建发成都投标文本2013-08-22(打印用)

成都JF2013-01地块项目建筑方案2013.08.23总体效果基地分析项目开发研究规划设计建筑设计RenderingsSiteevaluationsProjectResearchCoreofPlanningConceptofDesign01总体效果Renderings鸟瞰图沿街商业夜景精细化的商业设计，最大限度的吸引人流，提升城市界面形象沿街商业夜景精细化的商业设计，最大限度的吸引人流，提升城市界面形象小区主入口结合商业广场精心打造高品质的小区主入口形象，提升小区品质高层住宅花园洋房住宅单元入口尊贵大气的入户体验，提升业主的尊贵感局部透视简洁大气的建筑外立面提升楼盘的整体品质02基地分析SiteEvaluations成都JF2013-01地块项目建筑方案13城市区位项目位于成都市南部天府新城的中央居住区-大源板块项目位于成都市南部天府新城的中央居住区，宏观区域优势比较明显。本案基地距成都市中心12KM,距成都市双流国际机场9KM，距成都南站6KM。结论成都市世纪城站3KM9KM6KM12KM双流机场成都南站本案本案成都JF2013-01地块项目建筑方案14项目区位本案地属天府新区中央居住区核心地段，1、5号线双地铁配置，五纵三横便捷路网；区域开发环境成熟，交通便利，属于主流热点开发区域基地位置中央居住区规划中地铁线已建地铁线高速车道主车道铁路线公交车站西侧紧临栏杆堰绿化带,景观条件优越南侧规划绿化带地块距离大源中央公园及铁象寺水街有较好的可达性项目周边交通便利，开发环境成熟，并有优越的景观资源。大源中央公园铁象寺水街栏杆堰两岸绿化带结论成都绕城高速世纪城站天府二街天府三街南华北路剑南大道锦城广场站成乐高速成昆线地铁1号线213国道地铁5号线基地位置城市道路绿化带城市中央绿地成都JF2013-01地块项目建筑方案15周边业态品牌开发商云集,配套成熟,紧邻伊藤洋华堂，土地价值极高。外籍人社区成都七中大源中央公园铁巷寺水街复地雍湖湾中央鹭洲锦城南府世豪广场中海兰庭华府西苑时代晶座保利心语华润凤凰城凯旋南城天府鹭洲雅颂居汇锦城百合花园保利尚郡万科地块基地位置伊藤洋华堂人流来向城市中央绿地已有住区项目后续潜在项目三大生活休闲体系铁像寺水街、350亩大源中央公园、锦城公园高端医疗保障体系市一医院、德国巴伐利亚医院、宋庆龄妇女儿童医院全系高端教育体系金苹果、益州小学、七中、石室中学、四川大学一站式国际高端购物伊藤亚洲旗舰店、欧尚、王府井、新世纪环球中心成都JF2013-01地块项目建筑方案16规划条件内容规划要求总用地面积91911.79平方米其中道路代征12547.62平方米绿化代征9664.01平方米净用地面积69700.16平方米用地使用强度容积率≤3兼容商业用地比例≥20%且≤30%兼容商业用地面积≥41820.1㎡且≤62730.1㎡建筑密度总密度：≤45%高层主体密度：≤22%建筑高度约60m(规划要求)高层≤100m（甲方要求本次方案规划按甲方要求执行）绿地率≥30%特性规划要求商业用地范围地块的西、北两侧进深60m以内，且全为商业建筑；在超出60m范围以外的住宅下部可以设置部分底商，地上可以设计在住宅投影范围的正下方，也可作成部分裙房商业用地限高≤24m出入口南侧绿化带不许设机动车出入口贴线率北侧建筑退绿线6m且≥50%德赛街可建住宅控制线多层退界线道路红线绿化线道路中心线规划道路109515554规划道路高层住宅退界线256660606104020N用地条件解读03项目开发研究ProjectResearch成都JF2013-01地块项目建筑方案18项目定位优质的生态环境：小区距离大源中央公园仅250米且周边具有丰富的水景和绿化带，满足人们对环境的要求，视觉上清新、优雅、舒适、宜人。便捷的交通环境：小区临近城市主干道，且附近多条地铁线路，满足人们对出行便捷的要求，具有很好的可达性。丰富的周边业态：东侧紧邻伊藤洋华堂成都旗舰店，周边住区多样，为小区提供人流与便捷生活环境。地块发展潜力大：本地块占地面积69700.16平方米，要求容积率小于等于3.0，这样可以作出高品质洋房和大面积中心景观，从中心花园到宅间绿地层次分明，步步有景。目标客户：该项目的目标客户是成都市的中上层人群。成都JF2013-01地块项目建筑方案19所以，小区定位为中高档小区。成都JF2013-01地块项目建筑方案20设计要求-商业可建商业用地商铺进深——≤15m;开间进深比——≥1:3层高——1F:6M;2F以上：≥4.5m提升商业价值——合理的设计露台，庭院基地西、北侧60m范围内为商业用地，且全为商业建筑；在超出60m范围以外可以作住宅，住宅下部可以设置部分底商，底商可以设置在住宅投影范围正下方，也可作成部分裙房。成都JF2013-01地块项目建筑方案21设计要求-住宅产品:高层产品---甲方提供标准户型溢价产品---可考虑部分面积小于300㎡的溢价产品户型配比:产品类型计容面积面积配比高层125㎡≥80%140-145㎡≥20%95㎡其他产品≤300㎡≤20%高层间距要求:平行---50m垂直---35m错位---20m交通组织:人车分流层高要求：底层大堂≥5m架空层≥4.5m(建议5m)标准层≥3m日照要求:住宅主要房间满足大寒日2h允许住宅总面积的20%不满足日照要求，但此部分住宅定性为公寓，并尽量避免出现公寓成都JF2013-01地块项目建筑方案22设计思路1.商业布局基本理论商圈理论：一个设定的商圈，由点、线、面、流四个方面构成点：商圈的中心点，又指市场区域据点的中心点线：区域间相互依存关系以线相连，使商圈有吸引力面：中心点的吸引力范围流：市场的动态单铺面积极限理论(1)购物时间：一般≥2.5h,就处于疲劳状态(2)休闲步速：30-40米/分，所以步行距离一般≤8000m(3)每平米营业面积顾客通过距离为0.35-0.4米，因此商店营业面积最大：150minX40min÷0.35m/㎡≈17143㎡顾客对商场营业面积最大心里承受极限为：1.8万㎡，因此单体商场面积宜≤2.5万-5万㎡成都JF2013-01地块项目建筑方案232.商业定位-Minimall+商业街地形限制商业地块为条形地块，且宽度只有60m，带来商业布局的局限性。周边商业结论:差异化竞争，打造多销售型商业，Mini-mall的存在可为本地块聚集人气，商业街可以为本地块商业打造亮点。大型shoppingmall——伊藤洋华堂(全持有制)经营面积：50000㎡层数：地下2层，地上5层业态：由新鲜食品馆、缤纷服饰馆、流行仕女馆、绅士运动馆、欢乐儿童观馆、温馨家居馆组成，成都JF2013-01地块项目建筑方案243.商业街模式建议加州庭院模式万达金街模式Petit-box模式成都JF2013-01地块项目建筑方案254.商业街模式案例分析Cocowalk是迈阿密的购物、餐饮和娱乐的终极目的地。CocoWalks的商店和精品店是购物者的天堂，而其先进的总理电影院提供任何口味的娱乐。餐厅和露天茶座提供从全球每一个角落的美食。每晚，酒吧和现场娱乐表演的璀璨灯光、音乐和笑声标示着夜晚的中心。大型停车场让CocoWalk成为一个方便的零售、餐饮和娱乐目的地。服务方便顾客，如24小时保安，涵盖停车、取款机和安全的自行车架。加州庭院(1)特点：多功能复合使其零售、餐饮和娱乐目的地(2)案例:迈阿密Cocowalk(3)结论:外部商业界面长度最大化，并且更具风情化，适合成都人的生活习惯成都JF2013-01地块项目建筑方案26(1)特点：将购物中心、娱乐中心、城市公寓融为一体，室内外步行街是主力店相互连接的纽带(2)案例:合肥万达(3)结论:内街经营成问题，商业内街气氛很难成熟万达广场包含大型购物中心、国际连锁超市、六星级酒店、酒店公寓、五星级影城及高档住宅为一体的超大型城市综合体项目。合肥万达广场有约5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，并且购物中心包括一条近400米长的3层室内步行街，十余家主力店，是安徽最大的一站式购物中心。室外步行街室内步行街万达金街4.商业街模式案例分析成都JF2013-01地块项目建筑方案27位置：上海宝山开发商：龙湖集团规模：17万平米业态：销售街铺，办公，mall风格：现代简介：规划以全销售为主的社区商业中心，功能大体划分为：大卖场、小型餐饮、休闲娱乐(1)特点：具有露天开放及良好环境的特征，通常有一条步行休闲购物街、若干条副街及休闲广场组合而成(2)案例:龙湖宝山商业(3)结论:内街经营成问题，商业内街气氛很难成熟Petit-box4.商业街模式案例分析成都JF2013-01地块项目建筑方案28Vision1——销售的灵活性考虑到后期运营，必须要求对将来的商业业态的空间需求有充分的准备，因此，面积的弹性化设置是非常必要的。15000㎡300-700㎡100-200㎡300-700㎡MiniMall主力店目的性消费一托二5.商业模式选择-Minimall+加州庭院成都JF2013-01地块项目建筑方案29Vision2——独立性由于保证了各栋的独立性，因此，会更加利于商业运营。在保证空间整体感的同时，突出各个店铺的个性化设计。100-200㎡300-700㎡300-700㎡15000㎡一拖二一拖二目的性消费主力店主力店MiniMallMiniMall目的性消费5.商业模式选择-Minimall+商业街成都JF2013-01地块项目建筑方案30Vision3——立体平台在局部设计竖向绿化，立体平台，并与基地周围的景观和商业设计有良好的统一。5.商业模式选择-Minimall+加州庭院成都JF2013-01地块项目建筑方案316.住宅形态思考结论结合甲方诉求，推荐使用全高层+洋房配置高层+洋房全高层中心花园景观最大化,但无溢价产品出现有中心花园,景观资源利用充分,有溢价产品无中心花园,联排被高层围合,有溢价产品高层+联排成都JF2013-01地块项目建筑方案32三方案比较项目单位数值净用地面积㎡69700.16地上计容建筑面积㎡209100.48其中住宅㎡147940商业㎡60453其他配套㎡707.48净地容积率3.00建筑占地面积㎡26656.00总建筑密度38%高层塔楼建筑密度10%商业面积所占比例29%户数个1359方案1-全高层结论：总建筑面积、商业建筑面积比均基本满足要求。总平面图透视图总指标成都JF2013-01地块项目建筑方案33三方案比较方案2-高层+联排总平面图项目单位数值净用地面积㎡69700.16地上计容建筑面积㎡205815其中住宅㎡144444商业㎡60751其他配套㎡620净地容积率2.95建筑占地面积㎡29013.00总建筑密度41.63%高层塔楼建筑密度9.45%商业面积所占比例29.52%户数个1359透视图总指标结论：商业面积比例最大，有别墅产品出现，但总建筑面积缺失约3300㎡。成都JF2013-01地块项目建筑方案34三方案比较方案3-高层+洋房（推荐方案）项目单位数值净用地面积㎡69700.16地上计容建筑面积㎡209056.86其中住宅㎡149609.33商业㎡58928.16其他配套㎡519.37净地容积率3.00建筑占地面积㎡29460.80总建筑密度42.27%高层塔楼建筑密度7.54%商业面积所占比例28.19%户数个1242总平面图透视图总指标结论：有溢价产品出现，各项指标均较好的满足了甲方诉求。04规划设计CoreofPlanning成都JF2013-01地块项目建筑方案36总平面图+指标经济技术指标项目指标单位备注实际用地面积69700.16㎡总建筑面积280536.10㎡其中地上建筑面积210408.79㎡架空面积按1/2计，不计入容积率地下建筑面积69802.96㎡计容建筑面积209056.86㎡其中住宅建筑面积149609.33㎡住宅建筑面积占计容建筑面积比例71.56%商业建筑面积58928.16㎡商业建筑面积占计容建筑面积比例28.19%其他配套519.37㎡不计容建筑面积71479.2