商业银行房地产开发贷款风险分析及防范

西南财经大学硕士学位论文商业银行房地产开发贷款风险分析及防范姓名：周霞林申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：曾志耕20050501商业银行房地产开发贷款风险分析及防范作者：周霞林学位授予单位：西南财经大学相似文献(10条)1.学位论文曹全胜商业银行房地产开发贷款信用风险及其控制研究2008我国自从1998年7月1日起在全国范围内取消实物分房以来，房地产行业得到迅猛发展，大大推进了我国住宅业并进而带动整个房地产业的市场化。对于房地产开发贷款而言，既是发展的机遇，也是严峻的考验，因为目前我国房地产开发贷款融资渠道还比较单一，主要来自于银行信贷资金，缺乏有效的分散风险的其他途径，银行承担着巨大的风险。那么，在房地产开发融资渠道主要来自于银行的局面在短期内不可能改变的前提下，作为涉及房地产开发项目的商业银行来说，究竟在房地产开发贷款中存在着怎样的风险？又应该怎样去分析这些风险？构建起怎样的控制体系去防范这些风险？这些都是商业银行必须要考虑的现实问题，也是本研究拟解决的主要问题。本研究将在前人研究的基础上，主要应用理论分析和案例分析相结合的方法，对房地产开发贷款风险进行较为系统地分析。在理论分析中，重点应用博弈论对房地产开发商和商业银行之间的关系进行分析，揭示风险发生的内在机理。在此基础上，以江苏省某大型商业银行房地产开发贷款为例，对所分析的理论进行案例佐证，论证分析的可行性。在研究中，我们主要得出以下四个结论：一、由于劣质企业所需要付出的C成本并不高，劣质的企业也踊跃申请贷款，房地产开发贷款市场上申贷企业良莠不齐，商业银行亟需有效甄别手段将劣质客户剔除出来；二、当惩罚成本足够大时，高风险房地产企业不会再伪装成低风险企业骗取银行资金，而愿以真实风险类型到其它资金市场通过适当的方式获取资金。在重复博弈的前提下，市场存款利率i越高，λ越小，则借款人选择欺骗和不还款的可能性也就越大；三、银行给出的抵押物价值是δw，其中δ为抵押品的变现率(oδ1)，而δ的高低取决于是否存在有效的处置抵押品的市场机制、抵押品的专用性等。需要根据抵押物品的市场价格波动，及时调整δ的大小，防止出现抵押敞口；四、房地产开发企业在缺乏有力监管的前提下，存在着违背借款协议，私下改变资金用途和隐瞒投资收益，占用银行资金甚至逃避偿债义务的道德风险。在理论分析结论的基础上，对房地产开发贷款风险控制手段从制度体系、规范管理细分客户、贷款业务实时监管等方面进行了探讨，并结合江苏某大型商业银行的具体操作案例提出了改进完善的建议。本研究创新之处在于结合江苏某大型商业银行的实际应用博弈论对房地产开发贷款风险进行了较为深入地分析，对房地产开发贷款风险控制体系进行了有益的探索。囿于客观条件和本人研究水平的限制，本研究未能够在房地产开发贷款风险的量化分析作出突破，同时对于商业银行和房地产开发企业之间的博弈关系没有作深入的数理推导，在一定程度上影响本论文的质量。因此，更加深入细致的博弈过程的分解和数理推导也是未来研究可以进一步加强的地方。2.学位论文易佳欣房地产信贷信用风险的度量与预测研究2007很久以来,信用风险是商业银行面临的最主要的风险.而房地产行业是国民经济中的重要基础产业,是我国启动内需,促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一.房地产贷款业务也是各商业银行的一项核心任务.随着房地产行业的蓬勃发展,银行对房地产行业的投入也相应增大,但随之而来的商业银行房地产不良贷款也不断升高,使银行将房地产行业列入高风险行业,并将防范房地产信贷风险提到议事日程上来.银行对信用风险的控制和管理能力关系到银行体系的稳定和国民经济的发展.随着计量经济学的发展和运用,信用风险的管理已经从传统的定性分析开始转向定量分析,国际上一些主要的金融机构纷纷开发了各种信用风险管理模型,以提高对信用风险管理和预测能力.中国商业银行信贷的信用分析主要停留在传统的管理模式上,利用现代信用风险管理模型进行信用风险分析还处在起步阶段.本文合理地考虑了房地产信贷的特性,从分析经济宏观因素的角度出发,选择最为适用的风险度量模型--CreditPortfolioView模型来对房地产信贷的信用风险加以度量和预测.首先,本文对房地产信贷的相关概念做了详细的叙述,特别提出了《新巴塞尔协议》对信用风险管理的促进作用；其次,对信用风险管理的发展进行了回顾,然后详细地对比和分析了4种主要的信用风险管理模型,并结合中国商业银行的现状和房地产信贷的特性,显示CreditPortfolioView模型在房地产信贷信用风险度量中的优势.再次,本文通过选取1998年1月-2005年12月间的综合领先指标、国房景气指数和企业景气指数三个宏观经济变量值以及房地产信贷违约率的Logistic转换值,运用Eviews软件对CPV模型做出估计.接着,通过房地产信贷违约率的拟合值与实际值的对比结果,证明了CPV模型对房地产信贷风险度量的实用性和有效性,从而进一步用其预测2006年中12个月的信贷违约率值.最后,本文在国际房地产信贷风险的防范措施的基础上,从逆向选择、道德风险两个方面,提出我国房地产信贷风险的防范措施.本文得出的结论是,CreditPortfolioView模型在度量和预测房地产信贷违约率方面具有高度的合理性和有效性,可以为商业银行的信用风险防范提供很好的依据.并且,房地产领域的信贷违约率确实和宏观经济状况紧密相连,当经济恶化,房地产信贷违约率上升；当经济好转,房地产信贷违约率下降.3.学位论文查文娟成都市商业银行房地产开发贷款风险研究2007房地产开发贷款，是指银行向房地产开发商或者相关企业所发放的贷款。它主要是用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设的资金的需要。房地产开发贷款业务已经得到迅速发展，各大银行纷纷扩大业务规模，争夺贷款市场。但在发展的过程中，必须关注到房地产开发贷款是生产性贷款，对金融机构而言，面临着很大的不确定性，风险防范是个极其重要的问题。近年来，由于我国房地产市场迅速扩张，使得房地产开发贷款规模也快速增长。但是，由于转轨时期宏观政策变动频繁，区域经济发展波动较大，以及银行和贷款企业之间存在信息的严重不对称，项目选择、开发商资质等诸多因素使得开发贷款面临的风险越来越大，因此银行必须掌握多方面的信息，随时监测相关信息的变化，并分析变化对开发贷款的影响。因此，本文把研究的对象选为：成都市商业银行房地产开发贷款风险。旨以成都为实例，通过对此类风险特征、表现和形成原因的探讨，对当前风险防范体系做出评价，提出在新阶段加强商业银行开发贷款风险防范的构想。本文的正文一共包括以下五章：第一章，绪论。本章简短的篇幅介绍了成都市商业银行房地产开发贷款风险研究的意义，国内外研究状况、主要研究内容，以及论文的创新与不足。第二章，成都市商业银行房地产开发贷款风险表现。本章第一节从国家宏观经济背景及行业发展前景入手，说明了我国进入全面建设小康社会，加快城市现代化建设的新的发展阶段，居民消费结构的升级和城市化加速推动，将会对住宅和房地产业形成巨大的市场需求，我国的房地产行业正面临前所未有的发展机遇。进而通过对成都市经济发展水平，成都市房地产行业发展状况的描述转入对成都市房地产运行状况的分析，反映出成都房地产市场处于供求平衡、供销两旺的良好发展轨道中，成都市房地产行业正处于高速发展的安全通道中。第二节则是界定了房地产开发贷款的概念，介绍了房地产开发贷款种类和房地产开发贷款的特点以及开发贷款的发放流程。第三节描述了成都市房地产开发贷款风险表现。房地产作为商品是个资金运行的过程，因此房地产市场的发展离不开房地产金融的大力支持。本节通过对开发贷款数量和结构的分析，得出成都市贷款总额节节攀升、贷款所占比重不断加大、以及贷款质量呈恶化趋势的结论。第三章，成都市房地产开发贷款风险生成原因分析。本章第一节主要从微观角度，即房地产企业和银行本身入手，分析了成都市房地产开发贷款风险生成的表层原因。先通过分析房地产开发企业数量多、规模小，负债偏高、风险大，内部管理上存在较多问题来说明房地产开发企业是风险生成的表层原因主体之一。再通过分析银行内部管理滞后，缺乏完整有效的信用体系；银行违反相关规定，出现违规放贷现象；银行进行抵押贷款时存在隐患；商业银行有恶性竞争的隐患来说明银行本身也是风险生成的表层原因主体之一。第二节则从宏观角度分析了成都市房地产开发贷款风险生成的深层原因。先从理论入手，解释了房地产信息不对称风险理论——信息不对称解释，运用博弈论的方法分析了信息不对称会导致事前风险——逆向选择和事后风险——道德风险。再解释了房地产波动周期风险理论——金融不稳定性假说，采用经济周期理论的扩散指数方法来分析成都房地产周期波动。这里主要采用扩散指数理论，选用反映成都房地产经济活动的16项指标，计算出历年来成都房地产扩散指数值，以此为根据编制成都房地产周期波动曲线，得出结论：成都房地产业的发展正处在第三个波动周期之中，而2004年和2005年正处于波峰阶段，房地产开发贷款面临的市场风险不得不防。最后，通过解释房地产泡沫内涵，分析房地产泡沫产生原因及运行机理，再通过房地产开发贷款增长率/贷款总额增长率这一量化指标得出成都市宽松的贷款的条件是房地产泡沫得以产生的“催化剂”，它是地产泡沫不断膨胀，必会导致泡沫破灭后银行出现大量呆账、坏账等一系列严重后果的结论。第四章，概述成都市房地产开发贷款风险计量方法。具体包括：(1)传统的信用风险管理的分析方法。主要有:5C专家制度法、基于判别模型信用评级法，如由Altman创造的Z计分模型、以及在此基础上发展起来的ZETA模型组成的信用评分法。(2)信用风险的现代计量模型主要内容是：基于期权定价理论的KMV模型、基于在险价值(VaR)方法的信用度量术模型。本章最后指出成都市大银行内部多年来传统信用评级和信用评分方法的推广以及新的贷款五级分类法的推行，CreditMetrics模型的广泛的适用性分析，以及CreditMetrics模型估计投资组合的VAR方法的其科学性、适用性、综合性和国际性的的特点，强调creditMetrics模型对成都市商业银行房地产开发贷款风险管理具有重要的借鉴意义。第五章，在前文分析的理论框架下，结合成都市的实际情况对个商业银行房地产开发贷款风险防范措施进行分析。本章第一节强调商业银行房地产开发贷款风险防范的重要性，这样引出第二节商业银行房地产开发贷款风险防范措施研究。首先是风险预防—建立房地产预警机制。在介绍房地产金融风险宏观若干监控指标和基本的预警方法的基础上，阐述预警机制对市场预期和商业银行的重要意义，并分析成都市预警机制建立的现状，提出相应建议。接着是风险控制，指出银行在控制固定资产投资规模时，要把握好房地产开发资金投放的“度”；建立健全拍卖法规和缩短贷款界定期限；开展房地产开发贷款抵押贷款证券化；建立政策性房地产开发贷款保险机构来控制房地产开发贷款风险。本文采用规范化研究与实证研究相结合的方法，其亮点在于：一是目前国内外对房地产开发贷款风险的专门研究并不多见，而本文着眼于这个热点问题，实务性较强。二是针对某一地做微观层面的实证研究，针对性比较强，势必提升文章的实用价值。需要指出的是，房地产开发贷款业务对银行来说尚处于初期摸索阶段，统计分析工作很不到位，另外某些关键性数据牵涉到相关部门内部机密，因此所采集的资料在完整性和说服力上存在缺憾。再者，受文章篇幅和笔者经验、学识所限，资料整理和对策探讨方面难免欠严整周详，理论研究部分也略显单薄。4.学位论文王宁商业银行个人住房贷款风险管理研究2009随着我国住房制度改革的不断深化，城镇居民购房热情的不断升温，住房金融业务得到迅速发展。个人住房贷款业务以其担保可靠、收益较高、风险易控等特点，倍受商业银行的青睐，信贷规模和效益贡献的比重日益提高。与此同时，个人住房贷款不良余额和不良率也在逐步上升，特别是由于美国次贷危机引发的全球金融危机以后，这种趋势随着房地产市场的调整有加速的迹象，给商业银行带来了一定程度的风险隐患。个人住房