房地产估价报告-成本法

房地产估价报告估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》（三）房地产价格评估机构资质证书（四）营业执照（五）房地产估价师资格证书致委托方函内蒙古第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。估价对象均以划拨方式取得土地使用权。一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：***二00七年四月三日估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史宝吉、付英祥）。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。参评房地产估价师：签字******估价的假设和限制条件本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设：一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。三、估价对象为划拨土地使用权，本次估价没有考虑划拨土地使用权发生转移时，应向国家或有关部门交纳费用的因素。四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。五、本估价报告为委托方之估价目的专用，不对其它用途负责。六、本次估价没有考虑他项权对估价对象价格的影响。七、未经本所允许本估价报告的全部或部分内容均不允许在任何公开发表的文件报告或声明中引用。八、随着时间推移或房地产市场行情的变化，该估价结果应做相应调整。牙克石市铭泰房地产估价事务所房地产估价结果报告一、委托方：内蒙古第二建设股份有限公司二、估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所三、估价对象概况：1、区位状况：估价对象位于阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西。2、实物状况：拆迁范围内共有房屋56幢，总建筑面积4,193.58m2。其中砖木结构房屋3,686.24m2，土木结构房屋286.56m2，砖混结构房屋220.78m2。土木结构房屋建筑年代久远，状况较差，没有经过较大的维修改造，成新度较低。砖木、砖混结构房屋质量状况较好，成新度较高，部分外墙面进行了贴砖装饰，室内进行了装修，土暖气供暖，日光灯或白炽灯照明，大部分住户采用手压井或自吸水泵方式供水，部分室内有排水设施。院落较大，附属物较少且质量较差。3、权益状况:56幢房屋全部为私有房屋，已验《房屋所有权证》55户。四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、估价时点：二00七年三月十五日六、价值定义：公开市场价值。七、估价依据：（一）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（二）、国务院《城市房屋拆迁管理条例》（三）、《内蒙古自治区城市拆迁管理条例》（四）、《呼伦贝尔市城市房屋拆迁管理条例》（五）、《房地产估价规范》（六）、建设部《房屋完损等级评定标准》（七）、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》（八）、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》阿建发（2007）9号。估价人员现场查勘所获资料，委托方提供资料。八、估价原则：独立、客观、公正、合法。九、估价方法：市场比较法、成本法。以《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》公布的价格为基础，采用成本法对估价对象的实物形态进行修正测算，采用市场比较法对区位补偿价进行修正，综合修正后确定被拆迁房屋货币补偿金额。十、估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合法的估价方法在认真查勘获取现场可靠资料的基础上，经过准确测算，确定估价对象估价时点总价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。十一、估价说明：本估价结果不含搬家补助费。十二、估价人员：***（中国注册房地产估价师）***（中国注册房地产估价师）十三、估价日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日牙克石市铭泰房地产价格评估事务二00七年四月三日房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象大部为90年代末建造的砖木结构房屋。其形态多为条形毛石基础，37cm红砖墙体，双坡木屋架红瓦防水，天棚板条麻刀灰吊顶，内墙抹灰，普通木门、窗，有水、电配置，土暖气供热，铺设地板、地砖。该部分房屋建筑年较晚维修养护较好。根据《房屋完损等级评定标准》评定为完好房。（祥见分户估价报告）。二、区域因素分析估价对象位于阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西。该区域为阿荣旗那吉镇一类住宅区，距客运站、学校、商场等生活服务场所稍远，主道路通达，居民区内以自然胡同为通道。该地地势低洼，缺乏排污、排水基础设施，雨季受水患困扰。公共配套设施不完善，自然环境、人文环境不尽人意。三、市场背景分析几年来，阿荣旗的经济发展速度良好，经济秩序，社会秩序稳定，地方财政稳步增长，城镇产业结构调整顺利。经济的快速发展带动了住宅和房地产业的强增长。经济社会发展，很大程度上提高了个人购房能力，支持了住房消费的升温。全旗新增商品房市场供需两旺，存量房买卖大幅增长，交易活跃。近年来旧城改造项目的实施，增加了拆迁安置的市场需求，房地产整体价格不断攀升，房地产市场进入一个生机勃勃的新阶段。四、最高最佳使用分析房地产估价应以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本评估以确定被拆迁房屋货币补偿金额为估价目的，因此确定以保持现状为估价对象的最佳使用。五、估价方法市场比较法、成本法。《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法（修订稿）》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、占地面积、新旧程度、建筑结构形式、使用率、朝向、配套设施、装修等因素，以房地产市场评估价格确定。区位补偿按被拆迁房屋建筑面积补偿，补偿标准按旗人民政府公布的区位等级确定。根据以上规定，本次估价以《2007阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》阿建发（2007）9号文公布的那吉镇地区房屋评估市场指导价为基准，采用市场比较法、成本法对估价对象进行区位、房屋状况综合修正后确定房屋的价格，然后评估附属物价格和装修、装饰的价格，几项加总后即为货币补偿的金额。初步评估结果确定后公示七天，并将《拆迁估价结果（初步）》发给拆迁当事人，听取当事人的意见。公示期对放映的问题进行处理，对评估或计算有误的予以更正或重估，遗漏、高估项目的进行增补、核减，最后出具正式估价报告六、测算过程估价对象估价总额=主房价格+装修价格+附属物价格（一）、区位指导价的确定：根据委托方提供的资料，拆迁区域为一类住宅区位，《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》公布的区位指导价为200—150元/m2，采用市场比较法修正后确定本次评估区位价定为200元/m2。再根据估价对象临街状况，对临街第一排住宅房屋区位补偿价格修正+30%。（二）、房屋市场指导价的确定：1、房屋结构以产权证标明的为准；对结构有争议的以拆迁当事人协商的为准；协商不成的，以委托方确定的结构为准。2、房屋用途以产权证标明的用途为准，拆迁区域估价对象全部为住宅用途。3、房屋建筑面积以实测为准。4、房屋市场指导价采用成本法评估确定：标准砖混结构平房为640元/m2；标准砖木结构平房为590元/m2；标准土木结构平房为410元/m2。（三）、房屋成新率确定：采用耐用年限法、实际观察法。（四）、实物状况修正采用成本法将估价对象的实物状况与《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》中规定的房屋的主要特征相对照，对价格有较大影响超出或低于标准的予以综合修正。主要有外墙体、屋架、屋面防水、室内排水系统及设施、檐高及室内净高、采暖方式。土木结构房屋的标准为土墙、草盖、木门窗、水泥地面、纸棚、火墙（炕）采暖。（五）、装修、附属物价格=单价×数量1、装修、装饰的界定：除实物状况修正内容以外的，室外墙面、室内墙面、地面、天棚超出实物标准有较大资金投入，对房地产价格有较大影响的单项工程。2、附属物的界定：《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法（修订稿）》第二十二条规定：“附属物是指被拆迁人不以其为主而又与其生产、生活有关的房屋或建筑物。包括仓房、门斗、院墙、大门、厕所、有投入资金的石砌排水沟和桥涵、水井、地窖、地下污水井、水泥地面等属于附属物”。3、数量：以实际测量为准。4、价格：根据《阿荣旗城镇房屋拆迁管理办法（修订搞）第二十二条规定，附属物、装修、装饰物的价格按成本折旧予以补偿。（六）、例：温国柱先生被拆迁房屋拆迁货币补偿金额：估价对象概况：估价对象座落于内蒙古第二建设股份有限公司拆迁范围之内，产权证010600038号，产权证载明房屋使用用途为住宅、建筑面积40.00m2，实际测量为41.06m2。以划拨方式取得土地使用权。区位等级：住宅一级，区位指导价：200元/m2，估价对象为临街房屋区位指导价修正200元/m2（1＋30%）=260元/m2。估价对象为：砖木结构房屋，条形毛石基础，37cm红砖墙体，外墙南侧腰线以下抹灰，其余清水外墙。平屋面油纸防水，室内水泥地坪，双层木窗，半玻木质门，无灰天棚，内墙面普通抹灰，室内净（檐）高2.65m，电照齐全，火墙取暖。1、主房：基准价：590元/m2状况修正：净（檐）高＋1%，＋6元；平屋面－15元；无红瓦屋面－22元；无灰天棚－10元；无暖气－20元。合计－61元/m2评估单价：590元/m2×95%－61元/m2＋260元/m2＝760元/m2评估额：760元/m2×41.06m2＝31,206元2、装修、装饰：水泥抹灰：8元/m2×6.44m2＝52元小计：52元3、附属物：（1）、电表：240元/块×1块＝240元（2）、渗井：300元/眼×1眼＝300元（3）、泵井：420元/眼×1眼＝420元（4）、围墙：60元/m2×26.70m2＝1,602元小计：2,562元4、合计RMB：33,820元，人民币（大写）：叁万叁仟捌佰贰拾元整。七、估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合法的估价方法在认真查勘获取现场可靠资料的基础上，经过准确测算，确定估价对象估价时点总价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。八、估价人员：***（中国注册房地产估价师）***（中国注册房地产估价师）九、估价日期：二00七年三月十五日至二00七年四月三日牙克石市铭泰房地产价格评估事务所二00七年四月三日