房地产估价

金科·阳光小镇小区的二手房价值测算一、建筑物基本情况描述与分析1、实物状况描述与分析估价对象位于金科•阳光小镇36栋4层（总楼层32层），户型为3室2厅2卫，建筑面积95㎡，产权证书齐全。建筑结构为钢筋混凝土结构，朝向南，于2014年1月完成装修，装修及室内外情况如下。通过与业主进行沟通，业主要价55.8万元，并且表示无降价的余地。2、权益状况描述与分析建筑面积为95m2，其中建筑套内面积为71.25m2。共有情况为单独所有，规划用途为住宅，共32层，结构为钢筋混凝土结构，占有部分为全部（权属人），房屋所有权性质为所有房产，所有权来历为购置，房屋所有权取得方式为继承，纳税情况为免税。竣工日期为2013年12月，装修日期为2014年1月。3、区位状况描述与分析（1）位置描述永川区，地处中央直辖市重庆西部，因“城区三河汇碧、形如篆文‘永’字”而得名，是重庆规划的区县第三大城市，东连江津区、璧山县，南临合江县、泸县，西接荣昌县、大足区，北界铜梁县。截止到2013年底，永川区常住人口为106.8万人，其中城镇常住人口64.87万人，城镇建成区面积达到74.73平方公里，城镇化程度61.78%，为重庆主城九区以外城镇化程度最高区。永川的城市建设在全市居前列，是重庆渝西地区区域性中心城市，自古以来为川东南和渝西地区重要的交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心。金科阳光小镇地处重庆市永川区兴龙大道789号，是永川区的新城区，总面积为20多万平方米，总建筑面积41万平方米，总户籍人口约1458户。其东面与枫叶国际学校相邻；西面毗邻重庆文理学院；北面与金科·中央公园城相邻。附近有多路公交同行，可以通往老城区和永川区中心等地。（2）交通描述估价对象西临兴龙大道，双向六车道，地面铺沥青，出入交通工具以私家车、出租车和公交车为主，道路实行南北双向交通管制。交通较便利，出行较方便。（3）周围环境和景观描述周边有金科中央公园城、荷塘月色小区等居住区，住宅集聚度高。附近有大学重庆文理学院、中学永川中学、枫叶国际学校、重庆农村商业银行、中国邮政储蓄银行、新世纪百货超市、协信商业区、人民广场商业区、兴龙湖公园等，生活和市政配套设施完善，环境、卫生、教育条件好，商业繁华度高。（4）外部配套设施描述估价对象为居住用房，环境卫生较好，供水、排水、供电、通信和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用。附近无重大污染源，无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等有影响设施，易受兴龙大道等路段车流噪声影响。（5）区位优劣状况分析近几年，随着城市发展战略的调整，永川区优势地位逐步体现，老城区布建筑密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出，因此新城区得到大力的发展，同时随着成渝高铁通车，永川到重庆市区的距离也被拉近，也使得永川的发展速度得到进一步的加快。二、估价目的与估价时点接受委托的时间是2016年8月31日，估价时点也为2016年8月31日。三、估价方法选择房地产评估最基本的估价方法有市场比较法、收益法、成本法。估价方法的选择应按照房地产估价规范，根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象所在区域住宅市场成熟，周边类似房地产成交较活跃，市场交易案例较多，故可采用市场比较法进行评估。四、估价技术路线经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似房地产作为比较实例，采用市场比较法进行评估。评估中需要对比较案例的交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正等方面与估价对象进行比较和修正，最终求取待估房地产的价格。五、房地产估价测算过程1、市场比较法测算公式比准单价=可比实例单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数房地产状况调整系数=区位状况调整系数+实物状况调整系数+权益状况调整系数估价对象比准单价=实例1比准单价×权重1+实例3比准单价×权重3+实例5比准单价×权重52、选取可比实例（1）根据估价对象区位、权益、实物状况等情况，经估价人员对估价对象附近房地产市场的调查，按时间接近、用途相同、地段相似的原则，确定1、3、5、三个可比实例。具体情况见表1。表1可比实例可比实例1可比实例3可比实例5位置金科阳光小镇金科中央公园城小区荷塘月色小区交易情况二手房交易二手房交易二手房交易交易日期2015年12月2016年3月2015年12月建筑面积（m2）100㎡97㎡116㎡所在楼层/总楼层28/3216/3214/20朝向南北南建筑结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构土地使用年限2065年12月2066年3月2065年12月总价（万元）54.261.563.8（2）建立价格可比基础表2修正项目可比实例1可比实例3可比实例5统一付款方式一次性付款一次性付款一次性付款统一使用单价5420元/㎡6344元/㎡5500元/㎡统一货币单位人民币人民币人民币统一面积内涵按建筑面积计价按建筑面积计价按建筑面积计价3、交易情况修正根据估价人员对周边类似房地产的调查，可比实例1、3、5均为正常成交价格，不考虑修正。4、交易日期调整修正2015年12月——2016年9月，永川区二手房住宅价格走向如下：5000、5000、4533、4900、4900、5066、5066、5066、5066、5066、5066、5066。5、房地产状况修正（1）区位状况住宅集聚度：周边有兴龙湖小区、荷塘月色小区、金科·中央公园城等居住小区，住宅集聚度高。区域繁华度：周边有大学重庆文理学院、中学永川中学、枫叶国际学校、重庆农村商业银行、中国邮政储蓄银行、新世纪百货超市、协信商业区、人民广场商业区、新人民医院、兴龙湖公园等，生活和市政配套设施完善，环境、卫生、教育条件好，商业繁华度高。业主消费层次：属于中高档次消费人群。道路通达度：临红河大道，双向六车道。公共交通种类：出租车、公交车。公交便捷度：附近有102路、501路、119路等多条公交线路在附近路站停靠，交通便捷，出行便利。公共设施完善度：土地开发程度达到红线内外“五通”，即通上水、通下水、通电、通信和通路，场地平整。环境质量优劣度：环境卫生较好，附近无重大污染源，无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等有影响设施，易受兴龙大道车流噪声影响。规划限制：无。三个可比实例与估价对象区域因素大致相同，因此不需要进行修正。（2）实物状况建筑物实物状况包括建筑结构、楼层、层高、评估楼层、室内装修、朝向、成新率、采光通风、噪声、设备设施、平面布置、物业管理、建筑面积等因素，见表3。表3修正项目估价对象可比实例1可比实例3可比实例5建筑结构钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土总楼层32层32层32层20层层高3米3米3米3米评估楼层第4层第28层第16层第14层室内装修中等装修（防盗门，铺地板，天花、内墙刷乳胶漆，设有卫生间，室内维护较好）中等装修（实木门，铺地砖，天花、内墙刷乳胶漆，设有卫生间，室内维护较好）中等装修（实木门，铺地板，天花、内墙刷乳胶漆，设有卫生间，室内维护较好）中等装修（实木门，铺地砖，天花、内墙刷乳胶漆，设有卫生间，室内维护较好）朝向南南北南成新率楼龄5年，成新率约8成楼龄5年，室外、室内维持较好，成新率约8成楼龄5年，室外、室内维持较好，成新率约8成楼龄5年，室外、室内维持较好，成新率约8成通风采光客厅外有阳台，卧室有飘窗，厨房有落地窗，采光通风好客厅外有阳台，卧室有飘窗，厨房有落地窗，采光通风好客厅有阳台，卧室也设有窗户采光通风好卧室设有飘窗，采光通风较好噪声四周环绕马路，车流量巨大，受噪声影响严重四周环绕马路，车流量巨大，受噪声影响严重位于小区内部，离马路较远，噪声较小位于兴龙大道临近马路，车流量大，受噪声影响设备设施供水、排水、供电设施齐备，电梯上下供水、排水、供电设施齐备，电梯上下供水、排水、供电设施齐备，电梯上下供水、排水、供电设施齐备，楼梯上下平面布局三室二厅二卫三室二厅一厨一卫三室二厅一厨一卫三室二厅一厨二卫物业管理金科物业金科物业金科物业永川申丰置业有限责任公司建筑面积（㎡）9510097.3116表4建筑物实物状况修正系数表修正项目估价对象可比实例1可比实例3可比实例5建筑结构0%0%0%0%总楼层0%0%0%-1%层高0%0%0%0%评估楼层0%6%3%2.5%室内装修0%1.5%2%1%朝向0%0%2%0%成新率0%1.8%1.1%-0.6%通风采光0%-1%3%-3%噪声0%0%3%1%设备设施0%-2%-1%-4%平面布局0%-3%-1%1%物业管理0%0%0%-1%建筑面积（㎡）0%0.5%0.2%2.2%汇总0%3.8%12.3%-1.9%（3）权益状况修正三个可比实例与估价对象土地、建筑物权益状况大体一致，故不修正，见表5。表5权益状况修正系数表修正项目估价对象可比实例1可比实例3可比实例5权益状况0%0%0%0%（4）房地产状况修正汇总，见表6。表6房地产状况修正系数表修正项目估价对象可比实例1可比实例3可比实例5区位状况0%0%-1%0.5%实物状况0%3.8%12.3%-1.9%权益状况0%0%0%0%合计0%3.8%11.3%-1.3%6、求取比准价格比准价格求取汇总表见表7。经估价人员专业分析，上述影响因素应作为市场比较法中对估价对象与可比实例进行修正的因素，经上述因素修正后的比准价格能客观、公正、科学、全面地反映估价对象的市场价格。表7比准价格求取汇总表项目可比实例1可比实例3可比实例5名称阳光小镇42栋28层中央公园X栋16层荷塘月色X栋14层建筑面积（㎡）10097.3116总价（万元）54.261.563.8建立比较基准后（元/㎡）542063445500交易情况修正系数100/（100+0）100/（100+0）100/（100+0）交易日期修正系数5066/50005066/49005066/5000房地产状况修正系数100/（100+3.8）100/（100+11.3）100/（100-1.3）单可比实例比准价格5290589356467、确定估价对象的客观合理价值根据三个可比实例的修正价格，采用简单算术平均法确定为：估价对象单价=（可比实例1的比准价格+可比实例3的比准价格+可比实例5的比准价格）÷3=（5290+5893+5646）÷3=5610（元/平方米）8、评估总价确定估价对象的建筑面积为95平方米，按确定的评估单价，估价对象对应的总价为：评估总价=5610×95=532950（元，取整）六、结论根据我方调查计算，该房产按照市场标准评估总价约为53.3万元，比业主要求的价格低2.5万元。业主要价高于市场标准4.7%，故业主要价偏高。