昆明某酒店项目投资评估报告(10月27日))

1项目投资评估报告1、项目概况1.1项目主体构成序号名称数量单位备注1客房104间单间28间，标间68间，套房8间2餐厅950平方米3美容美发店14平方米4夜总会870平方米5桑拿中心660平方米6铺面355平方米一楼临街铺面根据所提供资料，该项目每年承包费用为220万元，前期装修费用约为300～600万元之间（方案测算数据以300万元为准）。餐饮及休闲娱乐服务（夜总会、桑拿中心）均采取对外承包的形式。1.2项目定位机场最便捷的城市三星级商旅酒店。1.2.1三星级酒店因其较高的性价比，广受商旅客户市场青睐。本项目距离机场较近，具备分流机场优质商旅客户资源的天然优势。通过精准的定位，以及围绕此定位而采取的一系列营销策略，能够有效吸引目标客户群体入住。1.2.2三星级标准是综合装修投入成本、装修使用折旧、对应房价等因素后最适合本项目的选择。2、项目经营收益预测2.1项目经营收入基础数据定义2.1.1平均房价平均房价的制订主要考虑四方面因素：一是景谷酒店周边同类型竞争酒店的定价水平；二是参考景谷酒店前阶段定价水平（过高的定价不利于市场过渡，从而导致部分老客户流失）；三是预期重新装修后酒店软硬件水平都获得提升，因此价格会随之提升；四是价格水平有利于酒店经营初期市场开拓。22.1.1.1周边同类型酒店价格水平序号酒店名称当前价格星级1金鹰大酒店250三星级2云锡大酒店228准四星3雅都商务酒店337准四星4中玉酒店410四星级5昆明国际会展中心酒店337三星级6官渡大酒店376四星级7昆明朗威酒店318四星级说明：价格数据采集于“去哪儿”、“携程”网，价格为2012/10/27日标准间报价。2.1.1.2景谷酒店历史定价水平通过网络查询与景谷酒店有合作的“携程”、“艺龙”等几个国内知名酒店预订平台，从2012年10月25日至2013年1月，景谷酒店网络预订价格为248元。考虑到昆明作为旅游城市，酒店经营受季节性因素影响而存在淡旺季之分，故推测全年平均价格为200元（此价格为酒店各类房型折后均价）。2.1.1.3平均房价预测（2013-2018）综合周边酒店定价水平、景谷酒店当前定价水平、初期市场开拓需要，我们将2013年起始年景谷酒店的平均房价确定为200元。从2013年到2017年，酒店平均房价增长幅度考虑人民币的通胀率（假设每年的人民币通胀率为3%）、酒店经营步入正轨等因素，故将酒店平均房价增长速度设定为10-20元。具体见下表：年份平均房价（元/间·夜）201320020142102015220201624020172602.1.2入住率根据昆明市旅游局2012/07/16日发布的《2012年1-6月昆明旅游经济运行情况分析》，2012年一季度，昆明市星级宾馆饭店平均住宿率为62.8%，二季度为54.86%。同时根据该局20113年7-12月相关统计统计数据，测算出昆明市星级酒店/饭店全年平均入住率为60%。在参照全市星级酒店入住率水平的基础上，将2013年的入住率保守估计为50%。从2013年到2017年，酒店平均入住率增长幅度为5%，并设峰值为65%。年份入住率（%）2013502014552015602016652017652.1.3租金通过对酒店周边地区商铺租金水平的调查，酒店所在路段民航路的租金水平在40-110元/平米·月之间。此次测算取中间值75元/平米·月。因出租合同签订年限一般在五年左右，故租金不设增幅。2.1.4承包费2.1.4.1餐厅承包费合适的承包费既能保证酒店出租方的利益，又能确保承包商有利可图。因此餐厅承包费的取定应考虑两方面影响因素，一是同样位置、同等面积清水房的租金价格；二是站在承包商的角度进行营收测算，确保承包费高于租金水平，但又不超出承包商的心理预期。综合以上两点因素，经测算餐厅第一年承包费为每年65万元，餐厅承包费增长幅度与酒店客房营收增幅相同，下表为2013年-2015年每年餐厅承包费：年份餐厅承包费（万元）201365.0201475.1201585.82016101.42017109.82.1.4.1休闲娱乐项目承包费休闲娱乐项目包括酒店夜总会、桑拿中心，分别位于酒店7、8楼，美容美发中心（14平米）暂不计入内。经测算休闲娱乐项目第一年承包费为35万元。承包费增幅同客房营收增幅。4年份休闲娱乐项目承包费（万元）201335.0201440.4201546.2201654.6201759.22.2项目经营收入预测（5年）年份客房其他收入合计2013374.4132506.42014432.4147.5579.92015494.2164658.22016584.1188772.12017632.7201833.7说明：1.单位：万元。2.客房收入计算公式：客房收入=当年平均房价×房间数×入住率×360（天）。3.租金计算公式：出租面积×月租金×12（月）。4.其他收入包括餐厅、休闲娱乐项目承包费，以及一楼铺面租金收入。2.3项目成本基础指标取定2.3.1营业税及附加根据税法等规定，占营业收入的5.5%。2.3.2客房成本根据城市商务型酒店（以客房收入为主）通行标准，该项约占客房收入10%。2.3.3其它成本包括出租铺面物业管理服务成本，占租金收入的3%。2.3.4工资福利根据行业标准，城市商务型酒店（三星）的工资成本约占客房营业收入的18%，因此该项目第一年的工资及福利共计67.4万元。其中固定的工资福利费用按照80%计算，为53.9万元/年。52.3.5水电能耗包括：水电费、燃料费等，根据昆明市现有能源价格，及酒店房间数量及面积，固定的水电能源费为26.7万元，变动能源费用为营业额的2%，第一年为7.5万元。第一年水电能耗费用为34.2万元。2.3.6维修保养费设备维修费、保养费。其中固定部分为设备基本的维修保养费3万元；变动部分随着营业额变化，根据行业惯例，每年的维修保养费为当年营收的2%，第一年的变动部分为7.5万元。第一年合计维修保养费为10.5万元。2.3.7摊销前期装修300万元，假定合同年限为5年，每年摊销为60万元。2.3.8综合管理费包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店惯例，结合昆明实际情况取定。固定综合管理费为17.8万元。变动综合管理费为营业收入的2%，第一年为7.5万元。合计25.3万元。2.3.9营销费用酒店重新装修后，前期出于市场开拓需要，广告和营销费用较高，从2013年到2017年为营业收入的3%。62.4项目净利润预测（2013年，单位:万元）序号项目数值备注1营业收入506.41-1客房收入374.41-2其他收入1322营业税及附加27.9占营收的5.5%3营业成本38.43-1客房成本37.4占客房收入的10%3-2其他成本1占铺面租金收入的3%4工资福利67.4固定部分为53.9万元5水电能耗34.2固定部分为26.7万元，变动部分占营收2%6维修保养费10.5固定部分为3万元，变动部分占营收的2%7摊销60装修费300万元，分10年分摊8综合管理费25.3固定部分为17.8万元，变动部分占营收2%9营销费用11.2占当年客房营收的3%10租金费用22011总成本494.811-1其中：固定成本381.4工资福利、能耗、维修保养费、综合管理费、摊销、租金固定部分11-2变动113.4总成本-固定成本11税前利润-16.3营业收入-营业税及附加-总成本13所得税0税前利润×25%14税后利润-16.3税前利润-所得税72.5项目2013年至2017年收入成本结果预估(单位:万元)序号项目201320142015201620171营业收入506.4579.9658.2772.1833.71-1客房收入374.4432.4494.2584.1632.71-2其他收入132147.51641882012营业税及附加27.931.936.242.545.93营业成本38.444.250.459.464.23-1客房成本37.443.249.458.463.33-2其他成本1.01.01.01.01.04工资福利67.477.889.0105.1113.95水电能耗34.235.336.638.439.46维修保养费10.511.612.914.715.77摊销60606060608综合管理费25.326.427.729.530.59营销费用11.213.014.817.519.010租金费用22022022022022011总成本494.8520.3547.5587.0608.411-1其中：固定成本381.4381.4381.4381.4381.411-2变动成本113.4138.9166.1205.6227.012税前利润-16.327.774.5142.6179.413所得税06.918.635.644.914税后利润-16.320.755.9106.9134.6