用地性质调整论证报告

论证报告1一、概况............................................................................................3（一）区域情况......................................................................31、宏观区域......................................................................32、中观区域......................................................................43、微观区域......................................................................5（二）项目概况......................................................................6二、规划情况..................................................................................7（一）总体规划及实施评估报告..........................................71.《沾化县城市总体规划（2004-2020）》..................72.《沾化县城市总体规划（2004-2020）》城市总体规划实施评估..............................................................................10（二）地块详细规划情况....................................................11三、现状情况................................................................................14（一）周边情况....................................................................14（二）地块现状....................................................................15四、论证调整依据及要求............................................................19（一）论证依据....................................................................19（二）修改要求....................................................................19五、拟规划调整类型分析............................................................22（一）规划修编....................................................................22（二）规划整合....................................................................22（三）规划局部调整............................................................22论证报告2六、用地性质调整原因................................................................24（一）规划调整的现实原因................................................24（二）规划调整的社会原因................................................25七、用地性质调整原则................................................................26（一）整体性原则................................................................26（二）以人为本原则............................................................26（三）区位原则....................................................................26（四）土地使用相容性原则................................................26（五）经济利用的原则........................................................27八、用地调整情况........................................................................29九、调整用地性质可行性分析....................................................31（一）规划用地分析............................................................31（二）交通影响分析............................................................34（三）基础设施影响分析....................................................34（四）环境影响分析............................................................35（五）城市景观影响分析....................................................35（六）社会效益分析............................................................36十、结论及建议............................................................................37论证报告3一、概况（一）区域情况1、宏观区域沾化，位于山东省北部，渤海湾南岸，是黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区开发建设的主战场和前沿阵地，是山东省海上北大门，对接天津滨海新区的“桥头堡”。沾化区位于滨城区东北方向，距滨城区35km,之间有国省道连接，交通便利。据2014年9月9日，国务院关于同意山东省调整滨州市部分行政区划的批复（国函〔2014〕119号），撤销沾化县，设立滨州市沾化区，以原沾化县的行政区域为沾化区的行政区域。区境内有荣乌、津汕、滨德三条高速公路5个出口，205国道纵穿南北，超二级永馆路横贯东西；黄大、滨港铁路穿境而过；大高通用航空机场被批准核发《民用机场使用许可证》；1000-3000吨级泊位码头5个，千吨海轮可直接驶入县城。沾化已经构筑起海陆空铁立体交通格局，已成为连接环渤海经济圈的重要交通枢纽。论证报告42、中观区域论证报告5城区内道路采用外环、内环加方格网布局形式。“外环”在180平方公里规划控制区以外，是整个城区对外交通联系纽带；内环即南外环、东外环、北外环、荣乌高速沿线段、海天大道围成的内环路，与城区内26条主干道贯穿相通；两条横向主干道富国(金海六路)、富桥路(金海四路)将县城城区、老城区和沾化经济开发区三区联接，对外扩大开放对内紧密联系，形成了纵横贯通的大交通格局。地块位于沾化区新城区，综合行政中心核心地段，处于连接老城区、新城区的中间地带。东邻徒骇河城市水系，南侧为横穿城区东西的城市交通性主干道金海六路，西侧为纵贯城区南北的交通性主干道银河四路，区位交通优势明显。3、微观区域地块北侧为政务中心，西侧规划为沾化区商业中心，东侧为现状居住小区，南侧为村庄用地。从整个区域看，位于新城区规划核心地段。论证报告6（二）项目概况在市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性质，是根据城市用地的区位、规划用地布局与结构、交通组织等诸多因素综合考虑确定的，受城市社会经济发展以及城市生活活动需求的制约，也受到市场供求调节机制的影响。由于对城市本身及其发展规律认识的局限与城市自身发展受众多外部因素影响而可能出现的不确定性，使得由预先编制的城市规划所确定的某些城市土地使用性质，在一定时期内结合具体情况进行规划调整也是不可避免的。事实上，城市规划是一个动态发展过程，从最初静态的形态规划发展到今天动态的过程规划，城市规划已经从对城市发展的终极蓝图的描绘，发展到一种从决策到实施的连续统一体。为了使城市土地和空间资源合理配置，更有利于城市建设和发展，有效的按城市规划实施，力求经济效益、社会效益和环境效益的统一，做到合理用地、科学用地、节约用地、保证用地，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，对金海五路至金海六路，银河二路至银河四路地块进行用地性质调整论证。地块由银河三路分为东西两个片区。西片区现状为人民公园，东片区现状为市民活动中心。本次论证一是论证现状建设改变用地性质的合理性和必要性。二是东片区为完善功能用地需调整部分城市绿线，通过对地块调整后用地性质的分析，论证调整后的影响。论证报告7二、规划情况（一）总体规划及实施评估报告1.《沾化县城市总体规划（2004-2020）》沾化县现行城市总体规划的编制始于2004年，《山东省沾化县城市总体规划（2004~2020）》于2005年由滨州市政府批准实施。《山东省沾化县城市总体规划（2004~2020）》批准实施至今已历经11年，近年来，沾化县的社会经济取得了极大的发展，城市面貌日新月异，城市规模扩大，城市化水平提高，建设项目众多。特别是随沾化省级经济开发区的建立和发展，工业用地范围也早已突破原总规确定的建设用地边界，现行由山东省城镇规划建筑设计院编制的《山东沾化经济开发区总体规划（2011—2030）》确定的发展重点与方向相对原沾化城市总体规划确定的内容具有较大变动，存在两者衔论证报告8接与协调的问题。与此同时，沾化县的发展也随着各项新的规划和政策、重大基础设施建设等带来新的发展机遇和挑战。总体规划中明确：城区2010年人口15万人，2020年人口26万人。建设用地2010年为18.00平方公里，人均120.00平方米；2020年为28.84平方公里，人均110.91平方米。城区向西跨越徒骇河发展，形成“一带两轴双中心”的布局结构。其中提到：保留和发展文化路附近的文化馆、图书馆和吕剧团等文化娱乐设施，形成旧城区的文化娱乐中心；在新城区行政办公中心南侧、富国西路与富城西路之间的地块建设文化中心。在新城区和旧城区各建设一个体育中心。近期在现有体育中学的基础上，建设占地面积为5万平方米的体育活动中心。远期在新城区一经路以东和富国西路以北新建县级体育中心。论证报告9新城区路网基本按总体规划路网框架形成，但城市土地在开发过程中与总体规划有出入，特别是公园绿地、体育用地的位置与总体规划差别较大。针对地块，总体规划中确定，地块西片区用地性质为文化娱乐用地和水域，地块东片区用地性质为文化娱乐、公园绿地和商业金融用地。规