思源天津华明小城镇项目土地出让报告.

天津华明小城镇公建地块开发策略及实施建议天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月2目录第一部分工作回顾及开发策略制定第二部分城市自然生长过程及开发节奏建议第三部分本案土地出让基本原则及出让时序建议第四部分本案土地价值评估及资金回收预测第五部分本案土地出让模式及初步思路天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月3工作回顾第一阶段市场研究宏观开发环境研究、区域开发环境研究、国内外小城镇发展模型及案例研究、天津市城市功能及小城镇研究、天津市产业环境及产业园研究、天津市土地开发市场研究、公建物业产品市场研究第二阶段市场定位定位的若干前提分析、定位过程应注意的关键点分析、定位使用的方法论体系、如何实现价值最大化分析、如何确立竞争优势分析、针对开发条件进行敏感度分析、市场定位、相关经济指标测算、市场定位的验证第三阶段控制性规划建议在明确项目规划的基本原则的前提下，根据控规调整的限制因素，结合地块的开发条件，对地块进行调整建议，明确各种物业产品及用地的合理分布本报告之前，思源顾问完成了第一、二、三阶段的工作，内容分别为：市场研究报告、市场定位报告、控制性规划建议报告天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月4滨丽公司在开发过程中扮演重要角色天津市东丽区滨丽小城镇建设开发投资有限公司未来的发展模式：土地一级开发商及城市运营商，准确把握市场方向，并利用自身优势，开发高价值物业产品；滨丽公司作为专业的土地运营商，必然和土地交易中心建立长久的合作关系，在支持政府职能部门工作的同时促进自我发展；同时对于华明项目的运作成功将极大提升滨丽公司在东丽区政府乃至于天津市政府心目中的专业形象；滨丽公司市国土资源和房屋管理局东丽区政府区土地行政管理部门市政府领导收出让金上缴财政领导执行批准方案上报计划上报备案批准计划领导执行土地一级开发城市运营市土地交易中心发布公告组织实施天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月5滨丽公司土地一级开发目标土地价值最大化，土地出让价格目标达到均价100万/亩；确保最晚于08年上半年实现回款（银行贷款自2008年5月9日开始还款）；确保原住地农民能够如期入住还迁区，创建和谐社会；获取4000亩住宅用地的一级开发权，并进一步形成“华明新城模式”；确保华明新市镇的顺利建成及可持续发展，成为小城镇开发明星项目并发挥示范作用，逐步实现“华明模式”的稳健复制；天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月6开发策略的制定——从整个华明新城的城市运营高度出发天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月7本案的城市功能定位——广义同核新城中的综合功能核本案1984亩商业公建用地空港物流加工区一期商务配套区其中橘红色为公建用地，黄色为居住用地。本案与空港物流加工区一期商务配套区共同构成广义同核新城中的综合功能核天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月8本案的市场定位——产业型“豪布斯卡”广义同核新城中的综合功能核产业型“豪布斯卡”充分借助北方经济中心发展之势，依托周边多种产业带综合的城市功能核天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月9基于市场定位，我们要做的产品综合功能核产业型HOPSCA商业办公酒店居住内聚式特色商业，辅以社区配套商业以生态办公为特色，结合集合式办公为周边产业带配套的会议型商务酒店富有地方风情和城市气息的城市公寓天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月10本案的城市意象——风情小镇和产业新城相结合的“LOHAS新城”天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月11不是就项目论项目，不是就公建论公建不能仅仅拘泥于1984亩公建地块，而是应该把视野扩大到整个华明新城，扩大到包括空港产业园的广义同核新城！然后再聚焦到1984亩公建地块的开发问题上来！航空城其他小城镇军粮城物流产业大毕庄物流产业华明新城张贵庄物流产业临空产业航空产业会展产业东丽湖其他产业园华明新家园还迁居住区1984亩公建地块1984亩公建地块天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月12华明新城1984亩公建用地的开发，要与南侧空港物流区和北侧的4000亩待建用地综合考虑空港物流加工区一期130万平米还迁区4000亩待建区本案1984亩公建用地天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月13以城市运营的思维出发，而不是简单造城造城城市运营可持续增长短视行为单一居住规模放大伪城市城市形成功能失衡城市病人口流失城市衰落配套缺失产业空心城市形成城市定位整体规划多功能发展配套齐备产业充实功能互动内外交流商业繁荣生态宜居价值增长真城市天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月14城市运营——强调城市功能和产业功能同步发展总体开发策略产业功能城市功能新城区域现状天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月15关注城市功能与产业功能交叉生长产业功能城市功能研发中心生态化办公独栋办公商务酒店集中式办公高档居住行政功能文教医疗休闲娱乐特色商业整体定位以运营为导向进行城市开发天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月16通过增长极核促进城市功能与产业功能的交叉生长增长极：“特定环境中的推动性单位(propulsiveunit)”，当它增长或创新时，能诱导其它单位增长。──FrancoisPerroux（法国经济学家）增长极市场领先者新的需求新的物业形式市场追随者新的裂变互动聚变天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月17成为增长极核的两个必要条件2、能够带来增长1、能够自我生存能够进行裂变，促进其他功能的发展；能够促进各功能之间的聚变；能够撬动区域的良性发展；市场可行：适合区域发展的；经济可行：可承受的成本；操作可行：具备可实施性的；天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月18通过增长核的“裂变”与“聚变”过程实现新城的可持续自然生长核心思想——以“核心功能”的发展带动“派生功能”发展，循环累积，促进新城功能的完善。增长核自主扩张增长核发展示意图战略目标——实现周期最短化；——价值最大化；——资源配置最优化。天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月19深圳华侨城——以主题公园作为启动核，带动区域发展成为集旅游、商务、娱乐、高科技和高尚住宅于一体的城市综合功能板块华侨城位于深圳市南山区，南临深圳湾，占地4.8平方公里，历经20余年的发展历程。锦绣中华民俗文化村世界之窗欢乐谷裂变高端住宅区聚变城市综合功能板块波托菲诺海景花园……锦绣花园高新技术产业文化旅游产业康佳工业企业华夏艺术中心何香凝美术馆深圳湾大酒店威尼斯大酒店天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月20上海新天地——以特色商业街作为启动核，开发综合商业，以综合商业带动写字楼和公寓的开发，从而带动区域整体价值的提升将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起，形成功能完备的商业中心，创造高档物业产业环境。餐饮娱乐购物旅游文化提升区域价值增加商业需求各种高档物业开发住宅酒店办公公寓特色商业街大型商业MALL天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月21碧桂园——以教育产业作为启动核，带动区域价值提升1992年，“教育＋地产”的模式为顺德碧桂园找到了出路，也开创了教育地产的先河。教育产业核教育论坛高级会所别墅普通住宅花园洋房地产开发聚集人气产生居住需求天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月22龙熙顺景——通过高尔夫开发拉动地产项目的开发，进而带动周边生态餐饮、度假村等的发展高尔夫球场度假村高尔夫公寓产品生态餐饮别墅五星级温泉酒店裂变区域价值提升聚变通过高尔夫球场吸引北京市区高端商务人群，打造产品知名度；并由高端产品带动中高端产品，进而带动区域整体发展，促进周边区域的价值提升；天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月23华明新城的总体开发策略注重城市功能和产业功能同步发展，交叉生长，通过“城市功能核”和“产业功能核”的“裂变”与“聚变”，实现新城的可持续自然生长。天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月24城市功能核居住核城市公寓亲水公寓职工宿舍还迁住宅商业核商业街亲水商业社区商业生活配套核教育医疗公园体育设施产业功能核产业核办公核商务核生产管理培训研发配套商业行政办公会议中心投资中心会展中心商务办公配套核酒店华明新城要具备的城市功能和产业功能技术服务空港物流加工区具备的部分城市功能和产业功能集中商业生态办公天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月25华明新城的城市功能与产业功能的交叉生长产业功能城市功能总部办公生态化办公培训中心商务酒店集中式办公文教医疗居住休闲娱乐行政功能特色商业华明新城还迁区4000亩待建区本案——华明新城核心区空港物流加工区天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月26结合华明新城和增长极理论确定本案三个增长极——居住核、生态办公核与亲水商业核生态办公核：利用良好的生态环境打造目前天津市场上的稀有产品——低密度生态办公产品，吸引产业聚集；亲水商业核：利用自身的水资源，沿河开发特色的外向型临水商业，在短时间内聚集人气，提升区域价值；城市功能核居住核商业核生活配套核产业功能核办公核配套核商务核产业核亲水商业核生态办公核居住核：华明新城核心区利用特色的生态化城市意象，生态化的生态环境和健康的生活方式，吸引城区外溢人口和周边产业聚集带来的人口，满足其居住需求；天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月27核裂变—城市公寓与还迁住宅构成的“居住核”进行多种裂变，促进区域人口的聚集，从而促进服务于人口就业生活需求的多种物业的发展城市公寓和紧邻的130万还迁住宅形成的居住核的启动，将产生强大的需求，拉动区域内办公、商务商业市场的繁荣，同时满足区域内的人口就业，最终完成一个城市综合体的聚变。还迁区城市公寓居住核办公商务商业裂变城市综合体：华明新城天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月28城市功能产业功能生态办公核商务、居住、办公展示、营销、居住、配套商业、教育、娱乐休闲核裂变——通过“生态办公核”、“亲水商业核”核心功能的分化，促进功能的复合化增长极核将沿产业功能&城市功能双方向“裂变”产业功能亲水商业核办公、商务、商业、居住管理、服务、会议展览、酒店、娱乐休闲、居住城市功能天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月29核聚变——多种功能的相互融合，促进新城层次的提升增长核功能多样化后，各功能相互促进融合，产生聚变，构成华明新城的功能核心商业核生活配套城市功能核＋＝生态办公核＋商务核＋...产业核产业功能核＝＋...华明魅力新城＋＝亲水商业核＋＋＋居住核居住核＋天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月30华明新城的核裂变、聚变过程——居住核率先启动，城市功能与产业功能交叉生长，实现极具发展潜力的魅力新城亲水商业核生态办公核办公商业配套不同层次居住教育医疗培训管理办公城市公寓行政办公高品质居住生态化居住商务商业中心低密度生态化办公聚变华明魅力新城会议展览商务休闲娱乐居住核天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月31目录第一部分工作回顾及开发策略制定第二部分城市自然生长过程及开发节奏建议第三部分本案土地出让基本原则及出让时序建议第四部分本案土地价值评估及资金回收预测第五部分本案土地出让模式及初步思路天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月32从城市生长的自然过程分析华明新城的开发节奏天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月3319世纪60年代，在阿姆斯特丹城市膨胀和Schiphol国际机场建设带动下，短期内迅速建成的新城区；东西宽6公里左右，南北长8公里左右，距阿姆斯特丹约10公里；该2003年底人口近8万人，其中10%为外国人；2000年，地区居民的消费性支出为13700欧元，高于荷兰的平均水平11000欧元。新市镇生长过程案例——Amstelveen阿姆斯特丹Amstelveen机场天津华明小城镇公建地块策划项目2019年12月34Amstelveen生长过程小村庄1278年Amestelle小镇1964年更名A