招商基础知识

招商基础知识1、人防工程概念：人防工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。特性：（1）平战结合，和平年代可作为商业用途，发生战争时作为防空洞、避难场所；（2）人防工程均为地下工程；（3）产权归国家所有，发生战争时，政府可无条件征用。2、产权的概念：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。3、使用权概念：房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。4、不同物业的产权/使用权期限：通过出让方式取得的国有土地使用权用于建设，其使用权均存在年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条根据土地的用途对各类用途的土地使用权最高年限作了规定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。5、出铺率：什么是得房率？无论是购买住宅、写字楼还是商铺，许多业主都经常会碰到“得房率”这个词。要想明明白白消费，那就有必要弄懂什么是得房率？得房率是怎么计算的？得房率是不是越高越好等问题。据了解，目前人们谈论的得房率主要有两个版本：一种是住房套内建筑面积除以套内建筑面积加公摊面积；另一种是套内使用面积除以套内建筑面积加公摊面积。6、计算日客/车流量的方法计算时按照同一种标准计算，如测量人员选择在同一时间内进入商圈或者离开商圈人数为准，时间设定在5-10分钟之间。客流量=人数（5-10分钟进入或者离开的数字）/时间（测量时间）*商圈的平均营业时间什么是得房率？1、租赁——业户向市场承租一定时限经营使用权的行为（所有权为商场）2、销售——经营使用权（所有权为商场）产权（所有权为业户）7、服装市场的四类形态及其特点批发市场：A：历史悠久，坐落于繁华的商业区，客流量大B：经营规模大，商品以中低档为主C:经营品类以服装和小百货为主D:周边物流业发达，可连通全国各地零售市场：A:坐落于繁华或不繁华地区，历史较短，客流量较小B:经营规模较小，商品低、中、高档都有百货商场：A:大型百货商场位于繁华商圈B:经营品类为服装、百货、电器、文教等综合类型C:男装区、女装区、童装区、鞋类区等经营区划明显D:商品以中、高档品牌为主专卖店：A:坐落于繁华商圈内的大型百货商场或步行街门市B:店面装修风格统一、形象佳C:经营商品以中、高档品牌为主D:大部分专卖店的消费者为中、青年时尚人士8、衡量城市发展状况的要素有哪些？消费水平、商业业态、地铁情况、GDP指数、交通状况、城市建设、房地产信息、商圈的繁荣程度、恩格尔系数、人均（收入及）可支配收入、商业规划、轨道建设。①商铺租金（租赁及买断）标准的计算单位有哪些？元/天/㎡；元/月/㎡；元/年/㎡；元/月/档口；元/年/档口。①商铺转租/兑的概念？两者之间的区别？转租：不出让原始租赁权；是业主单方面与求租者建立合作关系，一般时限较短。转兑：出让与商场的优先承租权。（转兑分为产权转让和使用权转让）区别：是否出让与商场的优先承租权，与商场建立合同关系，需办理更名手续。A使用权与产权的区别，转租是短时间内转让使用权，而转兑是转让产权或长期经营使用权。B使用权年限的区别，转租使用年限相对较短，而转兑使用年限相对较长。②原始租金与转租租金的含义及本质区别？原始租金：与商场签定一手租赁的租赁合同，并同时缴纳商场的租金，商场租金一般具有统一标准。转租租金：一手承租人将商铺转租于他人所收取的租金。本质区别：根据转租业户是否具有对商场的优先承租权判断。A收取人不同：原始租金是由商场收取，而转租租金是由承租人收取。B制定人不同：原始租金是由商场制定，而转租租金是由承租人制定。C一般情况下，转租租金高于原始租金。②商场占地面积的测量方法有哪些？A步量；（横向：步长*步数，纵向：步长*步数，横向*纵向）B根据地砖面积及数量计算。（地砖一般分为60cm*60cm,80cm*80cm,90cm*90cm,）9、如何计算商场年收益？租赁：商场各户型面积×租金标准（元/月/㎡）×档口数量×12个月买断：买断费用（一次性支付）÷使用年限×档口数量注：同时附加商场其他费用，如管理费等10、百货商场与供应商有哪几种合作方式？①联营；②租赁；③托管；④自营；其中以联营为主，租赁为辅，其他方式不多见。11、什么是五证、六证？营业执照、企业代码、商标注册证、国税、地税、一般纳税人；12、什么是经销商、加盟商、代理商、托管商、品牌运营商（总代理）？经销商：使用或不使用品牌，以挑选的形式从品牌商那里拿货，不换货或少换货，钱货两清，不需要品牌商的其他奉送服务，这种形式对品牌商来说比较省事；加盟商：使用品牌形象，无批发权，无批发折扣，以全盘货的形式进货，享受换货、形象展示、培训等品牌商的附加服务；代理商：可以使用品牌形象，有批发权和招收加盟商的权利，享有低于加盟商的折扣，享受相对多的地域保护的政策；托管商：简单说就是压款代销，或者经理人，这些人在当地都有着很大的背景或经验，由品牌商投资或者共同投资在某地建设零售卖场，按照销售总额的一定比例提成；只有规模较大、重视终端形象的品牌才会采取托管形式。小品牌如果采取托管形式，那目的只会是急于拓展市场，不择手段的占领市场；总代理（品牌运营商）：一般有两种情况，一是获得品牌商加大地区的代理权利，享有比一般代理商更优惠的折扣，享有更大的服务。这种总代一般不会代理一个品牌，而会同时代理多个品牌。还有一种情况是只需要品牌的使用权和广告支持，然后自行组织款式的开发生产以及销售；这种情况一般来说只会代理整某个类别，如正装系列、休闲系列、毛杉系列等，这种总代可以说等同于品牌商（厂家）；注：总代和品牌运营商虽然看上去没有自己的品牌，实际上他们的实力也相当大，所以说不要轻视他们，他们也是我们的重要客户群；