住宅开发业务流程分析

4.物业3.销售2.建设1.前期住宅开发业务流程分析•主体施工•配套施工•施工管理•阶段验收•竣工验收选项决策立项可研征地前期规划准备施工图设计场地三通一平招投标销售准备工程准备主要活动：主要产出：主要活动：主要活动：•办理预售手续•按揭手续•房产证手续•预售/销售主要产出：•预售证•销售许可证•按揭协议•产权证•预售协议书•预售定金•销售合同•销售货款1.项目建议书2.可行性研究报告3.土地使用证4.拆迁许可证5.建设用地规划许可证6.建筑工程规划许可证7.开工证8.项目经营计划书主要活动：主要产出：•制订物业管理方案•建设过程中代表业主行权•签定物业管理合同•收取物业管理费用主要产出：•商品房•公共设施开工证房屋验收报告销售许可证地块信息市场调研堪察项目定位产品设计经济分析决策编制经营计划主要活动：主要产出：1.决策2.项目开发报告3.合作意向协议书4.经营计划书住宅开发业务流程分析(续)1.3可研编制、审批1.2立项申报/审批1.1选项决策1.4征地、拆迁前期规划准备主要活动：申请规划要点编制项目建议书编制立项报告获取立项批复主要活动：编制可研报告可研批复开规划任务通知主要产出：1.可研报告2.规划任务通知主要产出：1.项目建议书2.立项报告3.立项批复文件主要活动：取得土地使用证编制安置方案办理拆迁许可证拆迁场地三通一平申请临时用电、用水、排水主要产出：1.土地使用证2.拆迁安置方案3.拆迁许可证4.熟地5.具备开工条件办理建设用地规划许可证规划方案设计办理建设工程规划许可证委托施工设计办理投资许可证招投标办理开工许可证1.建设用地规划许可证2.房地产开发手册3.施工图4.招标书及标底5.施工合同6.工程预算7.开工许可证控制性规划1.确定用地性质2.路网结构3.市政走向4.签定委托设计合同与勘测合同主要活动：政府批准的控制性规划图册主要产出：征地修建性规划1.市政规划；2.委托设计3.签定委托合同主要活动：政府批准的修建性规划图册主要产出：土地国有化手续：1、土地测量；2、整体测量。主要活动：1、地形图2、土地整测报告主要产出：政府部门协调主要活动：土地证主要产出：拆迁1、制订拆迁补偿方案2、办理拆迁许可证3、与住户签定拆迁协议4、实施拆迁主要活动：施工图设计1.施工图的委托设计；2.施工图审查3.编制施工图预算主要活动：•施工图•施工图预算主要产出：政府部门协调主要活动：征地协议主要产出：主要产出：1、拆迁补偿方案2、拆迁许可证3、拆迁协议征地拆迁及前期规划准备流程分析招投标办理开工证投资许可证建设工程规划许可证主要活动：1.编制标底及招标书2.组织招标3.办理招标审查手续4.编制施工合同5.签定施工合同6.确定监理单位主要活动：销售准备主要产出：•招投标文件•施工合同工程前期准备主要产出：•开工证主要活动：1.项目组组建2.编制管理规章制度3.编制工程管理实施细则主要活动：1.资料准备2.人员招募与培训3.拟订销售合同4.销售许可证办理主要产出：1.销售资料2.具有上岗资格销售人员3、销售合同4。销售许可证主要产出：1.项目组2.项目及项目组相关管理规定3.工程管理实施细则办理开工证住宅开发业务流程分析（续）2.2过程管理2.1工程前期准备2.4竣工验收主要活动：主要活动：主要活动：主要产出：主要产出：主要产出：主要产出：主要活动：•项目组组建•编制管理规章制度•编制工程管理实施细则，应包括以下内容：1工程概况2施工部署3施工方案4施工进度计划5资源供应计划6施工准备工作计划7施工平面图8技术组织措施计划9项目风险管理1.项目组2.项目及项目组相关管理规定3.工程管理实施细则•进度管理•质量管理•投资管理•安全管理1.施工组织计划2.现场签证3.各种过程管理资料2.3分项/分部工程验收•组织分项工程验收•组织分部工程验收•编制竣工验收计划•组织现场验收•进行竣工结算•移交竣工资料•办理交工手续。1.合格产品2.竣工资料3.竣工结算文件2.5项目回访保修管理主要活动：•对工程进行评价•组织质量缺陷的维修•确保『工程质量保修书』承诺的落实主要产出：1.质量缺陷的及时修复2.《工程质量保修书》1.合格的分部工程2.分项/分部工程相关的验收资料住宅开发业务流程分析（续）施工现场流程分析2.2.1质量管理2.2.2进度管理2.2.3安全管理2.2.4投资管理现场签证管理工程款支付管理分包管理物资管理施工图管理1.审核施工单位上报的进度计划2.检查施工进度计划执行情况3.召开现场协调会及时分析问题原因解决问题4.监督施工单位采取措施修正计划主要产出主要活动1.施工进度计划2.施工进度计划执行的实际记录。3施工进度计划检查结果4施工进度计划的调整资料1.进行安全教育2.审核施工单位的安全保证计划3.检查安全保证计划执行情况4.组织安全事故原因分析，督导施工单位及时纠正并制定必要的预防措施主要产出主要活动1.审核施工单位的质量控制计划2.施工过程坚持进行自检、互检和交接检3.检查质量控制计划执行情况4.完成分项、分布工程验收5.完成竣工验收1.安全保证计划2.安全保证计划执行的实际记录。3.安全保证计划检查结果4.事故调查及处理报告主要产出1.合格产品2.质量控制计划3.质量控制检查结果4.材料检验报告5.分项/分部验收报告6.竣工验收报告