某区政府物业管理服务方案最终版

1第一章物业简介秦皇岛八方凯信物业服务有限公司成立于2010年，注册资金500万元，是一家定位于中高档居民住宅及高档公寓、别墅、写字楼、酒店、客房管理的物业管理公司。公司已被河北省评定为二级物业管理资质，现一级资质正在申报中，且长期与深圳常安物业管理有限公司联合，借鉴先进的物业管理模式、经营理念，全力打造成为秦皇岛市最值得信赖和尊重的物业管理服务企业。在酒店及客房管理领域，我公司先后与秦皇岛大酒店、汇宾饭店、福顺宾馆、韩亭园、嘉逸快捷酒店、乐佰客商旅酒店等大中型酒店及宾馆进行管理与合作，增强了我公司的综合管理素质，所提供的管理与服务更是得到客户的好评及合作伙伴的信任，充分实现了商业共赢。在物业管理领域，我公司先后接管了昌黎吉祥尚府、昌黎滨海国际、世纪海洋花园、市政府院、海港区园丁小区、航五办公楼、逸城小学、卢龙石门镇道路清扫及工业园区的清洁项目，并与政府部门联合管理了燕海东里、东盐务、红光北里等六个老旧小区，并对其进行改造。管理总项目多达十几个，总面积达200多万平方米，有高层住宅、多层住宅、别墅、公寓、商业、办公楼等各类管理项目，均受到业主及合作单位的好评。公司采取多元化发展，下属有九和元文化传播公司、嘉居家政服务公司、正帮电器公司，经营范围有物业、酒店管理、家政服务、园林绿化、建筑材料、智能化、电器等项目。公司管理规范，各项管理制度健全，多种管理模式与服务体系并存，并应用于不同的管理项目，均取得了良好效果。公司以“精细化管理，规范化服务，亲情化沟通”为管理理念，做有思想、懂细节、善协调的综合性管理公司。2二、团队介绍公司现拥有员工近400人，其中管理人员38人，具有高、中级以上职称21人，经国家建设部、省市培训持证上岗的20人，管理团队90%以上具有大学以上学历水平。公司总经理李海军先生：2003年起开始从事物业管理工作至今，一直就职物业公司高层管理；2008年被秦皇岛市物业管理办公室评为物业管理安全标兵。2008年—2009年曾在深圳长城物业北京分公司世华水岸（30多万平方米高层中档社区）项目任职经理。曾管理过金海岸（11万平方米19层公寓式住宅）、大秦华府（20多万平方米高层住宅）、盛达.鑫苑（25万平方米32层商住楼）、太阳城5#和6#楼高层商业物业等项目。李海军先生熟悉不同类型和不同档次的物业服务与管理，在多年的实践中，无论是前期物业项目的策划、管理方案、早期介入等工作程序内容，还是后期项目管理和创新以及物业管理相关法律法规、政策的把握上，都积累了丰富的经验。公司执行董事王炜先生：高级酒店管理师，曾在1988年赴美国俄亥俄州哥伦布市首府大学经济硕士研究生院攻读经济硕士，现职称为经济师，取得了国家建设部颁发的物业管理经理岗位证书，2003年起一直从事物业管理及酒店管理工作，有着丰富的商场物业、住宅物业、宾馆物业、工厂物业等多种物业的管理经验，膳食协会专家，与秦皇岛电视台联合每周一档药膳与健康的专题采访，从事酒店管理与经营工作多年，有丰富的酒店管理经验，是我公司酒店管理行业的启蒙者。物业公司总经理王清仁先生：高级经济师、注册物业师，自2004年起一直担任物业公司经理，从事物业实际管理工作，有着丰富的商场、住宅、宾馆、酒店和商业物业项目管理经验，能够将涉及物业的法律法规和政策熟练运用到工作3当中，善于解决和处理基层工作中出现的各种疑难问题。先后在国贸饭店、如意山海、开发区广电中心任项目经理，现担任省级物业行业专家库专家，省市级物业行业培训师。物业公司副总经理邓紫光先生：从事过商场、住宅、高层写字楼等物业管理工作十余年，尤其是在绿化管理、电梯、安防和消防监控、中央空调、二次供水和商业物业管理和服务等方面，富有实践经验和敬业精神。公司酒店管理总监麻井印先生：现兼任秦皇岛大酒店行政总厨，秦皇岛市药膳美食保健行业协会副会长，亚洲国际烹饪大师。从事酒店管理工作20多年，在菜单设计、政府宴会接待、冷餐会等方面有着多年的工作经验，曾为国家领导人习近平、李长春、全国妇联主席顾秀莲、原国务院副总理谷牧和人大副委员长周光召国务院副总理田纪云等国家领导人侍厨，得到首长们的好评。2008年为第29届奥林匹克运动会秦皇岛赛区足球预选赛提供接待工作，并被授予食品安全保障工作贡献奖，近年来一直担任各级厨艺大赛评委。物业公司总经理助理曹秀梅：助理人力资源管理师，物业经理，从事物业管理工作多年，曾任职上海市宝启物业总公司经理，负责管理华能商务小区、三营房等17个物业小区的管理及调配，有着丰富的物业管理及协调经验。吉祥尚府项目部经理黄淑红：物业经理，2002年---2006年在德亿地产担任销售管理工作；2006年起一直从事物业管理工作，曾经管理过先盛里小区、渤海明珠小区、燕鑫花园小区等项目，有着丰富的物业管理经验，重点对清洁、绿化及客服管理方面有独特的管理理念及见解。滨海国际项目部经理贺巍：物业经理，2003年-2006年一直从事酒店管理工作，于2005年起任职综合性酒店海阔天空总经理，2006年至今从事物业管理工作，曾任职于广顺集团负责金梦海湾第一观项目，兴龙物业兴龙尚府项目等，擅长物业维修维护的管理工作及解决处理客户纠纷，借鉴先进的物业管理理念及方4式，不断提升整体服务水平。第二章物业管理概况及内容**区政府大厦位于*******，与东外环交界，交通便利，地理位置优越。大厦外观颇具现代气息，是**区政府机关综合性服务大楼。占地***公顷，总建筑面积***万平方米。*府大厦各类设备一应俱全，主要包括电梯、消防监控、安全监控、中央空调、柴油锅炉、分体式空调、换热站、高低压配电室等，备的维护和正常运行成为保障大厦运转大的要件。一、物业管理内容及要求（一）安全管理服务：安全管理服务的目的是维护物业范围内正常的工作、生活秩序、协助用户做好内部的安全防范工作（包括消防安全监控）。要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、做到礼貌待客、坚持原则。保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选。根据不同的岗位，拟设立门卫保安、巡逻保安、大厅保安、监控保安等。保安人员应认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保机关、大楼及相关设施不发生问题。门卫保安要固定执勤，定点式守卫，要24小时值班，对进入大门的人员、车辆、物资进行严格检查、验证、登记；维护物业管理区内部的安全秩序.同时兼来客咨询、信件报纸分发等服务。巡逻保安要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成物业区域被盗和其他事件；保证物业管理区域内停车场的良好秩序和车辆停放安全，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故，维护正常的工作、生活秩序。（二）保洁、绿化服务：1、保洁：日常保洁工作是通过日常清扫工作，对物业区域定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运；通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，保持所5有公共区域和公共部位的清洁卫生，从而提高工作、生活的环境质量。主要包括以下几项：（1）垃圾处理（不包含外运费）：包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。垃圾台外观整洁，压缩垃圾箱体保持干净；化粪池的清运。（2）院落卫生：做好灰尘清扫、污迹清洗，地面维护等工作，做到地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区通道及时清扫干净。墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。（3）公共卫生间：无臭味、异味；便器干净，便池无锈迹。地面清洁，无痰迹、无烟头、无杂物、将纸篓倒净并刷洗干净，纸篓每日上午和下午各倾倒一次。洗手池、水龙头、墙角整洁、无尘土和蜘蛛网。（不包含卫生纸和洗手液）（4）物业区域内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；公共区域玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和铁艺保持干净，电梯间保持清洁干净。物业区域的保洁：楼梯、扶手、窗台、墙面干净无尘土，墙角无蜘蛛网。车库、停车场地面整洁，墙角无蜘蛛网。（5）大礼堂、会议室保持干净整洁，用后及时打扫。（6）定期楼顶清扫，保持清洁。（7）外墙清洗由用户自行组织实施。2、物业区域绿化：要做好对现有物业区域内的绿地、草坪、苗木的养护管理，负有美化环境的责任。养护管理包括：浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。（三）设备维护及保养服务1、电梯的运行管理；甲方负责与电梯公司签订维修保养合同，负责电梯的维护和保养，并按照技术监督局的规定进行年检；2、空调制冷设备及管网的日常运行，保证制冷系统的高效可靠运行；甲方负责与空调公司签订维保合同，定期组织维修保养。3、运行好配电系统的良好工作状态，确保区域内用电供应正常；4、办公室内、公共区域内照明的维护保养；5、排污泵维护保养，维护好物业区域内的供、排水系统；6、负责消防自动报警系统、消防栓和喷淋系统的运行，保持消防系统各种设6备的正常工作状态；甲方与厂家或专业公司签订消防维保合同，负责消防设施的维护，包含灭火器的换粉。7、大礼堂音响设备、投影设备等的操作、维护保养和确保正常使用；8、对物业管理范围内的水、电、暖、空调、排污等设备的零修、维护、应达到相应规定标准、发生故障，应及时排除，保证办公的正常运行和使用。设备维修分为大、中、小三类。200元（含）以下单件材料费属小修范围，由物业公司承担；中修、大修由用户承担。物业管理区办公室内维修，根据物业管理规定维修服务，服务产生的材料费由业主承担。水电维修必须安排24小时有人值班。电梯、消防设备、锅炉、水泵等设备的年检费用由用户承担。（四）房屋的管理及维修对房屋共用部位进行日常管理和巡查，维修、保养记录完善。每年2次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据甲方决定组织维修。每周1次对各楼层门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上（雨季前须安排1次）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案报区政府。（五）会议服务1、提供会议服务工作，包括会议接待，会间服务。茶叶、杯子等由甲方提供。2、负责领导消息层服务工作。（六）物业档案管理1、物业档案的内容：物业档案必须具备：基建档案、设备档案、会计档案、物业维修档案及其他档案材料。2、物业管理档案的要求：分类科学，组卷合理，排列有序，保管期限准确，装订整齐、牢固，案卷封面、脊背、卷内目录和备考表（异动记录）填制准确、字迹工整、图样清晰，载体和装具质地优良，便于保管和利用。7所有设备实现单机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。建立《机电设备台帐》，台帐内容包括：设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。（七）法律法规规定的其他项目。8第三章物业管理人力规划管理处组织架构一、管理处组织架构描述：1、**区政府大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，签订经营责任书，由**物业公司全权领导。2、管理处各岗位所需人力资源配置实行**物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。3、管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。二、管理体系及组织架构会服主管1人会服客房6人环境主管1人保洁绿化10人**物业**大厦管理处(79人)主任1人事务助理1人工程主管1人维修工4人设备运行9人消防2人保安主管1人大厅西厅3人自行车棚1人班长及巡逻4人南门南院5人东门西门4人监控5人餐厅经理1人餐厅员工19人9物料管理一个企业物业管理工作的质量水平的高低，主要表现在企业对人、财、物的有效控制，在加强人员组织架构设计，分工合理的基础上，加强物料耗材的