收益还原法.

第四节收益还原法河南大学土管：樊鹏飞2015/4/13收益还原法的基本原理1收益还原法操作步骤2收益还原法总结和运用举例3收集并验证与估价对象的未来预期收益有关的数据资料预测估价对象的未来收益求取报酬率或资本化率选用适宜的收益公式计算收益价格收益还原法的概念收益还原法的理论依据收益还原法适用的对象和条件收益还原法的操作步骤第一节基本原理一、收益还原法的概念二、收益还原法的理论依据三、收益还原法的适用对象和范围四、收益还原法的操作步骤一、收益还原法的概念•收益还原法是不动产估价中最常见的方法之一，它是对不动产其他收益性质的资产进行评估的基本方法。收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。收益还原法在国内外的称谓很多，主要有：收益法、收益现值法、收益资本化法等。在我国土地估价中通常叫做收益还原法。•不动产的使用寿命长久，占用收益性不动产，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待在未来继续取得这个纯收益。因此，可以做如下设想：不动产的价格就相当于这样一个货币额——如果将这个货币额存入银行，它会源源不断带来一种与这个纯收益等量的收入。•例如：某人有一不动产，每年可生产10万元的纯收益，同时此人有200万元货币，以5%的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利息。拥有收益存入利息拥有每年10万元价值资本200万元拥有每年10万元•对该人来说，理论上该宗不动产与200万元的货币等价，即值200万元。收益法的基本思想用公式表示：•某一货币额×利息率=不动产纯收益•那么。这一货币额就是该宗不动产的价格，将上式变换得：•不动产纯收益•不动产价格=————————•利息率•上述收益法的基本思想是一种朴实、简单明了，便于人们理解的表达，严格上来说不是很确切。上面的例子是在一定前提条件下才能成立，即“纯收益每年不变，资本化率每年不变，获取纯收益的年限为有限年，并且投资不动产的风险与银行的存款风险相当.”三、收益法的适用对象和范围•收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的不动产，诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出租）、农地等。•它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类不动产有获取收益的能力即可。•收益法使用的条件是，不动产的收益和风险都能够比较准确的量化。四、收益法的操作步骤①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；②预测估价对象地未来收益③求取报酬率或资本化率④选用适宜地收益法公式计算收益价格资金时间价值同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。利息与利率对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同，银行利息是一种资金时间价值的表现方式。利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：Fn＝P＋In式中Fn－本利和；P－本金；In－利息；下标n表示的是计息周期，是指计算利息的时间单位，通常采用的单位是年。利率利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。i＝x100%式中i1——一个计息周期的利息；上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。注意：如果已知年利率为6％，则月利率为i1P6％12第二节基本公式•一、最一般的形式•二、最简单的形式•三、有限年期且其他因素不变的情形•四、纯收益在前若干年变化的情形•五、未来若干年后的不动产价格可预知的情形•六、纯收益按等级递增的情形•七、纯收益按等级递减的情形•八、纯收益按一定比率递增的情形•九、纯收益按一定比率递减的情形一、最一般的形式其中：V——不动产价格a1,a2,a3,……，an——不动产未来各年的纯收益r1,r2,r3,……，rn——不动产未来各年的收益率说明：此公式是收益法基本原理的公式化，可以导出下述各种公式，只有理论分析上的意义，实际估价中无法操作。二、最简单的形式(无限年期且其他因素不变的情形)•式中：V——不动产价格•a——不动产的纯收益•r——不动产的收益率•假设前提：（1）a每年不变；（2）r每年不变且大于0；（3）年期无限【例4-1】例如，某宗不动产，已知该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为300万元，每年所需支出的总费用为180万元，该类不动产的收益率为8%，则该宗不动产的收益价格为：V=（300-180）8%=1500（万元）三、有限年期且其他因素不变的情形•具体有两种情况，一是收益率等于0，一是收益率大于0.假设前提：（1）a每年不变；（2）r等于0；（3）n为有限年期公式如下：式中:V、a、r——含义同前；n——不动产的使用年限或仅有收益的年限。•例如，某一不动产，正常情况下利用该宗不动产，每年所获得的总收益为120万元，每年所需支出的总费用为50万元，该类不动产的收益率为10%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了4年，则该宗不动产的收益价格为：V=（120-50）/10%[1-1/（1+10%）50-4]=700×0.9875=691.27（万元）四、纯收益在前若干年有变化的情形•具体有两种情况，一是年期有限，一是年期无限。•（一）有限年期的情况•假设前提：（1）t年以前（含第t年）的纯收益有变化；•（2）t年以后纯收益无变化为a；•（3）r每年不变且大于0；•（4）年期有限为n•（二）无限年期的情况•假设前提:（1）t年以前（含第t年）的纯收益有变化；•（2）t年后纯收益无变化为a；•（3）r每年不变且大于0；•（4）年期无限•纯收益每年有变化的公式有非常重要的使用价值。现实中每年的纯收益往往不同，如果采用公式V=a/r或者V=a/r[1-1/(1+r)n]来估价时，有时未免太片面；如果根据纯收益每年都有变化的实际情况来估价，有不太可能（除非收益年限较短）。现实中每年的纯收益如何确定？公式的假设前提是：①t年以前（含第t年）纯收益有变化；②t年以后纯收益无变化为a；③r每年不变且大于零；④年期无限。公式如下：式中，V、a、n——含义同前；ai——表示第i年的纯收益；t——表示纯收益有变化的年限。1.无限年期的情况•【例4-7】某宗不动产，通过预测得到其未来4年的纯收益分别为10万元、13万元、15万元、18万元，假设从第五年到未来无穷远每年的纯收益将稳定在22万元左右，该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收益价格为：V=10/（1+8%）+13/（1+8%）2+15/（1+8%）3+18/（1+8%）4+22/[8%×（1+8%）5]=232.70（万元）2.有限年期的情况公式的假设前提是：①t年以前（含第t年）纯收益有变化；②t年以后纯收益无变化为a；③r每年不变且大于零；④年期有限为n。公如式下：•式中，V、a、ai、r、t、n——含义同前。五、未来若干年后的不动产价格可预知的情形•假设前提：（1）已知未来每年的不动产价格为Vt•（2）在已知不动产价格的年份以前的纯收益有变化；•（3）r每年不变且大于或等于0式中，V、ai、r—含义同前。t—预知的未来不动产的年限；Vt—未来第t年的不动产价格。•例如，某宗不动产近期的价格水平为4000元／m2，年纯收益为200元／m2，收益率为8％，现获知该地区将兴建一座大型的商贸大楼，该商贸大楼将在4年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有商贸大楼地区的繁荣程度。在该城市现有商贸大楼地区，该类不动产价格为6000元/m2，据此预计新商贸大楼建成投入使用后，新商贸大楼地区该类不动产价格水平将达到6000元／m2。试求获兴建商贸大楼后该宗不动产的价格。V=200/8%[1-1/（1+8%）4]+6000/（1+8%）4=5072.60（元/m2）可见，该宗不动产在获知兴建新商贸大楼后，价格由每平方米4000元涨到每平方米5072.60元六、纯收益按等级数递增的情形•具体有两种情况，一是年期有限，一是年期无限。•（一）有限年期的情况•假设前提：（1）纯收益按等差数列递增（2）r每年不变且大于0（3）年期有限为n式中，V、a、r——含义同前；b表示纯收益按等级数递增的数额，如纯收益第一年为a,则第二年为a+b,第三年为a+2b,第n年尾a+（n-1）b。•（二）无限年期的情况•假设前提:（1）纯收益按等差数列递增；（2）r每年不变且大于0；（3）年期无限•式中，V、a、r、b、n的含义同前。七、纯收益按等级数递减的情形•具体情况只有收益年限为有限一种，因为当收益递减为负的时候，一般不动产拥有者会停止买卖经营而进行改造。•假设前提：•（1）纯收益按等差数列递减；•（2）r每年不变且大于0；•（3）年期有限为n。并且n≥（a/b+1）•式中，V、a、r—含义同前；b表示纯收益按等级数递减的数额，如纯收益第一年为a,则第二年为a-b,第三年为a-2b,第n年尾a-（n-1）b。八、纯收益按一定比率递增的情形•具体有两种情况，一是年期有限，一是年期无限。•（一）有限年期的情况•假设前提：（1）纯收益按等比数列递增；•（2）r每年不变且r≠s；•（3）年期有限为n•公式：九、纯收益按一定比率递减的情形第三节、收益法的估价步骤一资料的收集整理二确定总收益三确定总费用四计算纯收益五确定资本化率六求取收益价格一、搜集整理资料•（一）资料搜集途径•不动产估价所需的资料，主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料、实地调查获取，资料调查的途径参见表4-1.表4-1不动产交易资料调查途径一览表不动产转移类型资料来源不动产租赁租赁双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准，工商、建设、物价等部门、街道办事处、房地产开发公司商品房出售各省市建筑定额标准，房地产开发公司、买房单位、房地产交易所、物价、税务、建行等部门房屋买卖交易双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、物价、税务、建行等部门土地使用权转让交易双方及主管部门、公证处、税务、财政部门、街道办事处土地使用权出租租赁双方及主管部门、公证处、税务局、街道办事处企业收益资料企业、工商、税务、财政部门二、确定总收益不动产的收益可分为实际收益和客观收益两类。实际收益是指待估不动产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益。它是个别企业在个别的经营管理等情况下的实际收入水平，未排除个别因素对不动产的影响，所以它不可作为估价的依据。而客观收益是指排除了各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益，它可直接应用于估价中。不动产收益还可分为有形收益和无形收益。在估价过程中既要考虑企业的有形收益，还要考虑企业的各种无形收益。但值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，如在当地能显示其形象、地位的写字楼，即承租者租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在写字楼的较高租金中，则不应在单独考虑，以免重复。在确定不动产客观收益时，应根据一定的原则，全面分析各种因素对收益的影响，从而确定出合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件：①从客观上看，不动产的总收益是由具备良好素质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收益。②收益必须是持续且有规律地产生的收益。③收益是安全可靠的收益（是指符合国家规定并经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经营项目和违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据）。实际收益与客观收益的区别？不动产总收益产生的形式有以下两种情况：•①不动产出租的租金。是指不动产出租过程中，出租方获得的实际租金额以及其他有关的收益，如：押金利息等。客观收益水平的确定，要通过对实际租赁合同金额与当地估价期日同类型不动产的租金额、租赁市场状况以及同类型的租赁市场状况综合分