新建县房地产市场调研报告

1新建县房地产市场调研报告XX集团计划在新建县某地块开发房地产项目，我们小组针对该项目对南昌市以及新建县房地产市场进行了全面调查，形成以下调研报告。小组成员：XXX、XXX、XXX，主要职责分工：案头调研（XXX负责国家及南昌市场部分、XXX负责新建县市场部分、XXX负责房地产公司部分）、实地调研（XXX负责商场超市部分、XXX负责休闲场所部分、XXX负责餐饮宾馆部分）、统计分析（XXX、XXX负责）、文字材料（XXX主笔，XXX、XXX配合）。一、南昌市经济发展总体环境调查（一）南昌处于各大经济圈边缘，经济快速粗放型扩张，但增长形势还亟待转型。南昌经济上属于周边各经济圈边缘，受发达地区的经济辐射较弱。随着各大经济圈国际产业战略性调整和沿海产业“退沿进中”战略的逐渐成型，南昌的未来经济潜力将逐步得到释放。在2008年《中国城市竞争力报告》中，南昌市的综合竞争力排名第38位。其中增长指数、效益指数、结构指数排名靠前，规模指数排名中游，效率、质量和就业指数分别排名靠后，体现了南昌经济基础差，城市发展积累不足，目前的增长仍旧停留在粗放型模式上。（二）南昌市经济基础较差，但以其快速的增长开始引起关注。南昌市GDP在“十五”期间增长迅速，五年年均增长15%。南昌市人均GDP“十五”期间持续上升，年均增长率超过15％。2“十五期间”南昌累计完成固定资产投资超过1300亿元，比“九五”增加1000亿元，占建国以来南昌投资总量的近70%；2007年固定资产投资520亿元，是2000年的5.34倍，五年间年均增长46%，其增长速度在周边城市中为最高，在全国省会城市中排第二。（三）南昌市消费增速慢于投资增速，消费层次较低，属于典型投资型经济的特征。南昌市社会零售品销售总额“十五”期间增长平稳，相比之下增长率慢于固定资产投资增速；南昌市零售总额排名在全国位于中下游位置，其占GDP的比重在选择的对比城市中靠后，且低于全国平均水平约6个百分点，这说明南昌的整体消费市场亟待深入挖掘。851.111007.71390.116501184.5718.40%20.60%18.70%17.55%15.50%020040060080010001200140016001800200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP增长率851.111007.71390.116501184.5718.40%20.60%18.70%17.55%15.50%020040060080010001200140016001800200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP增长率近五年南昌市GDP总量单位（亿元）2007年南昌及周边对比城市固定资产投资一览表(单位:亿元)48.6%50.3%51.0%47.1%49.7%58.0%58.0%51.6%固投占GDP比例—6141314972固投增长率排名25.738.126.128.326.131.936.448.6固投增长率（％）88604362.9438.51055820881.4495.3520全社会固定资产投资（亿元）全国南宁太原武汉郑州长沙合肥南昌城市48.6%50.3%51.0%47.1%49.7%58.0%58.0%51.6%固投占GDP比例—6141314972固投增长率排名25.738.126.128.326.131.936.448.6固投增长率（％）88604362.9438.51055820881.4495.3520全社会固定资产投资（亿元）全国南宁太原武汉郑州长沙合肥南昌城市52.4%17378南宁36.8%44.7%49.1%42.8%48.9%38.0%30.5%零售总额占GDP比例1621091819零售总额在省会城市中排名67177384.031098706.68743.43324.39307.49消费品零售总额（亿元）全国太原武汉郑州长沙合肥南昌城市52.4%17378南宁36.8%44.7%49.1%42.8%48.9%38.0%30.5%零售总额占GDP比例1621091819零售总额在省会城市中排名67177384.031098706.68743.43324.39307.49消费品零售总额（亿元）全国太原武汉郑州长沙合肥南昌城市2007年南昌及周边对比城市消费品零售总额一览表(单位:亿元)3南昌市民消费支出比较低，消费主要集中在食品消费，总体消费水平不高。近年来，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平均不足70％，低于近五年全国平均水平（约75%）5个百分点以上，消费特征不明显；就消费结构而言，2007年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为9%，处于较低端的消费层次。（四）南昌市商业格局呈现单核商业中心独霸的格局，市中心商业网点密集。南昌市老城区为核心的商业中心：以中山路为轴心，两边扩展延伸；大型购物中心聚集；品牌专卖店集中在中山路、胜利路上；发展区域中专业性零售商业；紫金城旅游型商业；赣江新天地娱乐、休闲、餐饮商业。随着商圈一体化，商圈边缘新建项目兴起，商业辐射范围进一步扩大，有形成多核商业中心的趋势。二、08年房地产市场发展情况调查（一）全国房地产市场总体形势不容乐观。08年前三季度,全国完成房地产开发投资21278亿元,同比增长26.5%,相比2007年31.8%的增幅,明显回落。一线城市成交量萎缩五成，房价继续下跌。二、三线城市大部分成交量同比去年降五成左右，2007年南昌城镇居民消费支出构成居住9%教育文化娱乐服务12%交通和通讯8%医疗保健7%家庭设备用品7%食品45%衣着9%杂项商品和服务3%4大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平,合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%,南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过20%,市场低迷程度进一步加重。（二）南昌市房地产情况。08年1-12月南昌市共推出非工业土地53宗，总面积约6463亩。08年，其中新建县共出让土地1宗，面积约65.48亩，占全年土地出让总量的1%。成交面积：与07年上半年相比，成交面积平均下降52.1%成交均价：与07年上半年相比，成交均价平均下降23%100%3．4%2．4%1%9.6%39.8%20%21%3.1%比重6463219．72157．265．48618.892574．361275.61353．26198．5成交面积(亩)5321166131410宗数(宗)合计朝阳洲版块新祺周版块新建版块城南板块湾里板块京东板块红谷滩板块市中心板块板块100%3．4%2．4%1%9.6%39.8%20%21%3.1%比重6463219．72157．265．48618.892574．361275.61353．26198．5成交面积(亩)5321166131410宗数(宗)合计朝阳洲版块新祺周版块新建版块城南板块湾里板块京东板块红谷滩板块市中心板块板块507年1-12月25266套，成交总面积289.5万㎡，07年月成交均价4230元/㎡，平均每月均销售2105.5套/月，24.1万㎡/月。08年1-12月17782套，成交总面积179万㎡，08年月成交均价4705元/㎡，平均每月均销售1481.8套/月，14.9万㎡/月，08成交套数同比减少30%，成交面积同比减少38.2%。成交均价同比上涨11%。08年南昌市楼盘价格跌幅依次为象湖板块22.6%，红谷滩板块19.8%，红角洲板块19.2%，新建县板块14.1%。（三）中央及南昌市政府出台房地产政策情况调查。2008年房地产市场受国际金融危机冲击而严重受挫，为此中央与南昌市政府都出台了不少政策。中央政府方面：创十年以来最大幅度的降息；4万亿投资拉动内需；金融国九条出台；松绑70/90等政策；银行贷款利率7折优惠。南昌市政府方面：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；免征印花税和土地增值税；最低首付比例调整为20%；下调个人住房公积金贷款利率，上调公积金贷款最高限额；住房分配货币化改革，试点经济适用房货币补贴等。政府出台的-8.90%-16%-17.10%-15%-8.60%-15.40%-22.60%-20%-14.10%-19%-6%市区京东莲塘朝阳洲湾里青山湖象湖新城红谷滩新建红角洲凤凰洲市区京东莲塘朝阳洲湾里青山湖象湖新城红谷滩新建红角洲凤凰洲6救市政策，更多的是要来救购房者的信心，各类税费减免或补贴政策，是以降低部分交易成本为核心，来促进购房者的购买需求。三、新建县经济社会发展及房地产市场情况调查（一）经济发展情况调查。新建县是江西省经济较好县市之一，有着得天独厚的地理位置优势，地处南昌市近郊，位于南昌市一江两岸新格局的核心区红谷滩边上，水、陆、空对外交通便利程度已与省会南昌市几近等同，交通优势可谓全省独厚，境内众多特色人文和自然景观也在逐步开发建设。全县各项经济指标一路攀升，在南昌四县中占据第二的经济总量。与其余的几个区县相比，新建的固定资产投资排在第二位，固定增长速度相对较快。2008年南昌四县GDP情况115.02110.8634.44184.316600.991.423.681.861.402004006008001000120014001600180000.511.522.533.54GDP（万元）人均GDP（万元）GDP（万元）1660184.3115.02110.8634.44人均GDP（万元）3.681.861.41.420.99南昌市南昌县新建县进贤县安义县2007年南昌四县固定资产投资及增长（亿元）95.882011.6113.5944.8%58.6%45.4%34.6%010020030040050060030%40%50%60%70%80%固定资产投资（亿元）95.882011.6113.59固定资产投资增长率44.8%58.6%45.4%34.6%南昌县新建县进贤县安义县7（二）住宅市场情况调查。1、总体概述。新建县片区住宅市场依托优越的地理位置，近几年发展较快，新建县2002年、2003年平均开发量在65万平方左右，2004年，新建县楼盘的开发量为80万平方米。随着沿海知名代理公司的介入，现代化的高尚住宅区如雨后春笋般拨地而起新建片区的楼市从市场调查、建筑风格设计、小区环境塑造以及营销推广等各方面都有了质的提升，但是，价格也随之大幅增长，均价从2001年的1050元/平米涨至05年的2050元/平米，升幅达到95%。至08年底新建开发总量在300万平米左右，价格涨至3135元/平米，相对2001年价格升幅达到196%。新建片区的住宅经过这几年的高速发展，现已逐步走向成熟，单个楼盘开发规模也从几万平米向几十万平米的大型化演变。当前，新建片区的住宅已不再象前几年集中在某一区域开发，而是遍地开花，群雄逐鹿，显然，随着08年市场的波动，新建片区的住宅市场在营销层次上已升入到“战国时代”——竞争更加剧烈。82、主要竞争对手。新建城区现在销售楼盘共计9个，包括莱卡小镇、红谷十二庭、沿海丽水佳园、西街景宸、长富星宫、美丽新世界、朗晴园、南天阳光、城开·国际学园，建筑总面积约269.6万平米，待推出楼盘3个左右，建筑总面积约30万平米左右，现推出总供应量44.63万㎡：销售率保持在49.45%。08年销售均价保持在3135元/平米，全年跌幅14.1%。未来可供应1636套，多层达到1152套，高层为0套。04841152179628.851636合计012291830041南天阳光010119.451众森清华锦园0106010598.42106朗晴园0231024000231美丽新世界04706474.1947城开国际学园06306706.2963长富星宫024316804.0555西街景宸0096493400964沿海丽水佳园00606009.2460红谷十二庭00687217.216