物业服务法律法规知识培训

物业服务相关法律法规培训前言现结合《兰州市物业管理条例》自2016年7月1日实施以来所遇到的具体问题，给大家作一次关于“物业服务法律法规知识”的讲解。物业服务的法律定义：《物业服务条例》第二条规定：本条例所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。概论部分物业服务应遵循的（六个）基本法律原则：公平、公开、合理；以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应；《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；）业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合；例：《中华人民共和国物权法》第八十三条规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。上述规定将为业主大会或业主委员会维权诉讼提供法律依据，避免了物业企业与业主的直接对立冲突，体现了业主自治自律原则。保证物业正常运作与安全合理使用；维护全体业主合法权益；比如，不同物业所有权人在行使自己的所有权时，应尊重他人的相邻权，不得妨碍他人的安全和便利。又如，所有权人在共同享有对过道、楼梯、停车场、屋顶等公共场所和共用设施的权利时，其行使所有权的方式要注意对他方利益的影响。政府的适度干预与推动引动。譬如《兰州市物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。”概论部分物业服务中的主要法律主体业主（房屋所有权人；通过买卖且已经合法占有建筑物专有部分的人，即因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权变更登记的人）。《兰州市物业管理条例》第八条：“物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”业主委员会：（业主大会由全体业主组成。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成）物业服务企业：是指取得物业服务企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。建设单位：即有关物业的开发单位。概论部分物业服务中的几个关键文件《物业服务合同》或《前期物业服务合同》（是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，具有过渡性）。《管理规约》（业主共同制定的规范、区分其享有所有权的建筑物或者建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件）或《临时管理规约》（开发建设单位制定的管理规约）。其他管理规定或约定（如《装修管理规定》）。概论部分《物业服务合同》的法律效力建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案例：李先生住在某小区一幢高层公寓的三楼。由于楼层低，李先生平时极少乘电梯，可电梯费却要照交不误。李先生向物业管理公司提出，自己以后不再使用电梯，也不要交电梯费，物业公司予以拒绝。李先生有些想不通：我不乘坐电梯，就不会产生费用，为什么还必须缴纳电梯费。点评：《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”电梯费不仅仅是乘坐电梯的费用，还包括因日常维护等产生的费用，李先生作为业主之一，对电梯享有共有和共同管理的权利，同时必须承担对共有财产养护的义务。以“不乘坐电梯”这种放弃权利的形式，不履行交费义务，是不符合《物权法》规定的。物业服务合同判定物业服务合同或合同条款无效的情形（5种）违反法律、行政法规的禁止性规定；主体不合法（如物业服务企业没有依法取得相应物业管理资质的）；物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任（如：同一小区、同一类型物业、同样的物业服务收费标准不同）、排除业主委员会或者业主主要权利的条款；合同法规定的其他合同无效情形（如：采用欺诈、胁迫的手段且损害国家利益）。物业服务合同物业服务企业不履行合同的法律责任（3方面）（一）物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。（二）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。物业服务合同物业服务企业不履行合同的法律责任（三）物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。附：物业服务企业的收费范围：1、物业管理费或物业服务费；2、装修管理费；3、装修押金（需退还）；4、装修垃圾清运费；5、公共设备设施能源公摊（指未计算在物业费中的设备设施能源费）；6、特约服务费（一般指为住户修理户内自用的设备设施，如疏通下水，维修水龙头、更换电灯泡等等）7、代理服务费（如代业主出租房屋、代业主聘请小时工等等）；8、机动车停放管理费；9、机动车车位租金（非业主公共产权的机动车停车位，如地下车库、专用停车楼等等）10、非机动车停放管理费（必须有专门的停放非机动车的场地，且有专人看守）11、其它服务费（指不属于物业公共服务业务之内，由物业公司和业主自行约定的其它服务，比如业主室内保洁开荒等）物业服务合同物业服务企业在进行物业服务时应注意：《兰州市物业管理条例》第三十八条规定：“物业服务企业未经业主大会或者业主委员会同意不得擅自在物业管理区域内进行下列活动：(一)改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;(二)设置营业摊点;(三)许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动;(四)向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;(五)提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准;(六)其他与物业服务无关的活动。业主不履行合同的法律责任（2个方面）业主违反《物业服务合同》或者法律、法规、《管理规约》，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务合同物业服务企业催缴物业服务费的方式：《兰州市物业管理条例》第四十条规定：“业主应当依照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示或者提交社会征信机关记入个人诚信档案等方式，协助物业服务企业催交。对无正当理由经催交仍拒不交纳的，物业服务企业可以申请仲裁或者提起诉讼。总结：1、书面催交；2、在本物业管理区域公示；3提交社会征信机关记入个人诚信档案；4申请仲裁或者提起诉讼。注：物业不能采取断水、断电的方式催缴物业服务费。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。物业公司的等级：根据国家《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业公司分三个等级：一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。[03年11月13日《物业服务收费管理办法》规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。”《兰州市物业管理条例》第四十条规定：“物业交付使用前，开发建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费;物业交付使用后，物业服务费由业主承担。”总结：业主是否交纳物业费以物业是否交付给业主为前提，而不是以业主是否入住为前提。思考——空置房物业服务费的交纳依据物业服务合同物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。物业服务合同物业服务合同终止后的服务行为的有效性物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。总结：物业费以物业服务合同的存在为前提而不是以提供物业服务为前提。物业服务合同建筑物区分所有权的定义建筑物专有部分范围：房屋、车位、摊位、规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。专有部分具备三个特点：构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。建筑物共有部分：除城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地三种情形外，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，均属于业主共有。实践中，还包括小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙、电梯、水箱等，住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井、楼梯间、垃圾道、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半都认定为业主共有。探讨：目前很多小区的走廊外墙、电梯间均刊登了广告，这部分收益如何处理？走廊外墙及电梯间的部分属于业主共有，占用共有部分所得的收益应当归业主所有，如果业主与开发商或者物业管理公司协商不成，我们可以向人民法院起诉，请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失，例如本案例，业主还可以请求物业管理公司扣除了合理的管理成本之后所得收益用于补充专项维修基金或者业主共同决定的其他用途。建筑物区分所有权业主对其建筑物专有部分享有的权利：（一）占有；（二）使用；（三）收益；（四）处分。建筑物区分所有权业主对其建筑物专有部分行使权利的合法性规定:物权法71条：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。应当遵守法律、法规以及管理规约。“住改商”应符合法律、法规以及管理规约规定，并应当经有利害关系的业主同意。《兰州市物业管理条例》第五十四条：业主不得将住宅改变为经营性用房(含开网店)，不得将住宅出租用于经营性活动(含开网店)，工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的