房地产估价培训

“房地产估价技术”培训授课讲师：黄东兴一、基本信息培训对象：房地产经纪行业工作人员、房地产估价机构工作人员、物业经营公司工作人员、房地产投资咨询公司工作人员。培训目标：房地产行业中各价值链环节都需要对房地产价值评估有一定了解，通过本课程的学习能够达到针对不同类型的房地产从市场比较法、收益法、成本价、假设开发法等房地产估价方法中选择合适的方法对目标房地产进行价值评估。授课方式：本课程授课全程采用上机联网授课模式，全程依托真实环境，改变传统的理论体系授课模式，整个过程学员完成参与到估价过程中，以达到真正掌握房地产估价技术的目的。二、课程内容序号项目子项目技能理论训练方式阶段成果1运用市场比较法对能找到可比实例的房地产进行价格评估1－1搜集并选取估价对象的可比实例能够通过网络或者市场调查的方式找到可比实例①知道什么是可比实例②掌握可比实例选取的标准③掌握房地产价格的影响因素网络搜集及市场调查①熟悉房地产交易网站②筛选找到能作为可比实例的“成交”案例③通过市场调查补充“成交”案例及其信息④编制估价对象与可比实例对照表估价对象与可比实例对照表1－2对可比实例进行交易情况修正能将可比实例的交易情况修正到正常交易情况①理解非正常交易的各种情形②掌握交易情况修正的方法数据对比分析①将可比实例的成交情况与正常交易情况进行对比②将其中的非正常交易情况修正为正常交易情况可比实例交易情况修正表1－3对可比实例进行交易日期调整能把可比实例的成交日期修正到估价时点①理解成交日期与估价时点②掌握交易日期调整的方法网络搜集①通过网络搜集到交易日期及估价时点的价格指数②计算得出可比实例在估价时点的价格交易日期计算表1-4对可比实例进行房地产状况调整能把可比实例的房地产状况调整到估价对象在估价时点的状况①理解房地产状况的内涵②掌握房地产状况调整的方法数据对比分析①将估价对象与可比实例的房地产状况进行对比分析②计算得出可比实例在估价对象状况下的价格房地产状况调整计算表1-5计算可比实例的比准价格得出估价对象的评估价格能够选择适当的权重进行加权平均计算得出估价对象的价格①掌握加权平均的计算方法②掌握最终比准价格的计算方法工作表计算①对不同的可比实例赋予不同的权重②计算估价对象的最终比准价格估价对象比准价格计算表2运用收益法对收益性房地产（底商）进行房地产价格评估2-1预测估价对象未来的净收益能够界定估价对象的剩余收益期限；能够对估价对象未来的净收益进行预测①掌握估价对象剩余收益年限的界定方法②掌握净收益的概念③掌握净收益的求取方法数据分析及预测①计算估价对象的剩余收益年限②根据历史收益数据预测未来的净收益估价对象现金流量表2-2利用报酬资本化法求取房地产价格能够对报酬率进行求取；能够运用报酬资本化法求取房地产价格①掌握报酬率的求取方法②掌握报酬资本化法的计算数据分析①通过市场提取的方式得出报酬率②运用Excel表格进行房地产价格计算报酬资本化法Excel计算过程表2-3利用直接资本化法求取房地产的价格能够对资本化率进行求取；能够正确运用直接资本化法求取房地产价格①掌握资本化率的求取方法②掌握直接资本化法的运用数据分析①通过市场提取的方式得出资本化率②运用Excel表格进行房地产价格计算直接资本化法Excel计算过程表3运用成本法对在建工程进行房地产价格评估3-1估算估价对象的重新建造价格能够计算估价对象的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息及开发利润掌握估价对象土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息及开发利润的计算方法数据分析①搜集有关成本、税金、开发利润等资料②计算估价对象的各项成本及费用③计算估价对象的重新建造价格估价对象各项成本费用计算表3-2估算估价对象的各种折旧能够计算估价对象的物质折旧、功能折旧及经济折旧①掌握物质折旧、功能折旧及经济折旧的相关概念②掌握各项折旧的求取方法数据分析①通过市场提取的方式得出估价对象折旧的基础资料数据②计算估价对象的各项折旧估价对象折旧计算表3-3求取估价对象的积算价格能够运用成本法的计算公式计算估价对象的积算价格掌握成本法的计算公式Excel表计算运用成本法公式计算估价对象价值积算价格计算表4运用假设开发发对拟开发建设的房地产项目进行价格评估4-1寻找估价对象最佳开发利用方式并估算开发经营期能够选择估价对象的最佳开发利用方式；能够预测估价对象的开发经营期①掌握最高最佳利用方式的界定方法②掌握估价对象开发经营期待预测方法市场调查及数据分析①调查估价对象的基本情况②选择最佳开发利用方式③估算待开发房地产的开发经营期估价对象最佳开发利用方式及开发经营期分析过程计算表4-2预测估价对象在开发完成后前提下的价格能够对开发完成后的房地产收益进行预测；能够计算开发完成后的房地产价格①掌握房地产租金收入或经营收入预测的方法②掌握估价对象开发完成后价格的计算方法市场调查及数据分析①调查并预测估价对象完成后的收益情况②计算估价对象开发完成后的价格待开发房地产开发完成后价值预测计算表4-3估算估价对象（待开发房地产）后续开发的各项成本及费用能够计算估算估价对象（待开发房地产）后续开发的各项成本及费用①掌握开发成本、管理费用、销售税费的计算方法②掌握投资利息、开发利润的计算方法③掌握各项税费的计算方法市场提取及对比计算①通过市场数据收集的方式得出各项成本费用的计算标准②计算估价对象后续开发的各项成本费用估价对象后续开发成本费用计算表4-4计算待开发房地产的最终价格能够运用假设开发法公式计算出待开发房地产的最终价格①掌握假设开发法的计算公式②掌握待开发房地产最终价格的确定方法直接计算①将开发完成后的房地产价格及后续开发成本费用进行汇总②计算待开发房地产的最终价格待开发房地产最终价格计算表5运用路线价法对临街的土地进行价格评估5-1划分路线价区段及寻找标准宗地能够运用规定标准划分路线价区段；能够利用相应标准寻找标准宗地①掌握路线价区段划分的标准②掌握标准宗地的选择标准模拟现场调查①调查了解待估价片区的整体情况②进行路线价区段划分③选择各区段的标准临街宗地路线价区段划分及标准宗地选择示意图5-2评估标准宗地路线价能够运用市场比较法、收益法等估价方法计算标准宗地的价格掌握标准宗地路线价的计算方法数据分析①调查了解待估价片区的地价情况②计算标准宗地路线价标准宗地路线价计算表5-3编制深度指数和其他因素修正系数表能够编制深度指数和其他因素修正系数表理解深度指数修正的原理情景模拟①举例模拟路线价的估价对象②编制深度指数修正表深度指数修正表5-4运用四三二一法则计算临街宗地地价能够运用四三二一法则计算临街宗地地价掌握路线价法中的四三二一法则情景模拟①给出路线价法中能运用四三二一法则估价的情景②运用四三二一法则对临街宗地进行价值评估四三二一法则应用实例计算表