松原东镇国际城项目运营方案

第1页共18页【松原东镇国际城项目】商业规划方案2011年11月第2页共18页前言东镇国际城项目，位于吉林省松原市江北宁江区，占地面积约700亩，总建筑面积约108万㎡，其中商尚生态住宅区70万㎡；商业部分面积约17万㎡;东镇国际城是松原市迄今为止规模最大的复合型商业地产，集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、商务六大业态于一体，充分满足一站式消费，全面提升城市生活。东镇国际城实行统一规划、统一招商、统一宣传、统一运营、统一管理的科学经营模式。开发商江中集团欲联手全球品牌，致力于开创一个“消费者、业主、供应商”多方共赢的财富特区。第3页共18页目录一、目录：………………………………………………3页二、市场分析：………………………………………………4页a、城市基本情况分析：…………………………………4页b、城市商业发展趋势分析：……………………………6页c、江北商圈及商业基本状况分析：……………………6页d、城市综合体项目前景分析：…………………………7页三、【东镇国际城】项目（SWOT）分析：…………………7页a、项目竞争优势分析（S）……………………………7页b、项目竞争劣势分析（W）……………………………7页c、项目威胁点（T）……………………………………8页d、项目市场机会点（O）………………………………8页四、项目竞争对手分析及项目定位：………………………8页a、项目市场定位策略：…………………………………8页b、项目形象主题定位策略：……………………………8页c、形象主题定位的必要性：……………………………9页d、项目名称及形象主题提炼：…………………………9页e、项目目标客户定位：…………………………………10页五、项目运营方案：…………………………………………11页a、经营定位…………………………………………11页b、百货经营品项……………………………………11页c、服务功能设计……………………………………11页d、经营规划布局设计………………………………11页e、建筑规划设计……………………………………12页f、运营管理设计……………………………………12页g、招商设计……………………………………12页第4页共18页一、市场分析：a、城市基本情况分析：松原市资源富集，潜力巨大。素有“粮仓、肉库、渔乡、油海”之美誉。矿产资源富集，粮食资源丰富，地处世界著名的黄金玉米带，是国家大型商品粮基地和油料基地。渔业资源可观，全市水产品年产量3万吨，盛产胖头鱼、草鱼、鲤鱼、鲢鱼等，其中查干湖胖头鱼获得国家AA级绿色食品认证。水力资源丰沛，境内有“三江、一河、一湖”（松花江、第二松花江、嫩江、拉林河、查干湖），草原辽阔无垠，地处科尔沁草原东端，草场面积53万公顷，年产干草30万吨。松原市交通便捷，四通八达。处于吉林、黑龙江、内蒙古三省（区）结合部，位于长哈经济带、哈大齐工业走廊之间，东部与长春市为邻，南部与四平市接壤，西部与白城市和内蒙古自治区相依，北部与黑龙江省隔江相望。作为东北地区的重要交通枢纽和物流集散地，松原联结4省（区）8市14县，辐射人口3100多万。京哈、京齐、长白、大齐、通让五条铁路干线从境内通过，明沈、京哈、开方、乌图、长白、长哈等六条国省公路四通八达，松原市厚积薄发，前景无限。通过大力实施“工业立市”战略，全市产业支撑能力不断增强，形成了以工业开发区、园区为载体，以吉林油田、前郭石化、吉安生化、赛力士达、正望油脂、大多油田配套等骨干企业为依托，以油气化工、生物化工、农畜产品加工和电力为支柱的、产业门类齐全的工业体系。松原市设施完善，环境优越。园区建设方面，以开发区和园区作为承接平台，全力引进各类战略投资者。目前，全市开发区、园区已经发展到24个，总规划面积434.33平方公里，建成区面积42.89平方公里，全部实现“五通一平”。松原市创业福地，投资乐园。这里适合发展化工产业。天然气远景储量达近第5页共18页万亿立方米，随着天然气由燃料变原料技术的不断成熟，发展天然气化工、生物化工潜力巨大。这里适合发展加工制造业。松原地处长春一汽、哈飞汽车、大庆油田、吉林油田等国家大型企业集团运输半径之内，具有土地、交通、水、电力、能源等突出优势，适合发展加工制造业，特别是汽车和石油配套产业。这里适合发展食品加工业。松原草原辽阔，畜牧业发达，可以扩大生猪、肉羊、肉鸡、肉牛的屠宰加工规模，大力开发高档、优质、卫生、营养的农畜产品；可以充分利用东北地区土地开发晚、土壤质地肥沃、冬季寒冷漫长、农作物用药次数少等天然优势，大力发展有机、绿色食品加工，深度开发植物蛋白、植酸钙以及膳食纤维等功能食品加工项目。这里适合发展风力发电产业。松原所属的四县一区都有天然的优质风场，风力发电条件得天独厚，除并网发电风场外尚有20个风场风能资源有待开发，同时依托东北地区丰富的风力资源，也为发展相关设备制造业提供了广阔的市场。这里适合发展生物质能源产业。松原境内用于发展生物质能源的玉米、秸秆和畜牧业废弃物极其丰富。利用这些廉价的生物质资源，可以生产燃气、新型建材或者发电。这里适合发展房地产业。松原城区规划区面积353平方公里，第二松花江穿城而过，是国内为数不多、没有完全开发的亲水城市。按照城市发展总体规划，在加快推进棚户区改造的同时，松原正在致力于升华“水”的灵气，大力实施沿江开发战略，集中精力打造滨江新区。全市土地价格优势明显，房地产业发展潜力巨大。这里适合开发旅游产业。按照《松原旅游发展总体规划》，全市旅游产业异军突起，发展势头强劲，其中查干湖景区已经成为国家级自然保护区和国家AAAA级旅游区，查干湖“冬季捕鱼”单网产量创吉尼斯世界纪录。目前，草原湿地、江湖秀色、辽金古迹、满蒙风情、泥林奇观、温泉冰雪、石油钻采、宗教文化等八大特色旅游产品，初步构建了具有松原特色的第6页共18页旅游产业格局，查干湖、哈达山、王爷府、珠尔山、鳇鱼圈、大布苏泥林、龙凤山等景区开发潜力亟待挖掘。这里适合发展商贸物流业。四通八达的公铁交通网络，通江达海的黄金水道，奠定了松原拓展区域大市场、发展商贸大物流的优势地位，可以借助独特的地缘优势和聚集、辐射作用，建设以城市圈物流为基础，以物流园区为核心，以专业市场为结点的区域物流枢纽。b、城市商业发展趋势分析：松原市商业经过近几年的发展，已经具备一定的业态基础，特别是由于松原得天独厚的资源优势，造就了松原稳定的高消费群体，同时也吸引外来投资者不断进入，预计未来几年松原人口将呈现膨胀的发展，也为松原商业的发展提供了广阔的空间。而且江南、江北两个独立商圈的特征也日益明显。而且江南商圈的竞争也日益激烈，目前已经有4个城市综合体项目在江南开业或建设中，也为江南商业下一步激烈竞争埋下隐患。而江北由于消费群体及习惯的原因，商业发展比较江南相对落后，只有一个明显的商圈，且业态组合也不完备，但比较江南商圈，江北商圈却有竞争少、消费习惯明确、可投资性的特点，且由于江北教育、文化氛围，及市政府的进驻，为江北商圈提供了新的发展机遇。c、江北商圈及商业基本状况分析：江北商圈发展较晚，而且目前只有建设街一条主要的商业街，且业态不完善，缺少必备的娱乐及服务功能，不能满足当地消费者日益增长的消费需求，不能满足江北中、高档消费群体购、娱、赏、食、游为一体的综合消费需求，江北步行街商圈只有王府井百货为综合性百货业态，且由于其运营按整体规范的商业管理为模式，经营情况也最好，其余如国贸、东北商场、新天地，龙源商厦等多为松散的市场化管理，无整体的市场营销及商业管理，物业环境也与消费的需求第7页共18页有较大差距。在此前提下，集大型超市、综合百货、影院、娱乐广场、大型KTV、品牌餐饮、大型家电卖场、大型家居卖场、市民广场为一体的城市综合体项目成为江北商圈必备的商业模式。d、城市综合体项目前景分析：城市综合体项目自万达集团从长春重庆路项目开始，经过近10年的发展，已经成为目前商业地产新兴项目的主要的运营模式，目前万达集团已形成订单式的程序化开发模式，业态组合及品牌整合日趋完善。消费者已逐渐接受并喜欢该类消费模式，特别是城市综合体项目在原有百货商业的基础上，整合餐饮及娱乐、商务等服务功能，体现了高档及方便的宗旨。满足了不同年龄的消费群体的需求。而东北目前商业发展还处在快速发展期。特别是东北二级城市城市规模不断扩大，人口不断提升，商业正在逐步转型，消费需求随着经济发展不断提高，消费理念不断更新，而城市综合体项目正好适合当前东北地区商业发展的需要。因此，在未来几年将是东北商业发展的主要模式。二、【东镇国际城】项目（SWOT）分析：a)项目竞争优势分析（S）1、位置独特，具有升值空间：2、文化氛围浓郁，人文素质高人一筹：3、项目定位因地制宜，具有投资价值：4、突出服务功能，商业组合设计超前：b)项目竞争劣势分析（W）1、市场环境差，竞争激烈：2、项目建设周期长，开盘时间不确定：第8页共18页3、城市人口较少，影响项目效果。4、江北商业发展落后，消费理念落后：c)项目威胁点（T）1、城市综合项目过多，目标客户选择面加大：2、城市商业发展过快，影响商业发展潜力：3、省内商业巨头提前进驻，影响项目的提升空间：d)项目市场机会点（O）1、江北商业相对封闭，有利于江北客户资源的整合：2、项目定位及业态组合新颖，利于项目的整体营销：3、市政府北迁，利用项目文化氛围的打造：4、城市资源优势凸显，利于未来形成高消费群体：三、项目定位：a)项目市场定位策略：注重错位经营。商圈率先倡导“错位竞争”和“个性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。一是注重发掘商家本身的经营能力，形成了不同氛围和水准的商家企业；二是注重业态错位。b)项目形象主题定位策略：形象主题定位的阐释：将项目的优势挖掘，结合项目的地理位置、目标客户、楼盘规模、配套设施等素质因素对项目进行度身订做的宣传定位。第9页共18页c)形象主题定位的必要性：市场竞争的需要本项目所属地段是松原市新的政治文化中心的地段，该项目以文化氛围、投资价值为主要卖点，并且松原市已经有四个大型商业项目在建，因此，竞争较大。而本项目由于开发时间较晚，住宅及商业规划均非最新设计，以现在的设计角度出发看未能将项目的全部优势发掘出来，因此，在市场上有一定的滞后感。要想在众多的竞争对手中脱颖而出，除了自身设计的不断完善外，贴切的形象主题包装必不可少，这是令市场撇除传统商业企业印象，是对本项目完全改观的重要手段。完全以新盘的形式推广，通过广告宣传的配合而令本项目迅速提高知名度。市场营销的需要在竞争对手众多的区域市场中，要在销售方面创出优秀业绩，则必须在对本项目充分了解的基础上挖掘出其与众不同的优势，通过对该优势的包装、宣传，令本项目能够在开售时一炮而红。而准确的形象主题定位可以令本项目销售形式多种多样，丰富的销售方式，令买家有不同的新鲜感从而促进销售。d)项目名称及形象主题提炼：本项目享受独一无二的文化氛围，并且有各竞争对手无法比拟的完善的住宅与商业有机结合，因此，整个楼盘以一个“全”字可以概括。楼盘命名亦应体现“全”，社区生活，全方位享受。贴近百姓，集市化运营。现代的生活怎一个“全．．．．．．．．．．”字了得．．．．第10页共18页全新的东镇大集诞生了！全新的江北新生活方式诞生了！e)项目目标客户定位：1、经营型买家：该类消费者主要为当地有商业经营经验的经营户，且对松原商业发展趋势及商业地产的相关价值非常了解，特别注重项目的投资性、项目运营商的服务及商业信誉。同时对项目业态组合的合理性也非常关注。2、投资型买家：该类消费者，主要为收入较高或是手中有较大规模的闲散资金，鉴于目前银行存款的低利率，股票市场的低靡，将商铺投资做为自己保值、增值的重要手段。将来对商铺也将以出租经营为主。3、外埠经营型买家：该类消费者，主要是看好松原市未来城市的发展前景及商业发展空间，且对某类产品有一定的经营经验，一般不会在项目前期就进入，一般会在项目运行的中期及后