房地产企业税收风险点提示.

税务风险分析3、消费税4、营业税5、城建税及教育费附加6、印花税7、个人所得税9大税种67个税收风险点2、增值税8、房产税&土地使用税1、企业所得税企业所得税—长期挂往来未确认收入：此类收入一般属于企业将不经常发生的营业外收入长期挂往来科目减少应纳税所得额。应核查应收账款、其他应收款、预收账款、专项应付款等等明细科目贷方发生额及余额。取得手续费收入（如：代扣代缴个人所得税取得手续费收入）；1确实无法支付的款项（可参考债权人坏账损失的确认标准）；2违约金收入（如：没收购货方预收款）；3取得补贴收入（是否有规定资金专项用途的拨付文件）：4取得内部罚没款（如：不再退还当事人的罚款或违纪款）；56政策性搬迁收入（审核合同、立项合同，按余额征税）；7企业产品用于交际应酬的礼品赠送（视同销售）；8外购水电气用于职工福利（视同销售）；企业所得税—视同销售未确认收入：企业资产的所有权属发生改变或者将资产移送至境外，应作视同销售处理并作纳税调整。计算企业所得税时应增加视同销售收入同时增加视同销售成本。应核查产成品科目贷方直接对应的管理费用、销售费用、营业外支出、职工福利费等科目。9集团公司收取的安全生产保证基金：应按扣除当年实际发生的损失以及返回给下属企业金额等后的余额（含利息）确认收益并入应纳税所得额。10租金收入：成本摊销与租金收益应的确认应符合配比原则，租金收入应按合同或协议约定的应付租金的日期确认收入的实现。注意对于预收租金收入在企业所得税与流转税中确认时点不同，增值税或营业税是在取得预售款的当期确认收入。企业所得税—其他特殊项目收入的确认：与取得收入无关的其他支出；11应由个人负担的费用（如个人车辆消费的油费、修车费）；12以前年度发生的费用（应遵循权责发生制）；13为职工支付商业保险费；14赞助性支出（注意与广告费和业务宣传费区分开）；15税收滞纳金和罚款（注意与商业性的加息或罚款区分开）；16企业所得税—不予扣除的支出:17不符合规定的劳动保护支出（注意与福利费区分开）；18安保基金返回款用于有税前扣除标准规定的支出（如：直接发奖金或补助、列支职工教育经费）；19应视同工资薪金的劳动报酬支出（如：补贴性质的劳动报酬支出、聘用实习生实际发生的工资薪金性费用）；20职工福利费（如：防暑降温费、食堂费用）超过合理工资薪金的14%，不得在税前扣除）；企业所得税—超过标准的支出：21补充养老保险费和补充医疗保险费（超过合理工资薪金的5%，不得税前扣除）；22业务招待费用（超过min（实际发生额的60%，营业收入的0.5%），不得税前扣除）；建造、购置固定资产发生的应予资本化的利息支出：注意资本化开始、暂停以及停止的时点，是区分利息支出资本化或费用化处理的关键；23应予资本化的固定资产大修理支出：如果同时符合修理支出达到取得该资产时的计税基础50%以上，以及修理后使用年限延长2年以上这两个条件，那么该项支出应计入固定资产原值；24企业所得税—固定资产的资本化支出：计提但未实际支出的安全生产费（纳税调增）；26工会经费没有取得工会经费专用收据（纳税调增）；28收到总部返回的安全生产保证基金（应冲减相关费用）；325计提但未实际支出的福利费和补充养老保险（纳税调增）；327企业所得税—其他特殊的扣除项目：固定资产不得作为低值易耗品核算；停止使用的固定资产（自次月起停止计提折旧）；无形资产摊销年限（不低于税法规定的最低年限）；资产损失（经审批或申报后才能税前扣除）；资产处置所得（应计入“营业外收入”）；企业所得税—资产类：不征税收入形成资产的折旧，不得在税前扣除；29303132333435资源综合利用产品自用部分（不属于企业收入，不能享受减计收入的税收优惠）；36研发费用加计扣除（按[2008]116号规定的费用和支出项目进行税前扣除）；企业所得税—税收优惠类：37新税法实施后补计2008年之前发生的收入或冲销支出；40不合规抵扣凭证（白条、假发票等），不得税前扣除；41吸收合并不适用特殊重组政策或适用但未按规定书面备案；42天然气的产销量差异超过合理损耗部分，应确认收入；企业所得税—其他类：38总部期间费用应在不同税率的东、西部企业合理分摊；39折扣额与销售额不在同一张发票‚不得税前扣除折扣额；43、将货物无偿赠送其他单位或者个人（视同销售）；44、从事货物生产销售的企业的混合销售行为（主营业务）；45、处置自己使用过的固定资产（区分是否抵扣过进项）；46、出售自己使用过的除固定资产外的物品（按适用税率）；47、购进的水电用于销售（计算销项，同时抵扣进项）；增值税—销项类：销项类主要注意：（1）视同销售的几种情况；（2）简易征收的税率适用问题。48非油气田企业的非增值税应税劳务（进项不得抵扣）；购进材料用于不动产在建工程（进项不得抵扣）；49以建筑物或构筑物为载体的附属设备和配套设施（进项不得抵扣）；50购进货物用于集体福利或者个人消费（进项不得抵扣）；51增值税—进项类：进项类主要注意：（1）不得抵扣进项税额的几种情况；（2）与视同销售的区别。增值税—其他：适用税率错误：适用低税率如13%、6%、4%、3%等货物，除此之外的其他货物应当区分具体情况按照适用税率征收。如：一般纳税人销售自产的自来水可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税不得抵扣进项税额，或者按照13%税率征收可抵扣进项税。应核查其他业务收入凭证，看有无按照适用税率计提增值税。52石脑油对外销售，未取得免税证明单应计提消费税；54自产自用应税消费品，用于职工福利等计提消费税；55部分成品油产品改变名称后应计提未计提消费税；56消费税成品油子税目和税率适用错误；57个别应征消费税产品，未计提消费税；53消费税：消费税注意（1）消费税的征税范围及适用税率；（2）消费税视同销售情形（均为自产货物）。585960营业税：营业税注意：营业税的征收范围以及计税依据（全额&差额计征）。股份公司将自有资金提供给成员企业使用收取的利息：应按贷款行为计算缴纳营业税；取得代扣代缴、代收代缴、委托代征税款手续费收入：应按服务业计算缴纳营业税；提供营业税应税劳务收取的延期付款利息，属于价外费用，应计算缴纳营业税。61城建税和教育费附加：缴纳“三税”的同时应计算缴纳城建税和教育费附加，并且应纳税额与实际缴纳的“三税”成比例关系。同时注意城建税和教育费附加的“进口不征、出口不退”的特点。62印花税：注意属于印花税征税范围的合同证照及适用税率。企业以订单、要货单等确立供需关系、明确供需各方责任、据以供货和结算的业务凭证，具有合同性质，应按规定贴花。应逐项翻阅订单、要货单等具有合同性质的凭证，根据所载金额计算应缴纳印花税。单位和个人缴付的住房公积金，超过规定比例（12%）和标准的部分应并入个人当期的工资、薪金计征个人所得税；单位和个人缴纳的补充医疗保险金、补充养老保险费：应并入当月工资薪金代扣代缴个人所得税，注意按规定比例实际支付的基本医疗或养老保险免征个人所得税；个人所得税：636465个人所得税注意：具有工资薪金性质的项目金额应与当月“工资、薪金”合并纳税，会影响个人所得税的税率适用级次。发放给个人的过节费、高温费等职工福利费：应并入当月工资薪金合并计缴个人所得税；66房产税：房产税的征收方式分为从租计征与从价计征两种。纳税义务发生时间除了将自有住房用于生产经营外，其他房地产适用于“次月”的规定。企业自建（购置）房屋、建筑物：应核查“固定资产”账户中房屋、建筑物、构筑物等应税资产的原值，计算是否足额缴纳房产税67土地使用税：土地使用税的纳税义务发生时间以及免税政策规定与房产税的规定基本相同。企业以出让或转让方式有偿取得土地使用权：税法规定纳税义务发生时间应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。