远恪守的策划观。只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程整合营销策划运作，项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。本专案组员将凭着创意性的策划理念、专业的代理经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本盘制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本盘的优势，提高本盘的总体素质和市场竞争力，令本盘推出市场，夺取最大的销售业绩，获得最大的经济效益。本策略的执行将随时根据市场的变化作出调整,做到专业、创意、实效的追求。藉此，根据市场调研分析，紧紧围绕开发前期关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本盘的成功与强势营销。二、调研内容1.对广州市宏观环境的调研；2.宏观经济以及市政规划；3.广州市房地产现状；4.项目自身情况调研；5.产品的整体研究与特征分析；6.项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）；7.产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）；8.需求市场调研；9.未来三年内市民置业意向；10.购买偏好（地段、价位、户型结构、面积，建筑风格设计，装修档次。配套设施重要性）；11.购买决策（决策参与，决策影响因素，信息渠道的重要性排序）；12.购买行为（适宜置业时期，销售行为主动性，付款方式）；13.购买价格支付能力；14.对物业的配套需求；15.购买人群；16.竞争市场调研；17.基本情况。楼盘位置，占地面积，总建设面积，开发商，总投资，开工竣工日期，容积率，类别，档次及整体布置，装修材料，硬件设备，配套服务功能以及功能分区，公开销售日期，销售价格，开发期价格的变化情况，销售率，付款方式，银行按揭安排，车位配套，物业管理公司以及费用。18.营销策略。目标客户选择策略，市场定位与宣传重点、，营销组合策略。三、调研方式1.房管，土地，规划等相关部门访谈；2.报纸文献资料收集与分析；3.网站合作调研；4.项目自身情况调研；5.项目规划洽谈会；6.项目现场考察；7.有关人员访谈；8.相关资料收集整理；9.需求市场调研；10.专项访谈问卷（200人次）；11.报纸公开问卷调查（400人次）；12.入室主体问卷（100人次）；13.统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）。四、各阶段工作计划表调研的组织与实施时间安排工作内容2003年5月5日就现有规划方案专项讨论会2003年5月8日提交调研问卷样本及调研细化方案2003年5月10日报社联络，报纸问卷调整2003年5月10日宏观调研开始。走访开发区管委会，房管局，规划服务中心等。竞争市场调研开始，对广州市内以及开发区内竞争楼盘进行纤细调研2003年5月13日5月17日报纸公开问卷见报，访谈外商投资服务中心，三中，高速公路管理处等单位，同时实施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份2003年5月17日主体问卷调研阶段，走访小曲，企事业单位，私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份；三类问卷数据库建立2003年5月24日报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效；数据库数据录入2003年5月25日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成2003年5月27日市场分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交2003年5月30日市调报告（修正稿）完成提交。五、项目概况1、地理位置本项目地块呈葫芦状，地形属于坡度较大的山坡和梯形，由西向东起伏50米，背靠万亩果园，四面均有得天独厚的水景资源，由于本项目地块为山地坡地，在地势较高处，在大道一侧能一览长江交汇处，有良好的江景资源。拥有山景果园与江景双重景观，在该区域当数稀缺性产品。；目前本项目地块上主要是低矮的民房和开发区工业建筑，密度分散，依次，本项目的拆迁工作和摄取内部的交通动线将是在开发过程中面临的两个重要问题2、交通状况30多条公交线路供选择，为现代都市人提供自由自在、快速便捷的生活节奏。地铁二三号线，广佛地铁尽在咫尺，内环路、环城高速路、新光快速干线辐射市区内外。3、周边配套周边成熟的生活配套数不胜数，好又多超市、百佳超市、好信广场、肉菜批发市场、银行、中小学校、医院、酒店、中大布匹市场、天雄纺织城、海珠电器商业广场和华南汽贸广场，让你的生活方便无忧，精彩自在。4、项目简介位于新海珠复合中心，面临城市中轴主干道－－广州大道，比邻海珠新区府，与天河区、珠江新城CBD、会展中心极速相连，以其尊贵的地理位置和旺中取静的环境优势突显其不凡的地位。5、地理环境1.精彩园林：独有的森林式四维空间园林－－幻彩星园，高低错落，跌宕起伏，提升生活空间。300米长的江堤湾畔映衬宽敞缤纷的星光大道、独享私家尊贵，胜似闲庭信步。2.精彩视野：依江靠林风水格局。周边视野空旷开阔，朝看万亩果林，晚观江堤湾畔，尽享情趣美景。六、广州市宏观环境调研分析上半年，在国家宏观调控政策和全球能源、原材料价格上涨的形势下，广州电力和土地供应紧张，经济增长速度二、三月份出现大幅回落，面对如此严峻局面，广州市积极采取应对措施，千方百计克服电力供应紧张的困难，加快经济增长模式转型和经济结构调整步伐，二季度经济增幅出现了逐月回升的趋势，使上半年地区生产总值增长11.1％，保持了较高的增速。但在经济运行中，也暴露出投资增长缓慢、企业缺乏自主创新能力、经济效益下滑等问题，对广州经济增长方式和消费方式的转变提出了更加迫切的要求。１）经济增速从大幅回落到逐月回升今年上半年广州经济的增速先降后升，呈V字形运行轨迹。全市地区生产总值同比增长11.1％，实现较快增长，并呈逐步上升的趋势。２）经济结构进一步调整优化３）选择性招商策略成效显著。４）产业结构不断优化。５）地区经济结构调整见成效。通过拉开城市发展空间，调整经济空间结构，加大中心镇建设投入，加快了我市城市化进程，花都、番禺、增城的发展快速推进。６）民营经济呈现出领跑全市经济的势头。７）消费市场日趋旺盛８）外经贸保持较快增长９）财政收入稳步提高１０）居民生活逐步改善七、项目区位优势分析1.区位发展潜力周边有华南汽贸、布匹城、国际轻纺城等专业市场，加上海珠区政府要搬至广州大道南，所以该区域租赁市场兴旺，未来投资回报高。海珠区将迎来了“海珠区府新办公大楼奠基和海珠区人民法院奠基”的双喜临门利好消息。海珠区府新办公大楼位于广州大道南园艺场路段（天雄布市正对面），占地面积约108亩，届时海珠区府将整体搬迁至新大楼办公，机关大楼的设计和规划将更先进，更方便群众办事。而海珠区人民法院位于逸景路左侧，主要分管审判和判决业务。结合海珠区地税和工商行政管理局就在广州大道南的因素，广州大道南区域成为海珠区新的政治文化中心已初具雏形，未来三年内这个全新的区域性政治文化中心在这里崛起。这一带的道路交通、市政配套、商业配套等设施也将得到进一步的改善。2.生态公园规划让居住价值提升此外，前段时间海珠区政府公布了万亩果林改造成为瑞宝生态公园和东风生态公园的规划设计方案，这两公园位于广州大道南东西两侧的广州“南肺”万亩果园，分别定位为休闲游憩公园和城市森林自然公园。其中东风生态公园就在本盘北面，为广州大道南的市政建设锦上添花。生态公园将改善周边的居住环境，区域性文化中心将提升地段位置。万亩果林改造成为瑞宝生态公园和东风生态公园的设计规划就围绕在本项目东北两面，本盘无疑是这些利好的最大受益楼盘。3.大集团与领事馆进驻促进区域经济发展１）合生、珠江、时代等大集团进驻开发，建设规模约3.5万平方米，总投资1.3亿元，预计年底可动工，两三年内有望加速政府和相关部门完成本区域的公共配套设施。２）海珠区的另一大让业界关注的市政措施是新领事馆的选址。新领事馆将在珠江帝景和帝景华苑附近的赤岗地块，目前已有多个国家的领事对于进驻该新领事馆有了初步意想，合生集团有关负责人分析，新领事馆的选址，将对周边楼盘的升值起到很大的促动作用。珠江帝景和帝景华苑两大楼盘近日的提价，正是由于目前市场上买家看中该区域的升值潜力，甚至有供不应求的趋势。4、交通规划助力区域发展今年中，中大布匹市场拆迁后的瑞康路将和逸景路连接，到时，路网设计将更加系统化。6、商业物流加速提升海珠东部将建成琶洲国际会展中心区和广州大道南专业批发物流园区两个区域级的商务物流区。其中琶洲地区将在会展经济带动下，重点发展商务办公、金融、酒店等配套服务；而广州大道南因为有交通优势，将建成专业的批发物流园区等。海珠区政府表示，将在未来几年内，要对这些专业批发市场进行整合，形成以高档次的专业批发市场为主，具有较强辐射能力的区域性、多功能、现代化专业批发贸易中心和物流园区。在利好市政规划的大好前提下，广州大道南该板块成为的楼盘是今后几年广州楼市的一大亮点。八、广州市房地产发展状况1、现状与结构①房地产市场发展平稳，房地产市场与宏观经济发展保持良好关系；②商品房开发投资、施工及新开工指标稳步增长；竣工面积继续降低，增幅略有缩小；③商品房销售面积持续增长，但增速放缓，市场交易旺盛；④房屋空置面积同比仍在小幅增加，但环比面积下降；⑤国有企业、私营个体和港澳台投资在房屋建设方面三足鼎立。2、开发投资①、房地产开发投资增长平稳，增速低于全国平均水平；②、资金来源：外商投资大幅增长。3、土地供给、购置、开发状况及价格①、存量土地逐步消化，土地供应总量在严格控制下小幅增长，供应结构基本合理；②、土地开发与购置投资下降，购置面积与开发面积有所增长；③、土地价格稳步上升。4、市场价格①商品房屋销售价格稳中有升；②租赁价格持续小幅上升。5、供需概况①一手楼市供应有所紧张；②成交量稳步上升。6、二手房市场供给与需求①市场交易旺盛，二手房成交量占总体成交量的比例略有浮动，逼近一手房；②各区域表现各有不同，平衡趋势显现；③住宅依然占据主体地位，商铺成交量回落，；④写字楼上升成交价格开始回升。九、广州市房地产重点区域市场发展状况(一)、主力地区：番禺、天河、海珠。1、番禺、天河、海珠的房地产市场从供给与需求量来看属于主力区域；2、番禺房价上升迅速，二手房交易活跃。潜力区域：白云、花都、芳村、黄埔、海珠。(二)、老城区：东山、荔湾、越秀。十、广州市房地产市场竞争格局分析与重点企业竞争力评价1、竞争格局1、地产集中度较高，优胜劣汰加剧2、民营、外资企业纷纷投资广州房地产业；深圳房地产企业进军广州3、品牌企业加强市场垄断，马太效应日益明显2、重点企业市场竞争力评价珠江、万科、海田等强势房产企业目前呈现出产品结构、产品创新、规模经营、质量管理、营销服务、成本控制、物业管理、品牌竞争八大竞争优势，具体表现为产品结构坚持专业方向，以住宅开发为主，对商业地产、写字楼持谨慎态度，降低了市场经营风险，赢得较好收益；产品创新上不断突破，从规划设计、户型