昆明东风广场商业计划书514

1昆明东风广场CBD北地块地下空间开发商业计划书香港名店街商业地产开发集团股份有限公司2012年4月25日2昆明东风广场CBD北地块地下空间综合体商业计划书随着近年来昆明城市进程的快速提高，现代化大城市快速发展，城市面貌和基础设施建设日新月异，轨道交通与地下空间有效利用也日益提上日程，我香港名店街商业地产开发股份有限公司（以下简称香港名店街）拟在昆明东风广场CBD投资轨交东风广场站对接地下综合体旗舰项目。为推进项目进展，探索地下空间使用权有偿使用方式和模式，特编制本商业计划书,请相关部门审阅批复.项目总负责人:王润华集团常务董事项目对接联络人:郜崇华项目副总经理项目投资公司：香港名店街商业地产开发集团股份有限公司3目录第一章总论......................................................6第一节项目背景...................................................61.1.1项目名称............................................61.1.2投资单位概况........................................61.1.2.1香港名店街集团竞争优势.............................61.1.2.2国内项目案例.......................................91.1.3项目建议书编制依据.................................121.1.3商业计划书编制依据.................................121.1.4项目提出的理由与过程...............................121.1.5商业计划书的编制范围...............................131.1.6商业计划书的编制要求...............................12第二节项目概况..................................................131.2.1建设目标与规模......................................131.2.2项目投入总资金......................................131.2.3规划技术经济指标....................................14第三节结论与建议...............................................141.3.1研究结论............................................141.3.2建议...............................................15第二章建设规模与项目开发条件.................................１７第一节建设规模................................................１７3.1.1地点与地理位置...................................１７第二节香港名店街集团对城市地下空间开发利用思考.................１８第三章初步规划方案............................................１９第一节规划设计原则............................................１９5.1.1整体性原则.......................................１９5.1.2生态原则.........................................１９5.1.3集约性原则.......................................１９5.1.4可持续原则.......................................１９5.1.5超前性原则.......................................１９第二节规划设计方案............................................２０第四章开发合作模式..............................................２１第一节补偿BOT合作模式.......................................２１5．1.1合作方式一（BOT合作方案）.......................２１第二节昆明道恒公司以该项目土地入股的形式合作开发...............２７5.2.1合作方式二(土地作价入股合作方案).................２７第三节全资收购委托代建模式....................................３１5.3.1合作方式三(东风广场CBD北地块委托代建方案)........３１第四节产权置换模式............................................３５5.3.1合作方式四(东风广场CBD北地块产权置换方案)........３５模式比较.............................................３８第五章项目推进计划............................................４１第六章效益分析................................................４２4第一节基础数据与参数选取........................................４２第二节经营收入估算..............................................４２第三节税金......................................................４２第四节成本估算..................................................４２第五节盈利能力分析.............................................４２第六节清偿能力分析.............................................４２第七节财务分析结论.............................................４２第一节经济效益..................................................４２第二节社会效益..................................................４２第三节环境效益..................................................４２5第一章总论第一节项目背景1.1.1项目名称昆明东风广场CBD北地块地下空间开发建设项目1.1.2投资单位概况香港名店街商业地产开发集团股份有限公司，是一家致力于国内地下空间开发及运营的专业房地产开发企业，上世纪90年代末便已投入到地下空间的开发与建设，率先在上海开发了国内最早的地下商业项目——人民广场香港名店街，目前已成为上海最著名且最具影响力的商业步行街。集团由一批来自国内地下商业先行者与来自海外具有海外资本背景的投资人组建，自成立之初即定位为国内最具专业度的地下商业先行者，城市地下空间利用的研究者与开发者。经过10余年的发展，集团目前已成为国内地下空间开发的先行者及领导者，拥有包括国内地下空间开发建筑面积最多、地下空间开发项目最多、项目网点最多等数个第一；还作为合作者参与了国外多个地下空间开发项目。1.1.2.1香港名店街集团行业竞争优势。经过10余年的发展，集团已成为国内最专业的地下空间开发商。竞争优势具体表现在以下几个方面：61、国内首个地下空间工程研发中心，工程技术水平领先国内。集团设有中国第一个，也是唯一一个专业地下空间工程技术研发中心，目前已拥有28个地下空间开发技术专利，同时率先成功的将最先进的相关技术包括SMW工法、半逆筑法施工技术、地下连续墙施工技术等运用到地下空间项目的开发中，不仅大大加强了项目的施工速度，而且进一步增强了地下空间的安全指数以及通气、防水、防震等指标。2、最具权威及专业度的地下空间开发研究团队。作为国内最早进入地下空间开发领域的先行者和国内地下空间开发的领导者，经过多年的磨砺已打造出一支专业的地下空间开发及运营团队。团队以海外成功的地下空间利用工程为研究范本，从城市立体化空间利用、城市发展演变以及城市人口数量增加等相互影响的因素出发，对合理利用城市地下空间进行不断深入研究。通过准确把握地下空间对于城市居民出行及消费等行为的影响、对城市格局的优化及美化，发展出一套能够被复制的地下空间应用理论，并通过不断实践进行确证及优化，实现了交通立体化、外址美观化、空间利用最大化、城市土地集约利用最大化和城市居民出行消费便利最大化。3、成熟的地下空间开发运营管理体系。通过多年的理论研究及开发实践，已研发出一套适应于国内的地下空间开发运营体系，将开发过程中的选址、市场咨询、实地勘察、物业定位、规划设计、建筑监理形成固定的协作体系，最大化的提升开发效率。专业团队成员多具备商业管理硕士学位及以上学历及相当7的金融背景，对地下空间利用、商业运营、品牌资源整合、物业定位、品牌规划方面具有充分的理论背景以及实践经验。4、丰富的品牌客户资源及整合能力。通过多年全国开发积淀，已拥有包括沃尔玛、家乐福、屈臣氏、大润发、好又多、世纪联华、麦当劳、肯德基、必胜客、TOTO、耐克、阿迪达斯在内的800多个全球知名品牌及国内知名品牌合作伙伴，形成品牌聚集效应，提升地下商业的影响力及辐射力。同时根据地下商业所定位的城市居民消费群进行品牌布局及产业定位，提升商业销售额及盈利，达到商户、地下商业、消费群三赢局面。5、拥有先进的地下空间规划及设计理念。在实际开发中已与全球多家知名设计事务所，法国M+A、瑞士studio-IMA、澳洲studioZ等进行合作，为项目规划及设计带来先进的设计理念及规划思路。6、丰富的土地储备及资源调配能力。集团目前在国内以开发、合作、控股等方式在全国22个大型城市储备了建筑面积近100万平方米核心区的地下空间开发面积（未含正在建设的项目），目前在全国有广宇、宏宇、寰宇、震宇、恒宇、朕宇等22个“宇”字系全资公司。集团在国内银行总授信额度高达50.2亿元，旗下拥有4个授信额度在10亿以上的担保公司，全国309个商会加盟。81.1.2.1国内项目案例近年来，香港名店街商业地产开发集团参与了国内众多城市商业地产开发，取得了骄人业绩，部分项目介绍如下：（一）上海人民广场香港名店街项目。上海人民广场香港名店街位于上海的黄金地段人民广场，总建筑面积1.8万平米，建于人民大道的地下通道内。项目采用并排型小商店的布局结构，呈长廊形状，环境宽敞。沿街几十家商铺，购物环境独特，经营业态丰富，涵盖服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等，不但有如VEROMODA，ONLY，BAXTON等知名品牌入驻，同时拥有各类时尚小店，如烫画王、爱家家饰等，充分满足不同消费者的各种需求，是上海极具影响力的商圈项目及国内最早的地下商业开发项目之一。（二）上海大宁欢乐城。本项目位于上海市闸北区中部，北沿广中西路，南临上海马戏城，东侧为共和新路及地铁一号线，即大宁灵石公园的东边部分。项目整合了大宁灵石公园、闸北体育场、上海马戏城等资源，实现文化娱乐与商业消费的有机结合，形成集购物